취득에 소요된 실지거래가액의 범위

취득시 소요된 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 취득자가 당해 자산을 취득함에 있어서 그 대가로 양도자에게 지급한 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말함.

[회신] 귀 질의의 경우 서면5팀-1069(2007.4.2.)호를 참조하시기 바랍니다. ※ 서면5팀-1069, 2007.4.2. 「소득세법」 제97조에 의하여 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비인 취득가액은 동법 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것으로, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 취득자가 당해 자산을 취득함에 있어서 그 대가로 양도자에게 지급한 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것입니다. ※ 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 저는 2005.8월 인천 남구 도화동 소재 2층주택을 매입. - 당시 매입가액 1억 5천 지불하였고, 현재도 계약서 보관 중임 ○ 질의내용 - 현재 시점에서 매도하려고 하니 당초 매입한 가격도 받기 어려운 형편인데 지금은 제도가 바뀌어 모두 실지거래가격으로 기재하여야 하고 양도세 또한 실지거래가액으로 납부하여야 한다고 하는데, 이처럼 제도의 변경으로 양도차익이 전혀 발생하지 않았는데 양도세를 부담하여야 하는지 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. (이하생략) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. (이하생략) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-3828, 2006.11.21 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. ○ 서면4팀-890, 2006.04.10 소득세법 제97조 에 의하여 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비인 취득가액은 동법 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것으로, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 취득자가 당해 자산을 취득함에 있어서 그 대가로 양도자에게 지급한 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것임. ○ 서면4팀-1607, 2006.06.07 귀 사례의 경우, 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에서 정한 1세대 1주택에 부수되는 토지의 보유기간이 3년이 안된 경우에는 당해 토지에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것이며 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서 시유지를 불하받기 전에 장기간 지불한 사용료는 당해 자산을 취득하기 위하여 직접적으로 소요된 비용으로 볼 수 없으므로 취득가액에 포함되지 않는 것임. ○ 서면4팀-1169, 2005.07.08 【질의】 〈사실관계〉 - ○○남도 종합건설사업소에서 공개경쟁입찰공고에 의하여 매각한 ○○○○지구 공영개발용지를 본인이 취득함에 다음과 같이 위약금을 지급한 경우 필요경비 공제여부에 대하여 질의함. - 당해 토지는 ○○남도에서 입찰공고를 한 토지에 제2차입찰에서 ○○새마을금고에서 입찰에 참가하여 ○○남도와 매매계약을 체결하고 계약금 115.8백만원을 납부하였으나 ○○새마을금고 이사회에서 매매계약이 승인되지 않아 해약위기에 처함. - 본인이 이 사실을 알고 ○○남도와 새마을금고와 3자 협의하여 새마을금고의 당초 계약을 대신 지급하는 조건으로 새마을금고와의 계약내용대로 ○○남도와 당해 토지의 매매계약을 체결하여 취득하였음. 〈질의〉 위의 경우 실지거래가액으로 양도소득세를 계산함에 있어 본인이 부담한 ○○새마을금고의 해약금 115.8백만원을 대신 납부한 경우 당해 대납금액을 본인 토지의 취득가액에 포함하여 양도가액에서 공제받을 수 있는지. 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 자산의 취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임. (이 하 여 백 )