1주택과 조합원입주권을 소유한 1세대가 1주택을 양도시 양도소득세 과세 여부

1세대가 1주택과 2006.1.1. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것임.

[회신] 1세대가 1주택(주택부수토지를 포함)과 2006.1.1. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 현행법상으로는 소득세법 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] ○ 서울 중구 ○○동 소재 A주택 - 1976.09.01. A주택 매입 - 1998.04.16. A주택 재개발로 철거 - 2006.06.09. A주택 관리처분승인 - 2008. 4월 입주예정 ○ 서울 용산구 ○○동 B주택 - 2001. 1월 매입(32평, 고가주택 아님)하여 거주함 [질의사항] - 1주택과 조합원입주권을 소유한 1세대가 1주택을 양도시 양도소득세 과세여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. - 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) 4. 생략 ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획 의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】 ① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005.12.31. 신설) ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005.12.31. 신설) ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005.12.31.신설) ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005.12.31. 신설) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005.12.31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 부칙 제12조【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀 -1314, 2006.12.20. [ 질의 ] (사실관계) - 2003.6 조합설립인가 이후 2006.5 정비계획결정고시까지 진행된 상태로 사업시행인가 및 관리처분인가는 아직 신청전입니다. 그러던중 2003.8 태풍으로 인하여 안전에 심각한 문제가 발생하여 전체 동 중 한동만 철거후 멸실등기를 하게 되었습니다. 다른 동은 그대로 남아있습니다. (질의내용) - 이때 멸실된 재건축 아파트가 소득세법 89조 제2항 에 의한 주택으로 간주하는 조합원 입주권으로 볼 수 있는지 여부 - 만약 관리처분인가를 아직 득하지 않은 상태라 입주권으로 볼 수 없다면 어느 시점을 기준으로 하여 입주권으로 보게 되는지 여부 - 또한 양도소득세와 관련하여 현재 1세대 2주택에 해당되는지 여부 - 향후 관리처분인가 후에도 1세대 2주택에 해당되는지 여부 - 멸실등기전 소유한 경우에 멸실 후 취득한 경우 1세대 2주택 문제등과 관련하여 주택수 산정에 차이가 있는지 여부 [ 회신 ] 「소득세법」제89조 제2항의 1세대 1주택의 비과세 판정시 "주택으로 간주하는 조합원 입주권"이란 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 의한 2006.1.1 이후에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다]또는 2006.1.1전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1 이후에 매매·상속 등으로 인하여 승계 취득한 조합원입주권을 말하는 것입니다. ○ 서면4팀-1503, 2006.05.30. 【질의】 (사실관계) A주택 : 서울 강남 청담동 소재 아파트(2001.4.4. 조합원입주권을 승계취득하였고 2002.12.30. 사용승인 및 2003.2.28. 등기됨) B주택 : - 서울 ○구 ○○동 ***번지, ***번지 ○○아파트를 2003.2.11. 취득함. - 취득시에 재개발사업으로 인해 이주비가 지급되어 공실상태로, 철거반대 시위로 인해 건물은 폐가상태이었음. - 재개발사업시행인가일은 1996.12.13. - 현재는 건물일 멸실되고, 주상복합아파트를 신축 중에 있으나 아직까지 관리처분인가가 나지 않은 상태임. - 2008년 3월말에 완공예정임. (질의내용) B주택이 완공되기 전에 A주택을 매각(2008년 3월경)할 경우 양도소득세 과세되는지 여부 【회신】 1세대가 1주택(주택부수토지를 포함)과 2006.1.1. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 현행법상으로는 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것임. ○ 재재산-562, 2005.06.08. 【질의】 1. 재 건축 중인 아파트 개요 ⑴ 평형 : 16평 주공 아파트 ⑵ 사업승인 : 2004.11.17. ⑶ 관리처분 : 2005.3.27. ⑷ 이주예정 : 2005.4월말∼8월말 ⑸ 철거예정 : 2005.12월 2. 아파트 소유현황(일시적 1가구 2주택 보유 상태) ⑴ 재건축중인 아파트 취득일 : 1994.10.12. ⑵ 신규 아파트 취득 : 2004.6.7.(분양권 매입을 통한 신규 분양 아파트 취득) 3. lssue 사항 ⑴ 현행 소득세법상에는 상기 재건축아파트를 양도할 때 다른 주택을 소유하지 않은 경우에만 양도세 비과세 대상이라고 명시되어 있음. ⑵ 그러나 재개발(또는 재건축아파트) 분양권을 갖고 있는 상태에서 새로운 주택을 구입한 경우에도 다른 주택을 취득한 날로부터 1년이내 동 분양권을 처분하면 분양권을 주택으로 간주하여 1가구1주택 양도세 비과세 대상에 해당한다는 취지의 확정판결이 나왔음. (2005.3.20. 대법원 확정 판결, 한국경제 2005.3.20. A38면 참조) ⑶ 재건축중인 아파트 분양권 양도시 해당 아파트가 멸실 상태가 아니고 사람이 살고 있다면 주택으로 본다는 재경부 예규가 있음. 4. 문의사항 ⑴ 본인의 경우 대법원 판례의 적용이 가능한지 여부 및 불가능하다면 그 사유 ⑵ 재건축 진행중인 아파트가 멸실 되기 전까지는 분양권이 아닌 주택으로 본다면 3년이상 보유한 재건축 대상 아파트를 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 이내 매각시 일시적 2주택 보유로 보아 비과세 대상이 될 수 있는지 여부 【회신】 소득세법 시행령 제155조 제16항 의 규정에 의하여 주택재개발사업 또는 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보는 것임.