환매조건부로 양도한 임야를 재취득한 경우 비사업용 토지 여부 등

임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야는 사업에 사용하는 토지로 보는 것임.

[회신] 1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 규정의 비사업용토지는 당해 토지를 소유하는 기간중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다. 2. 위1.의 법령을 적용함에 있어 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제2호 나목 및 같은법 시행령 제168조의 9 제2항의 규정에 의하여 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야는 사업에 사용하는 토지로 보는 것입니다. 3. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(재재산-94, 2005.08.18./ 서면5팀-1118, 2006.12.06./ 서면4팀-1456, 2004.09.17.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 1970년 임야를 취득함 - 1994년 ○○○○공사에 환매조건부로 2억 원에 수용됨 - 2008년 환매조건에 따라 양도한 임야를 3억 원에 추가 정산금 납부하여 취득 - 취득한 토지를 1년 이내에 제3자에게 양도예정 - 취득당시부터 상기 임야가 소재한 인근 면에서 거주함 [질의사항] - 환매조건부로 취득한 임야의 비사업용 토지 여부 - 환매조건부로 취득한 임야의 취득시기, 세율 및 장기보유특별공제 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다 . 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택이 아닌 자산의 공제율은 100분의 30을 한도로 한다. (2007.12.31. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득 세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003.12.30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005.12.31. 신설) 2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다. (2005.12.31. 신설) 가. 「산림법」에 의하여 지정된 산림유전자원보호림ㆍ보안림ㆍ채종림ㆍ시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005.12.31. 신설) 나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 (2005.12.31. 신설) 다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005.12.31. 신설) 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설) 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 9 【임야의 범위 등】 ② 법 제104조의 3 제1항 제2호 나목에서 “임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다. (2005.12.31. 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재재산-94, 2005.08.18. 【질의】 공익사업목적으로 수용된 토지를 당해 사업의 폐지로 인하여 당초 소유권자에게 환매된 경우 - 재취득한 토지 취득시기. (질의사례) 의왕시 ○○동(○○지구) 1985년 이전│ 2001.6. │ 2004.7. 2005.2. ────△──┼──△──┼──▶─────△──── 토지 │ 의왕시 │ 원소유자 주택공사 취득 │ 협의매수 │ 재취득 협의매수 ⓐ │ │ ⓑ ↓ ↓ 2001.5. 2003.6. 실시계획인가 택지개발예정 지구지정 주택공사에게 협의 매수되는 토지의 취득시기가 ⓐ인지, ⓑ인지. 【회신】 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 의 규정에 의하여 협의매수 또는 수용된 토지를 당해 사업의 폐지ㆍ변경 등으로 협의 매수일 또는 수용의 개시일 당시의 토지소유자가 환매권 행사로 취득한 후 이를 양도하는 경우 당해 토지의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 환매대금을 청산한 날(대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)임. ○ 서면4팀-845, 2005.05.27. 【질의】 - 토지투기지역내에 의제취득일 이전부터 소유하던 토지를 학교도로부지로 2001년 수용되었다가 당해 도시계획의 변경으로 2004.7. 본래의 소유자에게 환매되었음. - 당해 토지가 2005.2. 주택공사의 공공사업용으로 협의수용되는 경우에 위 토지의 취득시기 및 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의한 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고할 수 있는 지 여부. 【회신】 1. 거주자가 지정지역내의 토지를 조세특례제한법 제85조 각호의1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날, 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 또는 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2의 규정에 의한 지정지역으로 지정한날 중 가장 빠른날)전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을위한토지등의취득 및 보상에관한법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는경우 포함)하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임. 2. 