토지 수용에 따라 취득한 우선 분양받을 권리를 양도하는 경우 양도소득세 과세여부

공공용지 수용에 따라 취득한 우선 분양받을 권리를 양도하는 경우 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임.

[회신] 공공사업 시행으로 소유 주택 및 이에 부수하는 토지가 수용됨에 따라 수용보상금을 수령하고, 당해 수용보상금과는 별도로 사업시행자로부터 제공받은 주택을 우선분양 받을 수 있는 권리를 제3자에게 양도하는 경우에는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 본인은 충남 천안시 ◎◎동 000-0 소재 주택 및 부수토지를 1985년 매입하여 2004.01.12.경에 주택공사에 매도하고 현재는 무주택자임. - 수용(협의매수) 확인서상 내용 * 수용물건 : 충남 천안시 ◎◎동 000-0 주택 및 대지 * 시행사 : 대한주택공사 * 사업시행인가일 : 2004.02.20.(충남 제2004-25호) * 보상금 : 138,880,420원{대지 81,389,660원, 지장물(가옥외) 57,490,760원} * 보상금 수령일 : 2005.01.26. * 수용근거법령 : 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 - 상기 수용에 따라 우선 분양받을 권리(우선입주권)를 취득함 ○ 질의내용 상기와 같은 경우로서 공공사업용 토지 수용에 따라 받은 우선 분양받을 권리(우선입주권)를 양도하는 경우 양도소득세 과세대상인지 또는 주택의 연장으로 1세대1주택 비과세가 가능한지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리 (건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 3. (이하생략) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) <양도소득과세표준> <세 율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-2824, 2006.08.17 1. 양도소득세의 과세대상 자산인 토지가 유상으로 소유권이 이전되는 경우에는 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의거 양도소득세의 과세대상에 해당되는 것으로 토지가 국가 등에 수용되는 경우에도 유상으로 토지의 소유권이 이전된 경우이므로 양도소득세가 과세되는 것이며, 공공사업 시행으로 소유주택이 철거됨에 따라 사업시행자로부터 공급받은 “이주자 택지”를 제3자에게 이주자 택지에 대한 모든 권리를 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임 . 귀 질의의 경우 협의양도택지전매가 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임. ○ 서면5팀-1070, 2006.12.01 부동산의 분양을 받을 수 있는 계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도하는 경우는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는 것이며 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날이 되는 것임. ○ 서면4팀-1146, 2005.07.07 1. 소득세법 시행령 제155조 제16항 에 의하면, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제 48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하지 아니하는 것임. 2. 그리고 공공사업 시행으로 소유주택이 철거됨에 따라 사업시행자로부터 공급받은 “이주자 택지 등”을 제3자에게 이주자 택지에 대한 모든 권리를 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 소득세법 제96조 제1항 제2호 의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것임. 3. 또한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 취득시기는 그 권리가 확정되는 날을 취득시기로 하는 것이며, 양도소득금액을 계산함에 있어서 동 권리는 소득세법 제95조 제2항 의 규정에 의한 장기보유특별공제액 적용대상 자산이 아니므로 이를 적용하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1868, 2007.06.08 【질의】 공익사업으로 국가에 토지가 수용되는 경우에도 양도소득세가 과세되는지 여부 【회신】 “양도”라 함은 「소득세법」 제88조 의 규정에 따라 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 수용 또는 협의매수를 원인으로 국가에 이전되는 경우를 포함하는 것임. ○ 국심2006중947, 2006.07.26 【제목】 택지개발지구 용지조성사업 시행자에게 주택 및 그 대지권을 매도하고 부여받은 이주자택지분양권은 주택 등의 대가와는 별도로 제공되는 것으로 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당함 【판단이유】 위 사실관계 및 법령을 종합하여 보면, 택지개발지구 용지조성사업 시행자에게 주택 및 그 대지권을 매도하고 부여받은 이주자택지분양권은 공공용지의 취득 및 손실보상 등에 관한 특례법 등이 정하는 바에 따라 수립ㆍ시행한 이주대책에 의하여 그 주택 등의 대가와는 별도로 제공되는 것 으로 구소득세법(1990.12.31. 법률 제4281호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항 제2호, 같은 법 시행령(1990.12.31. 대통령령 제13194호로 개정되기 전의 것) 제44조 제4항 제2호 소정의 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 지나지 아니하고, 이를 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세대상이 되는 종전의 주택 및 이에 부수하는 토지로 볼 수 없는 것 인 바○○○, 이 건의 경우 청구인이 최○○ 외 2인에게 양도한 쟁점택지분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하고, 택지개발지구 용지조성사업 시행자에게 주택 및 그 대지권을 양도하고 그 주택 등의 대가와는 별도로 부여되는 권리로서 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세대상이 되는 종전의 주택 및 이에 부수되는 토지로 볼 수 없고, 보유기간 또한 ○○○가 그 권리를 선정하여 통보한 날부터 양도일까지이므로 1년 미만에 해당된다 할 것이다. 따라서 청구인의 쟁점택지분양권의 양도를 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리를 단기 양도한 것으로 보아 과세한 처분청의 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.