경매비용의 필요경비 인정 여부

거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 토지를 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 당해 토지의 취득가액은 경락가액에 취득세ㆍ등록세 등 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것으로, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실판단할 사항임.

[회신] 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실거래가액에 의해 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 토지를 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 당해 토지의 취득가액은 경락가액에 취득세ㆍ등록세 등 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것으로, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실판단할 사항임. ※ 붙임자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 전세계약하여 살던 집이 금융기관의 가압류 및 집주인 도주 상태로 전세금을 회수할 수 없어 법무사를 통해 임의경매 진행 및 입찰대행을 통하여 세입자가 낙찰받아 취득(2005.6) 후 등기 및 거주하다 2007.11 매각함 ○ 질의내용 - 상기의 경우 경매를 진행하면서 들어간 법원 임의 경매비용 및 법무사수수료와 법무사의 입찰대리비용에 대하여 빌라 매각시 필요경비로 인정받을 수 있는지 질의함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30. 신설) ⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996. 12. 30. 신설) ⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. (2007. 2. 28. 개정) 나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판) ○ 서면4팀-2225, 2005.11.17 【제목】 법원의 경매를 통하여 취득한 토지의 취득가액은 경락가액에 취득세ㆍ등록세 등 기타부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임 【회신】 1. 「소득세법」 제95조 제2항 규정의 장기보유특별공제율을 구분하는 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것으로, 귀 사례의 경우 경매에 의하여 당해 토지를 다시 취득한 경우에는 경매대금을 완납한 날로부터 보유기간을 기산하는 것임. 2. 거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 토지를 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 당해 토지의 취득가액은 경락가액에 취득세ㆍ등록세 등 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-2542, 2007.08.31 √ 【회신】 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실거래가액에 의해 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 토지를 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 당해 토지의 취득가액은 경락가액에 취득세ㆍ등록세 등 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임