위1에서 양도하는 토지를 환매권 실행으로 당초의 토지를 환매 받는 경우에 당해 토지의 취득시기는 그 권리에 의한 조건이 성취된 시점인 환매대금을 청산한 날이 되는 것임. 3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재일46014-2505, 1996.11.12.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-1858, 2007.06.05. 【질의】 (내용) - 충남 당진군 지역에 소재하는 임야를 4년 전에 구입하여 양도하고자 함. - 저는 경기도 화성시 □□면에 살고 있음. (질의) 위의 임야가 비사업용 임야에 해당하는지 여부에 대하여 질의함. 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 규정의 비사업용토지는 당해 토지를 소유하는 기간중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임. 2. 위1.의 법령을 적용함에 있어 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 제2호 나목 및 같은법 시행령 제168조의 9 제2항의 규정에 의하여 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야는 사업에 사용하는 토지로 보는 것임. ○ 서면5팀-208, 2007.01.17. 【질의】 2007년부터 임야 양도소득세율이 대폭 인상되고 장기보유특별공제도 없어진 것으로 알고 있으며, 임야의 경우 조림 등 용도에 따라 일정기간 이상 사용 시 양도소득세가 면제된다고 하여 질의함. 1. 실제 조림 또는 유실수 단지 조성하면 되는지 아니면 어떤 근거나 증거가 있어야 하는지 어떤 방법으로 어떻게 사용해야 면제받을 수 있는지. 2. 그 기간은. 3. 양도 세율은 보통 몇 년에 한번 변경되는지. 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 규정의 비사업용 토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임. 2. 위 “1.”를 적용함에 있어 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 제2호 가목 및 같은법 시행령 제168조의 9 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 임야와 같은법 시행령 제168조의 9 제2항 규정에 의하여 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말하며, 이하 같음) 도는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록에 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야는 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 것임 . ○ 서면5팀-1118, 2006.12.06. 【질의】 1. 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 단독주택으로서 토지의 취득시기와 주택의 취득시기가 상이한 경우 당해 단독주택의 취득당시 기준시가 산정방법 2. 이 경우 장기보유특별공제 적용방법 【회신】 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 「소득세법시행령」 제164조 제7항 의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임. 2. 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 「소득세법」 제95조 제2항 에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임 . ○ 서면4팀-1456, 2004.09.17. 【질의】 (사실관계) 임대 후 5년의 기간이 되면 분양하기로 된 아파트에 임대계약을 체결한 후 사정이 생겨 제3자에게 전전세계약을 체결하여 제3자가 거주하다가 분양받기 3개월전 임대자 명의를 동생에게 돌리어 동인의 명의로 55,500천원에 분양받아 67,500천원에 양도한 경우 (질의내용) 1. 양도소득세 납세대상자에 해당되는지 여부 2. 만약, 해당된다면 단기매매로서 실거래가액으로 신고하여야 하는지 여부와 적용세율은. 3. 부동산중개업소에서 계약하였는데 중개업자가 보관하고 있는 계약서를 가지고 신고한다면 양도소득세 부과여부 4. 중개업자는 거래상으로 알고 있는 타인의 계약여부를 신고한다면 비밀누설죄에 해당되는지 여부 【회신】 1. 국세기본법 제14조 (실질과세) 제1항에 의거 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용하는 것임. 2. 소득세법 제96조 (양도소득의 범위)에 해당하는 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 같은법 제96조 제1항 제4호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 그 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 계산하는 것이며, 이 경우 양도소득세율은 같은법 제104조 제1항 제2의 2호에 의하여 50％를 적용하는 것임. 3. 거주자가 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하는 경우 소득세법시행령 제169조 제1호 라목에 의하여 당해 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본을 제출하여야 하는 것이며, 이 경우 중개업자가 보관하고 있는 계약서의 사본을 제출하여도 되는 것임. 4. 그리고 탈세제보는 중개업자도 할 수 있는 것이나, 자기가 중개하여 매매한 계약서 등을 증빙으로 하여 탈세제보하는 것이 부동산중개업법 제16조의 2에 의한 직업상 알게된 비밀을 누설한 경우에 해당되는지 여부는 중개업에 대한 지도ㆍ감독을 관할하는 건설교통부, 시ㆍ도청 또는 시ㆍ군ㆍ구청에 문의하기 바람.