주택임대사업 중 추가로 취득한 다가구주택을 임대사업자등록 하지 아니한 경우 종부세 합산배제 기존임대주택 여부

주택임대사업 중 추가로 취득한 다가구주택은 「임대주택법」에 의하여 임대사업자등록사항변경신고를 한 경우에 종부세 합산배제 임대주택 규정이 적용되는 것임.

[회신] 1. 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항의 합산배제 임대주택 규정은 「임대주택법」제6조 제1항 규정에 의하여 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)에게 임대사업자 등록을 한 자로서 과세기준일 현재「소득세법」제168조 또는「법인세법」제11조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택에 대하여 적용되는 것이며, 2. 「임대주택법」 제6조 제1항 규정에 의하여 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)에게 임대사업자 등록 및 「소득세법」 제168조 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 등록일 이후에 추가로 취득하여 임대하는 주택은 「임대주택법」 제6조 제2항 규정에 의하여 임대사업자등록사항변경신고를 한 경우에 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제3호의 합산배제 임대주택 규정이 적용되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 개인 주택사업을 하면서 원룸을 시공하였으나 분양이 여의치 않아 부동산/임대 사업자등록을 내고 임대하면서, 또다른 원룸을 시공하였으나 그 역시 분양이 안되어 직접 임대를 하고 있음. - 임대주택은 다세대주택 1동(4층 19세대)과 다가구주택 1동(3층 18세대)을 임대하고 있음. - 다세대주택은 2002.11.18.자 사용승인이 나고 임대를 시작하였으며, 다가구주택은 2003.07.29.자 사용승인이 나고 임대를 시작하였음. - 2006년도에 관할세무서에서 상기의 다가구주택은 합산매제대상이 되니 합산배제 신청을 하라고 하여 사업자등록증 사본과 임대주택합산배제신청서를 제출하여 종합부동산세가 부과되지 아니하였음. - 2007년도에 합산배제에 대한 사업자등록 안내말씀을 받고 2007.05.22.에 관할세무서에 전화 문의하니 기존임대주택은 세무서에 사업자등록이 되어 있으면 별도로 임대사업자등록을 하지 않아도 된다하여 별도로 임대사업자등록을 하지 않았으나, 2007.08.06.에 다시 관할세무서에서 연락이 와 사업자등록과 별도로 사업자 주소지 관할구청에 임대사업자등록을 하지 않으면, 합산배제대상이 되지 않을 뿐 아니라 2006년도 분에 대하여도 종합부동산세를 부과하겠다고 함. - 주소지 관할구청 건축과에 문의하니 다세대주택은 임대사업자등록 대상이 되고 다가구주택은 임대사업자등록 대상이 안된다는 답변을 듣고 국세상담센터(1588-0060)에 문의하니 이런 경우에 다가구주택은 합산배제대상이 된다는 답변을 들었음. ○ 질의내용 상기와 같은 경우로서 상기의 다가구주택을 관할구청에 임대사업자등록을 하지 않고 사업자등록만 한 경우 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원 (개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다) 을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다 . 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 “주된 주택소유자”라 한다)가 납세의무자가 된다. (2005. 12. 31. 개정) ② 주된 주택소유자 또는 세대원의 판정은 과세기준일 현재의 상황에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「임대 주택법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택 으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. (이하생략) ○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택 (이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1.「임대 주택법」 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정) 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정) 2. (생략) 3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정) 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정) ② 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 다가구 임대주택”이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 「임대 주택법 시행령」 제6조 제1항 의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설) ④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다. (2005. 12. 31. 신설) ⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다. (2005. 12. 31. 항번개정) ⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 「지방세법 시행령」 제140조 의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) ⑦ (이하생략) ○ 임대 주택법 제2조 【정 의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. (1996. 12. 30. 개정) 4. “임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ 지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)ㆍ 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. (2002. 12. 26. 개정) ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자 는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000. 1. 12. 개정) ② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 1. 12. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 1. 12. 신설) ○ 임대 주택법 시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】 ① 법 제6조 제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다. (2005. 12. 13. 개정) 1. 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대 (2005.12.13.개정) 2. 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 (2005.12.13.개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-1613, 2006.06.07 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 함. 이 경우 보유하고 있는 주택이 종합부동산세법 시행령 제3조 및 제4조 규정인 합산배제 임대주택 및 합산배제 기타주택에 해당하는 경우에는 당해 주택의 과세표준은 합산하지 아니하는 것임. ○ 서면5팀-1628, 2007.05.22 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호 의 규정에 의하여 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 건설임대주택은 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 「임대 주택법」 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제1호 의 각목의 요건을 갖춘 주택이 2호이상인 경우 그 주택을 말하는 것임. ○ 서면5팀-819, 2007.03.12 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항의 합산배제 임대주택 규정은 「임대주택법」제6조 제1항 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장에게 임대사업자 등록을 한자로서 과세기준일 현재「소득세법」제168조 또는「법인세법」제11조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택에 대하여 적용되는 것입니다. ○ 서면5팀-386, 2006.10.11 【질의】 (사실관계) - 2000.9.19.부터 아파트 6채를 구입하여 임대사업을 하여오고 있으며 2002년 ○○에 17평아파트 한 채를 추가 구입하였음. - 추가 구입한 한 채도 기존 6채에 추가하여 종합부동산세 합산배제 임대주택 대상이 되는지 및 합산배제 임대주택에 포함되는 경우 몇 년간 임대하여야 하는지 등 (질의요지(쟁점)) - 위의 추가로 구입한 주택이 2005.1.5. 현재 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 필하지 않는 임대주택을 2005.12.15.까지 임대주택법에 의한 임대주택등록을 필하고 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록을 하는 경우 기존 임대주택 6호와 합하여 5호이상의 매입임대주택으로 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 볼 수 있는지 아니면 종전에 등록한 기존임대주택과는 별도로 종합부동산세법시행령 제3조 제1항 제2호 의 추가5호 이상을 매입하여 임대사업자등록 및 사업자등록을 필한 경우만 매입임대주택으로 합산이 배제되는지. - 임대하는 임대주택의 임대기간 기산일에 대하여 당초의 임대기간 개시일부터 기산하는지 아니면 새로운 5호이상의 임대주택의 등록을 한 날부터 기산하는지 등 【회신】 「임대 주택법」 제6조 제1항 규정에 의하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 임대사업자 등록 및 「소득세법」 제168조 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 등록일 이후에 추가로 취득하여 임대하는 주택은 「임대 주택법」 제6조 제2항 규정에 의하여 임대사업자등록사항변경신고를 한 경우에 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제3호 의 합산배제 임대주택 규정이 적용되는 것이며, 이 경우 5년 이상 임대한 주택에 해당하는지는 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날(추가로 취득하여 임대하는 주택은 당해 주택의 임대를 개시한 날)을 기준으로 판단하는 것임. ○ 서면5팀-134, 2007.01.10 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 소유한 납세의무자로서 「임대 주택법 시행령」 제6조 제1항 의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보는 것이며, 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 같은법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 보는 것임. 귀 질의의 경우 기존 유사한 질의회신문(서면5팀-461, 2006.10.20. 및 서면4팀-992, 2006.4.18.)을 참고하기 바람.