동일세대 공동소유인 다가구주택을 포함한 1세대2주택 중과세 여부

2주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(50%)이 적용은 2007.01.01. 이후 양도하는 주택부터 적용되는 것임.

[회신] 2주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(50%)이 적용되는 「소득세법」 제95조 제2항 및 같은법 제104조 제1항 제2호의 5 규정은 2007.01.01. 이후 양도하는 주택부터 적용되는 것이나, 같은법 시행령 제167조의 5 제1항 제2호 및 제9호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2호의 5에 규정하는 중과세율(50%)이 적용되지 않는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] ○ A주택 : 대구 ○○구 ○○동 874-13 주택 - 공부상 건물표시는 다세대주택이나 등기는 단독주택 및 소유자 모두사용 - 2001.05.14. 본인소유로 취득 보유 중, 주택고시가격 : 109백만 원 ○ B주택 : 대구 ○○구 ○○동 1338-10 단독주택(다가구) - 2005.11.28. 4인 공동소유주택을 본인 및 배우자 명으로 각각 1/2 취득 ○ C주택 : 대구 ○○구 ○○동 884-8 소매점 및 주택 - 2005. 6월 배우자 및 타인 명으로 각각 1/2 공동취득 - 주택분고시가격 : 62백만 원, 건물기준시가 : 40백만 원 - 2006.12.10. 양도 [질의사항] - A주택을 2007년 이후 1인에게 양도하는 경우 1세대 다주택 중과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제95조 [양도소득금액] ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.(1994.12.22 개정) ② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의3 내지 제2호의8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005.12.31 개정) [ 부칙 ] 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것(1994.12.22 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것(2005.12.31 개정) 양도차익의 100분의 15 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것(2005.12.31 개정) 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.(2005.12.31 개정) ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.(1996.12.30 단서신설) ⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정) ○ 소득세법 제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.(2005.12.31 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.(2005.12.31 개정) 1. - 8. 생략 9. 그 밖에 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(數)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우(2005.12.31 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 의 2 [양도가액] ① - ④ 생략 ⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.이 경우 다가구주택의 주택수 계산방법에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고 , 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은날 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.(2005.12.31 개정) ○ 소득세법 104조 [양도소득세의 세율] ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 대에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.(2003.12.30 개정) 1. - 2의4. 생략 2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택(2005.12.31 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다)(2005.12.31 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 [1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조 제1항 제2호의3에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2005.12.31 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 에 의한 수도권(이하 이조에서 "수도권"이라 한다)및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택(2005.02.19 법명개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ·제4항의 규정에 의한 읍·면(2005.02.19 법명개정) 나. 수도권중 당해 지역의 주택보급율·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역(2003.12.30 신설) 2. 법 제168조의 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만,2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다)현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.(2005.05.31 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택(2003.12.30 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도로서 3억 원을 초과하지 아니하는 주택(2003 12.30 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억 원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.(2005.05.31 개정) 3. - 7. 생략 8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택(2005.02.09 개정) 8의2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조 의 규정에 따라 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 "의무사용기간"이라 한다) 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(이하 이 조에서 "장기가정보육시설"이라 한다)(2006.02.09 개정) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003.12.30 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8조의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우에 당해 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)(2005.12.31 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 의한다.(2003.12.30 신설) 1. 다가구 주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우를 한한다 .(2003.12.30 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003.12.30 신설) 3. 생략 ○ 소득세법시행령 제167조의5 [양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조 제1항 제2호의5에서 "대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2005.12.31 신설) 1. 제167조의3 제1항 제1호에 해당하는 주택(2005.12.31 신설) 2. 제167조의3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택(2005.12.31 신설) 3. 