공동상속주택 상속개시 후 지분변동된 경우 소유자 판정과 다른주택 양도시 중과세 및 비과세 여부

상속개시일 후 증여 등으로 상속지분이 변경된 경우 그 추가 취득한 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않으며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것임.

[회신] 1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니한 것입니다. 2. 위 1.을 적용함에 있어 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것입니다. 3. 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3(60％ 중과세율) 및 제2의 5(50％ 중과세율)의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다. 4. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 해당하는 “1세대1주택” 여부의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이며, 귀 질의 4)의 경우 기존 질의회신문(서면4팀-2127, 2006.07.10 ; 서면4팀-1094, 2006.04.24 ; 서면4팀-316, 2006.02.17)을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 상속개시일 : 2006년 11월 - 피상속인 : 본인의 어머니 - 상속주택 내역 1) A 겸용주택(1,2층 상가 + 3층 주택) * 광역시 소재, 개별주택가격 1억원 미만, 배우자(父)와 공동소유(50%:50%) * 피상속인 보유기간 : 16년 * 상속등기당시 지분내역 : 배우자(父) 3/34, 자녀(본인포함) 7명 각 2/34 * 상속등기 후 배우자(父)와 자녀 3명의 지분합계 9/34를 본인이 증여받음. * 증여 후 보유지분현황 : 배우자(父) 17/34, 본인 11/34, 자녀 3명 각 2/34 2) B 단독주택 * 광역시 소재, 개별주택가격 1억원 초과, 단독소유(100%) * 피상속인 보유기간 : 23년 * 상속등기당시 지분내역 : 배우자(父) 3/17, 자녀(본인포함) 7명 각 2/17 * 상속등기 후 배우자(父)와 자녀 3명의 지분합계 9/17를 본인이 증여받음. * 증여 후 보유지분현황 : 본인 11/17, 자녀 3명 각 2/17 - 본인은 위 상속주택 A, B 이외의 아파트 1채(1세대1주택 비과세요건 충족)를 보유중임. - 아버지(父), 본인 및 아버지와 동일세대원인 형제 1인을 제외한 다른 형제 모두 별도의 세대임. ○ 질의내용 1) 당초 공동상속지분이 증여 등의 이유로 변동되어 최대지분자가 변동된 경우 소득세법 시행령 제155조 제3항 의 순서에 의하여 소유자가 본인이 되는지 여부와 동일세대원인 아버지(최대 공동상속지분자 + 기존 50% 지분 공유)께서도 소유자 판정 순서에 포함되는지 여부 <갑 설> 상속개시일 현재 공동상속지분이 가장 큰 상속인의 주택수로 보는 것이므로 상속인이 피상속인과 동일세대원일지라도 배우자(父)의 주택으로 본다. <을 설> 피상속인이 다주택자인 경우 피상속인과 동일세대원은 ‘상속받은 주택’을 판정하는 실익이 없으므로 최대지분자인 아버지를 제외하고 소득세법 시행령 제155조 제3항 의 순서에 의하여 판정한다. <병 설> 상속지분이 증여 등의 사유로 변동된 경우 변동 후 최대지분자의 주택으로 본다. 2) 만약 본인의 소유주택 수의 계산에서 제외된다면 증가된 지분의 새로운 주택의 취득으로 보는 것인지 여부 <갑 설> 공동상속주택의 공유지분이 상속개시 이후에 증여, 매매 등에 의하여 변동되더라도 주택의 수는 ‘1주택’이며, 지분의 변동에 따라 취득가액과 취득시기가 달라질 뿐이다. <을 설> 공동상속주택의 공유지분이 변동되는 경우 각각의 취득원인에 따라 별개의 취득으로 보아 주택수를 계산한다. 3) A, B 주택을 보유한 상태에서 본인의 아파트를 양도하는 경우 중과세 여부 4) 상기 3)이 중과세된다면, A겸용주택의 ‘주택’부분을 ‘상가’로 용도변경하여 임대를 주려고 하는데(현재 ‘창고’로 사용 중), 용도변경 후 본인소유의 아파트를 양도할 경우 ‘1세대1주택 비과세’되는지 여부 <갑 설> 양도소득세는 양도일 현재의 1세대의 보유주택 현황에 따라 1세대1주택 비과세여부를 판단하는 것으로 ‘상속받은 주택(B)’만을 보유하고 있으므로 기존 보유아파트의 양도는 비과세대상이다. <을 설> 상속개시일 현재 2주택을 공동상속 받은 것이므로 양도일 현재 실질용도 및 공부상의 용도가 ‘상가’로 되어 있어도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없다. 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택( 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다 )과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정) ③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12. 30. 개정) 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 호주승계인 3. 최연장자 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-3971, 2006.12.07 1. 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니한 것임. 2. 위 1.을 적용함에 있어 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것임. ○ 서일46014-11127, 2002.08.29 공동상속주택 외의 다른 주택 양도에 대한 1세대1주택의 비과세 여부 판정시 당해 공동상속주택은 소득세법시행령 제155조 제3항 의 규정에 따라 그 소유자를 판정하는 것이며, 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것임. ○ 서면5팀-962, 2006.11.24 【질의】 1세대 3주택자의 중과세율(60％) 규정과 1세대 2주택자의 중과세율(50％) 규정을 적용함에 있어 보유하고 있는 공동상속주택은 1세대의 주택 수에 포함하는지 여부 【회신】 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3(60％ 중과세율) 및 제2의 5(50％ 중과세율)의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임. ○ 서면4팀-3847, 2006.11.22 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 보는 것이며, 지분소유자의 사망으로 상속되는 경우로서 1세대 3주택으로 인한 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 주택의 범위를 규정한 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은영 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임. ○ 서면4팀-2127, 2006.07.10 【질의】 - 서울 ○○구 ○○동 소재 아파트(갑)을 보유하고 있음(10년 정도 거주) - 2002년에 친정 아버지 사망으로 광주광역시 소재 2주택(A, B)을 상속인(형제) 4명이 각각 1／4 지분으로 공동으로 상속받았음(남동생이 호주 승계). - 피상속인은 주택(A)을 오래 소유 및 거주하였음. - 주택(B)는 피상속인의 상속개시전에 이혼하신 새어머니와 소유권 분쟁소송이 제기되어 상속인(형제)들이 2005년 12월에 패소판결을 받았고 현재 전세금반환청구로 항소중에 있음. - 공동으로 상속받은 소수지분 2주택(A, B)을 소유한 상태에서 상속주택 이외의 다른 주택인 아파트(갑)를 양도하는 경우 소득세법시행령 제155조 제3항 을 적용하여 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 의 규정을 적용함에 있어 거주자가 공동으로 상속받은 2주택과 단독으로 매입한 1주택(이하 ‘A주택’이라 함)을 보유한 상태에서 A주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것임. ○ 서면4팀-1094, 2006.04.24 소득세법 시행령 제154조 의 규정에 해당하는 “1세대 1주택” 여부의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이며, 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-488, 2006.3.3. ; 서면4팀-2258, 2005.11.18. ; 서면4팀-1549, 2004.10.1.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-316, 2006.02.17 거주자가 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니하는 것이며, 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.