공동소유한 1세대 1주택에 해당하는 고가주택의 양도차익 산정방법

고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 소유자 지분율 금액에 의해 계산함.

[회신] 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것으로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것입니다. (소득세법 제95조 제1항의 (양도가액×지분율) - (6억원×지분율) 규정에 의한 양도차익 × 지분율) × ────────────────── (양도가액×지분율) 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 박아내는 거주자인 김남편과 각각 50%지분으로 되어 있는 아파트(이하 쟁점아파트)가 있는 상태에서 김남편이 사망하자 박아내와 아들1, 아들2가 김남편의 지분 50%에 대하여 각각 10/16, 4/16, 2/16의 지분으로 협의분할하기로 합의하고 또한 쟁점아파트를 상속세 신고기한이내에 양도하기로 함. - 아들1과 아들2의 경우 상속세 신고기한 내에 양도를 하므로 상속세 과세가액이 실거래가가 되어 양도차익이 없어 별문제가 없으나 박아내의 경우 당초 지분 50%가 1세대 1주택 고가주택에 해당하고 동일세대원이 아닌 자와 공동 상속받은 고가주택의 양도차익은 전체 고가주택의 양도차익을 동일세대원인 상속인의 지분을 곱하여 계산하도록 예규(서면4팀-1815, 2004.11.10)에서 정하고 있는바 당해 예규를 공동소유주택의 경우에도 적용하는지 여부? (갑설) 상속받은 부분(50%의 10/16)은 아들1, 아들2와 같이 양도차익이 없으므로 양도소득세을 계산하지 않고 당초 지분 50%에 대하여만 양도차익을 계산한다. (을설) 당초 보유한 주택지분과 상속받은 지분을 통산하여 전체 양도차익에 대하여 계산한다. (병설) 다음과 같은 방법으로 양도가액과 취득가액을 결정해서 고가주택 특례 규정을 적용하여 계산한다. 양도가액 = 양도금액 × 50% ＋ 양도금액 × 10/16 취득가액 = 당초 취득금액 × 50% ＋ 상속당시 상증법상 평가금액(양도금액) × 10/16 ○ 질의내용 - 공동소유한 고가주택을 상속지분을 취득하여 양도하는 경우 양도차익 산정 방법은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정) 양도차익의 100분의 15 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정) 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다 . (2005. 12. 31. 개정) ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설) ⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 이하 생략) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-1034, 2006.11.29 【회신】 1. 생략 2. 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것으로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임 . (양도가액×지분율)－(6억원×지분율) ( 소득세법 제95조 제1항 의 × ────────────────── 규정에 의한 양도차익×지분율) (양도가액×지분율) ○ 서면4팀-3134, 2006.09.13 【회신】 1. 생략 2. 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에 의한 1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 것임. 3. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임. ( 소득세법 제95조 제1항 의 (양도가액×지분율) - (6억원×지분율) 규정에 의한 양도차익 × 지분율) × ────────────────── (양도가액×지분율) 4. 생략 ○ 서면4팀-1815, 2004.11.10 1. 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 상속주택의 보유기간 계산은 같은영 제162조 제1항 제5호의 규정에 의한 상속이 개시된 날부터 양도일까지로 하는 것이나, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 동일세대원으로서 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산하는 것이며, 2. 부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 상속을 원인으로 부동산을 취득하는 경우 당해자산의 취득가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임. 3. 주택(공동주택)의 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이며, 1주택을 세대가 다른 2인이 공동소유하고 있다 하더라도 동 주택의 고가주택 여부를 판정함에 있어서는 1주택 전체를 기준으로 판단하는 것임. 4. 귀 질의 동일세대원이 아닌 자(딸)와 공동상속받은 주택에 있어서 동일세대원인 상속인에 대한 고가주택의 양도차익은 전체 고가주택의 양도차익을 소득세법 제95조 제3항 및 같은법시행령 제160조의 규정에 따라 계산하되 동일세대원인 상속인의 지분을 곱하여 계산하는 것임. 5. 아울러 귀 질의와 관련된 유사한 사례(서면4팀-77, 2004.2.18. ; 재재산-577, 2004.5.12. ; 재산 46014-1442, 2000.12.1. ; 서일 46014-11010, 2003.7.28. ; 서일 46014-11123, 2003.8.21. ; 국심 2001구1635, 2001.10.18.)를 참고바람.