2주택 중 1주택을 양수자 철거조건으로 부수토지만 양도하는 경우 2주택 중과세율 적용 여부

2주택 이상을 소유한 1세대에 대하여 중과세율 규정을 적용함에 있어 주택수 판정은 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것임.

[회신] 2주택 이상을 소유한 1세대에 대하여 「소득세법」제104조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 판정은 「같은 법 시행령」 제162조의 규정에 의한 양도일 현재를 기준으로 하는 판정하는 것으로서 귀 질의의 경우 기존 유사 질의회신문(서면4팀-1833, 2006.06.19 ; 서면4팀-1522.08.26 ; 서면4팀-547, 2005.04.11)을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 낡은 주택(1980년 신축)과 부수토지를 건설업자에게 아파트 개발용지로 매도하면서 건물가액은 계산하지 않고 토지가액만 계산하고, 계약서에도 매매목적물로 토지만 표시하였으며, 건물은 잔금지급 전에 매도자가 멸실신고하고 철거는 매수자가 하는 것으로 하였으나 토지의 소유권이전 등기시까지 멸실신고나 철거는 이행하지 못하였음. - 위 낡은 주택 외에 다른 주택을 3년 전에 취득하여 소유하고 있음. ○ 질의내용 상기의 내용과 같이 토지만 양도하는 경우 1세대2주택에 해당하여 중과세율이 적용되는지 여부 - 토지의 양도시까지 주택이 멸실되지 않고 있었으므로 2주택의 양도로 보아 중과세율을 적용하는지 - 아니면, 매수인이 토지만을 필요로 하여 토지만 양도하였고, 그 실질 거래내용이 주택의 매매라 할 수도 없으므로 양도일 현재 건축물의 멸실 여부와 관계없이 2주택의 양도로 보지 않고 토지만의 양도로 보는 것인지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) <양도소득과세표준> <세율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 제167조의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 3. (이하생략) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-1917, 2007.06.28 2007.1.1. 이후 양도분부터 양도소득세가 중과되는 1세대2주택 이상에 해당하는지 여부는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 소재하는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 판정하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제167조 의 5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 중과세에서 제외하는 것으로서, 주택의 양도 당시 「소득세법」 제99조 의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택〔다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함함)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외함〕은 중과되지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1833, 2006.06.19 소득세법 시행령 제167조 의 4 및 제167조의 6 규정을 적용함에 있어 주택 및 입주권의 보유여부 판정은 동법 시행령 제154조 규정의 1세대별로 주택 양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택 이상 여부를 판정하는 것임. ○ 서면4팀-1522, 2005.08.26 소득세법 제89조 및 제104조의 규정을 적용함에 있어 세대별로 소유하는 주택수 등은 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것 이며, ‘1세대’라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것임. 귀하의 어머니에게 증여한 주택이 사실상 생계를 같이하는 동일세대원으로 보는 가족에게 증여하는 주택에 해당하는지 여부에 대하여는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-547, 2005.04.11 【질의】 - 1세대 3주택 소유자로서 1주택을 양도하고자 하나 양도가 이루어지지 않아 건물을 잔금받기 전 철거하는 조건으로 계약을 하고 3주택 중 1주택을 양도하기로 함. - 이와 같이 1세대 3주택 상태에서 매매계약을 체결하고 잔금은 건물철거 후에 받는 경우 1세대 3주택으로 보는지 여부 【회신】 3주택 이상을 소유한 1세대에 대하여 「소득세법」 제96조 제1항 제7호 및 제104조 제1항 제2호의 3의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 판정은 같은법 시행령 제162조의 규정에 의한 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나 다만, 매매계약 성립 후 양도일 이전에 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것임. ○ 서면4팀-463, 2006.03.03 소득세법 제94조 의 양도소득의 범위에서 양도소득세 과세대상자산을 판정함에 있어 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하는 것으로서, 부수토지만을 양도하기로 하고 매도인의 책임하에 잔금청산전에 건물을 멸실 하였다면 토지의 양도로 볼 수 있는 것 이나, 귀 질의의 경우는 양도계약서, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련사실을 구체적으로 확인하여 사실판단할 사항임. ○ 국심2006중1185, 2007.01.31 【제목】 양도자가 건물을 멸실하고 토지만 양도하기로 약정하였으나 실제로는 매수자가 건물을 철거하고 철거비용을 부담하여 건물도 함께 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당함 【주문】 심판청구를 기각한다. 【이유】 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 쟁점부동산을 양도하면서 양도자가 건물을 멸실하고 토지만 양도하기로 약정하였으나 실제로는 매수자가 건물을 철거하고 철거비용을 부담하였다 하여 건물도 함께 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부 다. 사실관계 및 판단 (3) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 토지만 양도하기로 약정한 사실 과 매수법인이 부동산 개발을 위하여 건물을 철거할 필요성이 있는 사실은 인정되나, 양도일 현재 쟁점부동산의 건물부분이 존재하였고 그 건물을 매수법인이 철거비용을 부담하고 철거한 사실이 확인되므로 쟁점부동산에 대하여 청구인이 토지와 건물을 함께 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다 .