주거용으로 사용한 오피스텔의 주택 해당 여부

“주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것임.

[회신] 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 질의내용 - 오피스텔(업무시설)은 임대용으로 사업자에게 임대되었다면 주택이 아니고 근생 업무용 빌딩으로 인정되지만 소유자가 직접 거주하거나 제3자 앞 거주용으로 임대되었다면 주택으로 본다고 알고 있음. - 현재 오피스텔을 임대하면서 주거용(주택)으로 사용하지 말고 오직 사업용으로만 사용하도록 하는 조건으로 임대하였으나 임차인이 동조건을 위배하여 사업용으로 사용하면서 종업원의 주민등록 및 자신의 주민등록을 이 오피스텔로 옮겨 놓은 결과 사실상 업무용과 주거용으로 사용하는 결과가 되었다면 이 오피스텔은 주거용으로 간주되어 신청인이 다른 주택을 소유하고 있으므로 결국 1세대 2주택이 되는지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다 . 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 이하생략 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-327, 2006.10.04 【질의】 (사실관계) - 본인은 1주택을 소유하고 있는 중 사업자등록을 하고 임대용으로 오피스텔을 1채 분양 받음. - 당해 오피스텔을 임차인이 임의적으로 주거용으로 사용하고 주민등록 전입을 하는 경우 임대인의 대처방법(질의인 의견) ＊ 업무용으로만 사용하도록 특약이 있는 임대차계약서 작성 ＊ 해당 동사무소에 주거용 주민등록 전입 수리 거부요청 (질의내용) 상기 내용의 오피스텔을 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 당해 오피스텔을 1주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 받을 수 없는지 여부 및 임차인의 행위에 대한 예방 방법이 있는지 여부 【회신】 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임 . ○ 서면4팀-3630, 2006.11.02 건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것이며, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실관계를 종합적으로 검토하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-940, 2007.03.21 【질의】 (사실관계) - 2005.10월 오피스텔을 취득하여 사업자에게 업무용으로 임대하여 왔으나, 계약이 종료되어 주거목적 임차인에게 주거용으로 임대를 할 예정임. (질의요지) - 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 사용하게 되는 경우 일시적 2주택 비과세특례 규정을 적용할 수 있는지 여부 - 일시적 2주택 비과세특례 규정을 적용한다면, 새로운 주택의 취득시기를 언제로 볼 것인지 여부 【회신】 귀 질의의 경우, 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 사업자에게 업무용으로 임대하던 중 계약이 종료되어 다른 거주자에게 상시 주거용으로 임대하는 경우로서 당해 오피스텔 주거용으로 임대하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-3702, 2006.11.08 【질의】 (사실관계) - 거주자 갑은 부동산 임대 및 부동산 컨설팅을 영위하는 내국법인 A에게 신축중인 오피스텔을 임대하기로 계약을 체결함. - 내국법인 A는 오피스텔을 호텔사업을 위하여 사용할 예정으로, 오피스텔이 완공되는 즉시 일반숙박시설로 용도변경할 계획임. (질의내용) - 위 오피스텔이 소득세법상 “주택”에 해당되는지 여부 【회신】 1. 소득세법상 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임. 2. 귀 질의 관련된 기존의 유사사례(서면5팀-327, 2006.10.4. ; 서면4팀-343, 2006.2.20.)를 참고하기 바람. ○ 서면4팀-343, 2006.02.20 「소득세법」 제104조 의 양도소득세의 세율을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실을 확인하여 판단할 사항이며, 오피스텔을 임대하는 경우에도 임차인의 사업자등록여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 보는 것임.