입주권을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우 종전 주택 비과세 적용 여부

일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 동 주택이 비과세 요건을 충족하면 비과세가 적용됨.

[회신] 1주택을 소유한 1세대가 2005.12.31. 이전에 조합원입주권을 승계취득하고 당해주택이 완공되어 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발 예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 양도당시 실지거래가액 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 제외)하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 (주택 보유현황) ① 주택 A (매도하고자 하는 일반주택) - 현재 거주 아파트는 1996년 10월에 취득하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족함. ② 재건축 아파트 입주권 - 취득시기 : 2003.8.24. - 관리처분계획인가일 : 2003.6.23. - 입주예정일 : 2008년8월 ○ 질의내용 - 현재 거주하는 아파트를 언제까지 처분하여야 비과세가 적용되는지 여부 (갑설) 재건축아파트 입주전 양도하여야 한다. (을설) 재건축아파트 준공입주 후 1년 이내 기존 아파트를 처분하면 된다. 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상 인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) (이하생략) ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고 , 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 (이하생략) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일 . 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일 로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-135, 2007.01.10 【질의】 (사실관계) ① 주택 A(매도하고자 하는 일반주택) - 서울시 ○○○구 ○○동X가 소재 34평 아파트 - 2001.2.15. 매입하여 현재까지 거주하고 있음. ② 재건축 사업이 완성된 아파트(○○구 ○○동 소재) - 이 주택 구입 당시에는 전 주인이 재건축을 하기 위하여 이주비를 받고 이주한 상태로 빈집을 매입하였고 그 후 재건축사업이 진행되어 현재는 재건축을 완료하여 전세입자가 거주하고 있음. - 관련 주요일자 * 2003.6.27. : 재건축사업계획 승인 인가일(건축물대장 표제부에는 재건축 사업 허가일로 기록되어 있음) * 2003.11.7. : 매매계약일 * 2003.12.3. : 잔금지급 후 소유권이전 신청일 * 2004.2.13. : 매입주택 멸실일(폐쇄일) * 2006.3.30. : 재건축사업 완료 준공일(입주시작일) (질의내용) 상기와 같이 2주택을 소유하고 있는 상태에서 상기 ① 주택 A를 2007.3.30. 이전에 양도하는 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것이며, 여기에서 “다른주택”이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 재건축조합의 조합원으로부터 그 조합원의 ‘입주자로 선정된 지위’를 승계받아 취득한 재건축주택인 경우 그 재건축주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○ 서면4팀-3594, 2006.10.31 【질의】 (사실관계) (1) 서울 ○○구 ○○동 아파트 1996년 취득 (2) 서울 □□구 □□동 주거용 오피스텔 2004년 1월 취득 (3) 서울 ○○구 ○○동 재건축아파트 - 재건축 사업계획승인일 : 2002년 - 2004년 7월 동호수 확정된 입주권을 취득 - 입주예정일 : 2006년 12월∼2007년 1월 (질의내용) 1. 재건축중인 (3)아파트가 준공되어 입주 후 (2)오피스텔을 양도하고 (1)아파트를 양도하는경우 (1)아파트의 1세대1주택 비과세 요건은. 2. (1)아파트에 계속 살고 2007년 (2)오피스텔을 먼저 양도하고 (3)아파트를 양도하는 경우 양도소득세 계산은 어떻게 하는지. 【회신】 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임 . 2. 1주택을 소유한 1세대가 2005.12.31. 이전에 조합원입주권을 승계취득하고 당해주택이 완공되어 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발 예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 양도당시 실지거래가액 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 제외)하는 것임 . ○ 서면4팀-1516, 2007.05.07 【질의】 (사실관계) - 2005.5.16. 재건축 사업계획승인된 입주권은 2006.5.26. 본인명의로 등기 취득함. - 2006.6월 관리처분 인가 후 2009.3월 완공예정임. - 본인은 기존 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 주택을 보유하고 있음. (질의내용) - 위의 경우 새로 취득한 입주권을 주택으로 보는지 및 종전주택을 언제까지 매도하는 경우 1세대1주택 비과세 되는지 등. 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 또는 조합원입주권을 취득한 날로부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 소득세법 시행령 제156조 의 2 제4항 각호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것이며, 「소득세법」 제89조 제2항 의 1세대1주택의 비과세 판정시 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”에는 2006.1.1. 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」 제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 조합원입주권을 포함하는 것임.