1주택을 소유한자가 입주권을 취득한 경우 일시적 1세대2주택 비과세 여부

재건축조합의 조합원으로부터 그 조합원의 ‘입주자로 선정된 지위’를 승계받아 취득한 재건축주택인 경우 그 재건축주택의 취득시기는 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임

[회신] 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 여기에서 “다른주택”이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 재건축조합의 조합원으로부터 그 조합원의 ‘입주자로 선정된 지위’를 승계받아 취득한 재건축주택인 경우 그 재건축주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 2002.04.30. A아파트 사용검사일 - 2002.05.30. A아파트 입주하여 현재까지 거주 - 2004.12.31. B재건축아파트 사업승인일 - 2005.04.26. B재건축아파트 관리처분일 - 2005.05.27. B재건축아파트 잔금 지급하여 취득(등기접수일) - 2008. 3월 B재건축아파트 입주예정일 [질의사항] - 1주택을 소유한자가 입주권을 취득한 경우 일시적 1세대2주택 비과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대” 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995.12.30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 (이하생략) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-135, 2007.01.10. 【질의】 ○ 사실관계 (주택 보유현황) ① 주택 A (매도하고자 하는 일반주택) - 서울시 영등포구 양평동5가 소재 34평 아파트 - 2001.02.15. 매입하여 현재까지 거주하고 있음. ② 재건축 사업이 완성된 아파트(동작구 동작동 소재) - 이 주택 구입 당시에는 전 주인이 재건축을 하기 위하여 이주비를 받고 이주한 상태로 빈집을 매입하였고 그 후 재건축사업이 진행되어 현재는 재건축이 완료하여 전세입자가 거주하고 있음. - 관련 주요일자 * 2003.06.27 : 재건축사업계획 승인 인가일(건축물대장 표제부에는 재건축 사업 허가일로 기록되어 있음) * 2003.11.07 : 매매계약일 * 2003.12.03 : 잔금지급 후 소유권이전 신청일 * 2004.02.13 : 매입주택 멸실일(폐쇄일) * 2006.03.30 : 재건축사업 완료 준공일(입주시작일) ○ 질의내용 상기와 같이 2주택을 소유하고 있는 상태에서 상기 ① 주택 A를 2007.03.30. 이전에 양도하는 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것이며, 여기에서 “다른주택”이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 재건축조합의 조합원으로부터 그 조합원의 ‘입주자로 선정된 지위’를 승계받아 취득한 재건축주택인 경우 그 재건축주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다. ○ 서면5팀-820, 2006.11.15 1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발 예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 양도당시 실지거래가액 6억 원을 초과하는 고가주택 부분은 제외)하는 것이며, 2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임 ○ 서면4팀-633, 2006.03.20 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세하는 것이며(고가주택은 제외), 이 경우 새로 취득하는 주택으로 거주 이전을 하지 아니한 경우에도 동 규정은 적용받을 수 있는 것임. ○ 서면4팀-411, 2006.02.28 【질의】 (사실상황) 1. 본인은 1997.7.30.부터 인천광역시 ○○구 ○○동에 소재한 아파트(이하 “A주택”이라 한다)를 구입하여 직접 거주하여 오던 중, 2. 다음과 같은 재건축 예정인 부동산을 구입하게 되었음. 1) 소재지 : 서울 ○○구 ○○○동 소재 주공아파트 2) 재건축일정 및 구입과정 가. 2002.5.6. : 사업계획승인일 나. 2002.6.10. : 매매계약일 다. 2002.6.19. : 건물철거 및 멸실신고 라. 2002.7.8. : 잔금지급일(취득일) 마. 2002.7.11. : 토지 등기접수일 바. 2002.11.2. : 관리처분인가일 사. 2005.5.4. : 사용승인(준공)일 (이하 “B주택”이라 한다) (질의내용) 상기의 A주택을 B주택의 취득일로부터 1년 이내인 2006.2.26. 양도하는 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임. 여기서 “다른 주택”이 재건축 입주권인 경우로서 취득당시 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용 불가능한 상태 포함)인 경우에는 재건축사업에 의하여 취득한 주택의 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로 부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례규정이 적용되는 것임. ○ 서면4팀-2016, 2005.10.31 1.「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계 받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임. 2. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발 예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 양도당시 실지거래가액 6억 원을 초과하는 고가주택 부분은 제외)하는 것이나, 그렇지 않는 경우 먼저 양도하는 주택은 보유 및 거주기간에 불구하고 양도소득세가 과세되는 것임.