1세대의 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(직장의 소재지와 같은 시ㆍ군에 소재하는 주택에 한한다)을 취득함으로써 1세대2주택이 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)(2005.12.31 신설) 4. 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)(2005.12.31 신설) 5. 1주택을 소유하는 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)(2005.12.31 신설) 6. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)(2005.12.31 신설) 7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 1년이 경과하지 아니한 경우(1년이 경과한 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다](2005.12.31 신설) 8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 주택(2005.12.31 신설) 9. 1세대가 제1호 내지 제6호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(2005.12.31 신설) ○ 소득세법시행규칙 제82조 [소형주택 등의 범위] ② 영 제167조의5 제1항 제8호 및 제167조의6 제3항 제8호에서 "재정경제부령이 정하는 주택"이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억 원 이하인 주택을 말한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005.12.31 신설) ○ 부칙 (2005.12.31 법률 제7837호) 제1조 [시행일] 이 법은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제156조의 4의 개정규정은 2006년 7월 1일부터 시행하고, 제95조 제2항(각 호 외의 본문 중 제104조 제1항 제2호의 5 내지 제2호의 8에 관한 부분에 한한다.), 제101조 제2항 및 제104조 제1항(제2호의 4를 제외한다)의 개정규정은 2007년 1월 1일부터 시행한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀 -1089, 2006.12.05. [ 질의 ] (사실관계) - 본인은 아래와 같이 1세대 2주택자임. A주택 : 본인이 거주중인 아파트 B주택 : 가정어린이집(놀이방)으로 운영 중인 아파트 - 보육시설인가 : 1996.6.13 - 사업자등록 : 1998.5.6 (질의내용) 상기와 같은 상황에서 B주택을 2007년이나 2008년에 양도하는 경우 납부할 양도소득세는? [ 회신 ] 2주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(50%)이 적용되는「소득세법」제95조 제2항 및 같은법 제104조 제1항 제2호의 5규정은 2007.1.1 이후 양도하는 주택부터 적용되는 것이나, 같은법 시행령 제167조의 5 제1항 제2호 및 제9호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2의 5에 규정하는 중과세율(50%)이 적용되지 않는 것입니다 . 우리 상담센터에는 각종 국세에 대한 궁금한 사항을 납세자 전화.방문.인터넷.서면 등의 방법으로 상담하여 드리고 있으나 예상세액계산은 상담범위가 아님을 알려드리오며, 구체적인 세액계산에 관하여는 국세청 홈택스서비스의 "양도소득세 자동계산"을 이용하시거나 가까운 세무전문가의 도움을 받으시기 바랍니다. ○ 서면4팀 -3123, 2006.09.12. <질의내용> - 2003년 8월에 경기도 ○○시 ○○구 ○동 소재 아파트 1층인 주택(A)을 취득하여 어린이 집을 운영함 - 2005년 5월에 거주하기 위한 주택(B)을 취득 - 현재 1세대 2주택(A, B)을 소유하고 있음 - 2006년 주택(B)을 양도하는 경우 양도소득세의 예상세액은 얼마인지 여부 - 2년 이후에 주택(B)을 양도하는 경우 양도소득세의 중과 및 예상세액은 얼마인지 여부 <회신내용> 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제9호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항 규정에 의하여 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지르 포함한다)을 2006.01.01. 이후 양도하는 경우 양도소득세는 실지거래가액에 의하여 과세되는 것임. 2. 2주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(50%)이 적용되는 「소득세법」 제95조 제2항 및 같은법 제104조 제1항 제2호의 5 규정은 2007.01.01. 이후 양도하는 주택부터 적용되는 것이나, 같은법 시행령 제167조의 5 제1항 제2호 및 제9호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2호의 5에 규정하는 중과세율(50%)이 적용되지 않는 것임 . ○ 서면4팀 -1841, 2006.06.19. [ 질의 ] ○ A주택 : 부천시 □□구 소재 아파트(1987.03월 취득) ○ B주택 : 대전 □구 소재 아파트(1998.10월 취득) - 상기 2주택 중 1주택을 2007.01.01 이후에 양도하는 중과세율 적용대상 주택(양도세율 50%, 장기보유특별공제 배제, 실가적용)에 해당하는지 여부? - 상기 2주택 중 A주택을 2006년도 중에 양도하는 경우 양도차익은 실지거래가액에 의하는 것인지 아니면 기준시가에 의하는 것인지 여부? - 상기 2주택을 2006년도, 2007년도에 각각 양도할 경우 납부할 양도소득세액은 얼마인지여? [ 회신 ] 1. 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2006.01.01 이후 양도하는 경우에는 소득세법 제96조 제2항 의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것입니다. 2. 수도권 및 광역시에 소재하는 2주택을 보유한 1세대가 그 중 1주택을 2007.01.01 이후에 양도하는 경우에는 장기보유특별공제가 배제되며, 양도세율은 50%가 적용됩니다. 다만, 양도하는 주택이 소득세법시행규칙 제82조 제2항 의 소형주택에 해당하는 경우에는 그러하지 않습니다 . ○ 서면5팀 -136, 2006.09.15. <질의내용> (상황1) - 2006년 4월 법원경매로 광역시 소재 다가구주택(8가구) 3인 A,B,C 공동명의로 취득 - A는 3년 이상 보유한 1주택을 보유(광역시 소재) - 위 2주택을 2007년 4월까지 양도시 일시적 2주택으로 비과세 받을 수 있는지 아니면 1세대 9주택으로 중과대상인지 여부 (상황2) - 2003년 9월 1인 소유자로부터 광역시 소재(거주요건 해당없슴) 다가구주택을 2인 A,B 공동명의로 취득 - 위 A,B가 동일세대원일 경우 다가구주택을 3녀님만 보유한 2006년 7월 1인에게 전부 양도시 단독주택으로 보아 기준시가대상인지 아니면 실지거래가대상인지 여부 - 위 A,B가 동일세대원이 아닐 경우 다가구주택을 3년미만 보유한 2006년 7월 1인에게 전부 양도시 단독주택으로 보아 기준시가대상인지 아니면 실거래가대상인지 여부 (상황3) - 2003년 3월 1인 소유자로부터 광역시소재(거주요건 해당 없음) 다가구주택을 3인 A,B,C공동명의로 취득(모두 다른 주택소유는 없고 위 다가구주택은 고가주택이 아님) - 위 A,B,C가 동일세대원일 경우 3년 보유한 후인 2006년 6월 1인에게 양도시 비과세 대상인지 여부 - 위 A,B,C가 동일세대원이 아닐 경우 3년 보유한 후인 2006년 6월 1인에게 양도시 비과세대상인지 여부 <회신내용> 귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 및 제162조의 2 제5항의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 공동으로 소유(공동으로 소유하는 자가 동일세대원인 경우 포함)하는 다가구주택을 1인에게 양도하거나 1인으로부터 공동으로 취득하는 경우 단독주택으로 보지 아니하는 것입니다. 다만, 부부가 공동으로 소유하는 다가구주택을 1인에게 양도하는 경우는 (서면4팀 -2594, 2006.07.31호)를 참고하시기 바랍니다. (참고 : 서면4팀 -2594, 2006.07.31) 귀 질의의 경우, 부부가 다가구주택(「건축법」별표1 제1호 다목)을 신축하여 공동소유하던 중 당해 주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조 제15항의 규정이 적용되는 것임 .