명의신탁된 종중소유 농지를 소유권환원 후 양도하는 경우 비사업용 토지 여부

2005.12.31. 이전에 취득한 종중이 소유한 농지 및 2006.12.31. 이전에 20년 이상을 소유한 농지로서 2009.12.31.까지 양도하는 토지는 비사업용 토지에서 제외되는 것이며, 명의신탁해지를 원인으로 소유권 환원하는 경우 취득시기는 명의신탁자의 취득일이나, 이에 해당하는지 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임.

[회신] 1. 「소득세법」제104조 제1항 제2호의 7의 규정에 의한 “비사업용 토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 「같은법」제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2005.12.31. 이전에 취득한 종중이 소유한 농지의 경우 「같은법」제1항 제1호 가목 단서 및 「같은법 시행령」제168조의 8 제3항 제6호의 규정에 의하여 비사업용토지로 보지 아니하는 것입니다. 2. 또한, 2006.12.31. 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009.12.31.까지 양도하는 토지는 「소득세법 시행령」제168조의 14 제3항의 규정에 의하여 비사업용토지로 보지 아니하는 것입니다. 3. 위 1. 2.를 적용함에 있어 종중소유부동산을 종중원에게 명의신탁하였다가 명의신탁해지를 원인으로 소유권 환원을 하는 경우 당해 부동산의 취득시기는 명의신탁자의 취득일로 하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 토지 내역 : 경북 ◎◎군 ◇◇면 소재 농지(답) - 1978.03.17. 등기원인으로 한 명의신탁된 문중부동산으로서 △△서씨 ☆☆☆파 △△문중회(문중등록번호 : 2×××××-2×××××)에서 소유권이전 법원확정판결(대구지법, 2002가단2××××, 2003.04.10) 받음. - 당시 농지법에는 문중명의로 농지를 소유할 수 없었고 위토대장에도 등재되어 있지 않아 현재까지 문중 “종답”으로 사용하여 왔음. - 2006년 부동산 특별조치법 시기에 법원확정판결시 문중대표자(서○○) 명의로 2007.11.23.부로 소유권이전등기한 경우이며, 장기보유부동산 30년 동안 종토세는 문중명의로 납부하여 왔음. ○ 질의내용 - 상기 문중농지를 양도하는 경우 양도소득세 중과대상인지 또는 2년이상 보유 일반세율 적용대상인지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) <양도소득과세표준> <세율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ② 제1항 제2호ㆍ제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다 . 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 당해 자산의 취득일로 본다. (2003. 12. 30. 개정) 1. (이하생략) ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 (이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 나.(이하생략) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. (이하생략) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 8 【농지의 범위 등】 ① 법 제104조의 3 제1항 제1호에서 “농지”라 함은 전ㆍ답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소(池沼)ㆍ농도ㆍ수로 등의 토지 부분을 포함한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 본문에서 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”라 함은 농지의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 “재촌”이라 한다)하는 자가 「농지법」 제2조 제5호 의 규정에 따른 자경(이하 “자경”이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 단서에서 “ 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「농지법」 제6조 제2항 제2호 ㆍ제2호의 2ㆍ제8호ㆍ제9호 가목 또는 라목에 해당하는 농지 (2005. 12. 31. 신설) 2. ~ 5. (생략) 6. 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다) (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ③ 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-2543, 2007.09.11 【질의】 － 토지대장상 지목이 임야인 종중소유토지로 등기원인 매매(1985.11.23.)인 임야를 특별조치법(법률 제4502호)에 의하여 1993.12.14. 등기함. － 상기 임야를 양도시 양도세 중과세에 해당하는지. － 20년 이상을 보유하여야 임야가 중과세 해당하지 않는지. － 2009.12.31.까지 양도해야 중과세에 해당하지 않고 일반과세가 되는지. 【회신】 「소득세법」제104조의 3 제2항 및 같은법 시행령 제168조의 9 제3항 제8호의 규정에 의거 2005.12.31. 이전에 취득한 종중이 소유한 임야의 경우 비사업용토지로 보지 아니하는 것으로 양도하는 토지가 비사업용토지에 해당하지 아니하는 경우에는 양도소득세의 중과세율(60%)이 적용되지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-717, 2006.03.27 【질의】 (사실관계) 본인은 종중(종회)의 구성원으로 종중의 위토(전답)는 등기부상 소유자가 종중(종회)로 되어 있고, 위토 소재 관리인 또는 임대인이 경작하여 얻어진 수입으로 조상묘소, 재실, 사당을 유지ㆍ관리해 오고 있음. (질의사항) 상기 종중(종회) 소유의 위토(전답)가 부재지주의 농지에 해당하는지 여부 【회신】 소득세법 시행령 제168조 의 8 제3항 제6호의 규정에 의거 2005.12.31. 이전에 취득한 종중이 소유한 농지의 경우 부재지주의 농지로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-101, 2006.01.23 1. "소득세법" 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7의 규정을 적용함에 있어서 2006.12.31. 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009.12.31.까지 양도하는 토지는 같은법 시행령 제168조의 14 제3항의 규정에 의하여 비사업용토지로 보지 아니하는 것임. 2. 위 1.의 소유기간을 계산함에 있어서 명의신탁된 부동산을 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전하는 경우 동 부동산에 대한 취득시기는 명의신탁자의 취득일로 하는 것이며, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임. 3. 귀 질의와 관련된 법령과 유사사례(재일46014-1305, 1999.7.5., 재일46070-1483, 1998.8.7.0를 참고하기 바람. ○ 서면5팀-3080, 2007.11.23 【질의】 － 충청도 면소재지의 임야가 1971년도에 종중의 회원 중 4명이 공동으로 소유하고 있는 것으로 부동산등기부등본 및 임야대장에 등재되어 있음. － 이 부동산은 사실상 종중의 소유인바, 종중명으로 등기하는 방법 등을 몰라 종중의 어른들 명의로 등기해 놓은 것임(사실상 명의신탁에 불과한 것임). － 지금 종중에서 부동산특별조치법으로 종중단체(전주이씨 ○○○파 ○○종친회)명의로 소유권이전을 하려고 함. － 이 부동산이 사실상 종중의 임야라는 것에 대하여는 현재의 소유자 및 그 상속인, 종중회 모두가 인정하고 있음. 이 경우 사실상 종중소유의 부동산임에도 종중의 회원 즉, 어른들 명의로 되어 있는 부동산을 종중단체명의로 소유권이전을 할 경우 양도소득세 및 증여세 해당 여부 【회신】 1. 소득세법 제88조 규정에 의거 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세과세대상을 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 종중소유부동산을 종중원에게 명의신탁하였다가 종중으로 환원하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이며, 이에 해당하는지는 관련사실을 확인하여 판단하는 것임. 2. (생략) ○ 서면4팀-651, 2005.04.27 【질의】 수십년 전부터 종중에서 소유하여 오던 토지인 바, 이의 명의를 개인(자연인)으로 하여 보유하여 오던 중 종중명의로 변경하여야 옳다고 생각하여 부동산등기에 관한 특별조치법이 시행 중이던 1994.12.에 등기접수하여 종중명의로 소유권이 이전되었음. 이 때 등기원인은 1984.5. 증여로 되어있음. - 이 경우 동 토지에 대한 종중의 취득시기는. 【회신】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 증여를 받은 날이 되는 것이며, 명의신탁된 부동산을 명의신탁해지를 원인으로 소유권 이전하는 경우에는 소유권 환원 등기시기에 불구하고 당초의 취득일이 되는 것임. 귀 질의의 경우가 증여 또는 명의신탁해지에 해당하는지의 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임.