상속 및 증여로 취득한 부동산을 양도시 취득가액 산정 방법

상속 및 증여 받은 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지 취득가액은 상속개시일 및 증여일 현재 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며, 양도가액에서 공제되는 필요경비는 당해 자산의 취득에 직접 소요된 가액으로서「소득세법」제97조 제1항에 열거된 항목에 한하는 것임.

[회신] 상속 및 증여 받은 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지 취득가액은「소득세법」제97조 및「같은법 시행령」제163조 제9항의 규정에 의거 상속개시일 및 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며, 양도가액에서 공제되는 필요경비는 당해 자산의 취득에 직접 소요된 가액으로서「소득세법」제97조 제1항에 열거된 항목에 한하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 상속 및 증여로 인한 취득의 경우 실가에 의한 양도차익 산정시 상속 및 증여의 취득가액을 감정가액 및 매매사례가액 등이 없는 경우 - 양도실가 기준 환산이 가능한지? - 환산이 불가능하고 기준시가로만 가능한지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 3. 삭 제 (2000. 12. 29) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30. 신설) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정) 2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 8. 5. 개정) ⑩ 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의하여 증여세를 과세받은 경우에는 당해 증여재산가액 또는 그 증ㆍ감액을 취득가액에 가산하거나 차감한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28. 개정) 1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 신설) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 4. 주택 (2005. 7. 13. 신설) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-1744, 2007.06.07 【질의】 양도소득세 결정에 있어서 양도가액은 실지거래가액에 의하고 취득시의 실지거래가액을 알 수 없는 때에는 양도 당시 기준시가와 취득 당시의 기준시가에 의해 취득가액을 환산하여 결정하나, 상속으로 인한 취득시는 환산하지 않고 실지거래가액으로 결정함은 부당하므로 바로잡아 줄 것을 질의함. 【회신】 양도소득세를 실지거래가액으로 계산하는 경우 실지 취득 금액이 불분명한 때에는 취득당시의 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 금액을 취득가액으로 공제하는 것이며, 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임. ○ 서면4팀-1624, 2007.05.15 【질의】 (내용) - 창원시 ○○동 지역에 소재하는 연립주택을 2006.6.8. 남편으로부터 상속받았음. - 위 주택은 2006.10.18. 관리처분계획인가를 받은 경우로서 당해 주택을 ○○아파트 정비조합에 2006.12.4. 양도하고 286,293천원을 현금으로 정산 받았음. ※ 경남 창원시 지역은 2003.6.14. 주택 지정(투기)지역으로 지정되었음. (질의) - 위 상속받은 주택을 2006년에 ○○아파트 정비조합에 양도한 경우로서 취득가액을 어떻게 산정하는지 여부 【회신】 1. 상속받은 자산(주택)의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지 취득가액은 「소득세법 시행령」 제163조 제9항 의 규정에 의거 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임. 2. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항 의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임. ○ 서면4팀-1272, 2007.04.19 【질의】 (내용) - 상속개시일 : 2002년 1월 - 1998년 피상속인 소유의 도로(1978년 취득)에 국가가 타 재산에 대한 양도소득세 및 주민세 체납으로 압류등기 설정 - 2007년 상속인이 상기 도로를 매각한 후 매각대금으로 피상속인의 체납국세를 납부변제하고 압류해지(2007년 3월) (질의) - 상기 도로 매각에 따른 양도소득세 계산시 상속인이 부담한 피상속인 채무(타재산에 대한 양도소득세 등 체납액)를 취득가액 또는 필요경비에 포함할 수 있는지 여부 【회신】 상속받은 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지 취득가액은 「소득세법」 제97조 및 「같은법 시행령」 제163조 제9항의 규정에 의거 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며, 양도가액에서 공제되는 필요경비는 당해 자산의 취득에 직접 소요된 가액으로서 「같은법」 제97조 제1항에 열거된 항목에 한하는 것임.