채무액에 갈음하여 부동산을 대물변제 받은 경우 양도 해당여부 등

채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 양도에 해당되어 양도소득세의 과세대상이 되는 것이며, 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것임.

[회신] “별 첨” 1. 우리 국세종합상담센터에서는 국세의 법령해석과 관련한 궁금한 사항을 납세자의 서면 · 인터넷 · 방문 등의 방법으로 상담하여 드리고 있으나 세액계산은 해드리지 않고 있음을 알려드리며, 구체적인 세액계산에 대해서는 우리청 홈택스서비스( www.hometax.go.kr )의 “양도소득세 자동계산”을 이용하시기 바랍니다. 2. 소득세법상 양도소득세가 과세되는 자산의 '양도'라 함은 자산에 대한 등기ㆍ등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 매매 당사자간에 실지거래된 가액에 의하는 것으로, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것이나, 그 가액이 불분명하여 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 같은법 시행령 제163조 제12항, 같은령 제176조의2 제2항 내지 제4항의 방법에 의하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 등을 취득가액으로 하는 것으로, 귀 질의의 경우 대물변제에 해당하는지 여부 및 대물변제된 가액 등에 대해서는 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. 3. 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은「소득세법」제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액을 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 실질거래관계 및 법원판결문 등을 종합하여 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실 관계 - 2000.7.6. 광진구 중곡동 주택 소유자(A)와 B법인은 위 주택에 대해 매매계약 체결 ․ 대금 8억2천만원(계약금 1천만원, 잔금은 2000.12.27.로 하고 약속어음 교부받음) ․ B법인 직원(C)명의의 일산 벗곳동 소재 부동산을 별도로 4억 5천만원을 개인채권 대여금조로 A명으로 근저당권 설정 및 일주일 후에 A는 B법인으로 하여금 중곡동 주택을 담보로 4억 5천만원을 대출받아 사용토록 함. - 이후 2001.10.25. A는 위 대출원리금을 변제받고자 B법인이 신축 중이던 파주 빌라 1개동 16세대(대지를 제외한 건물부분만, 이하 ‘파주 빌라’)를 채권대물조로 분양받았으나(매매대금은 B법인이 A에게 지급하여야 할 대출원금의 일시불로 충당하기로 함) 건축물이 미 준공으로 권리행사를 할 수 없자 2003년 초 B법인을 상대로 2001.10.25.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 법원에 소를 제기하여 2003.7.22. 조정판결을 받았으며, 조정판결에 따라 2003.8.20. 파주 빌라 16세대의 소유권이전 등기를 함. ․ 조정판결내용(일부) : 파주 빌라 16세대를 2001.10.25.자 매매계약을 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하고, A의 B법인 소유 부동산에 한 가압류 및 근저당권, 가등기 등을 말소하며, A는 B법인이 지정하는 D에게 C에 대한 2000.7.6.자 대여금채권을 양도하고 벗곳동 부동산 근저당권에 관하여 이전등기를 경료 등. - 2007.6.29. 위 빌라 16세대 건물을 9억원에 양도함. ○ 질의 내용 가. 위와 같은 내용으로 사실상 7년 만에 채권을 회수하는 과정에서 명목상 부동산 매매형식만 빌렸는데 양도소득세 부과대상인지(아니면 채권회수로 인정할 수 있는지)? 나. 조정조서 내용처럼 중곡동 주택을 매매계약체결하고 약 일주일 후에 위 주택을 담보로 4억5천만원을 대출받아 주고 이자와 원금도 받지 못한 상태에서 위 주택의 경매 등을 막기 위해 급하게 처분하여 막대한 손해를 보고 결국 대물변제조로 파주 빌라 16세대를 분양매매계약 받았는바, 조정판결시 C명의 4억5천만원 개인대여금 채권을 D에게 양도하고(근저당권이전 포함) D는 이를 근거로 채권을 회수하여 갔으므로, 파주 빌라 16세대의 실지취득금액은 10억원[중곡동 주택의 담보대출 대여금 4억5천만원 + C에 대한 개인채권을 B법인이 지정한 D에게 양도한 4억 5천만원 + 그동안 법정수수료 및 기타경비 1억원]으로 양도대금 9억과 차액이 없어 양도차익이 없는데도, 양도소득세가 부과되는지? 만약 부과된다면 그 세액은 얼마이며, 어떻게 신고를 하는 것인지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있 는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.(2006.12.30.개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ⑦ 제4항 내지 제6항을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면5팀-2115, 207.7.23 우리 국세종합상담센터에서는 국세의 법령해석과 관련한 궁금한 사항을 납세자의 서면 · 인터넷 · 방문 등의 방법으로 상담하여 드리고 있으나 세액계산은 해드리지 않고 있음을 알려드리며, 구체적인 세액계산에 대해서는 우리청 홈택스서비스(www.hometax.go.kr)의“양도소득세 자동계산”을 이용하시기 바랍니다. ○ 서면5팀-1553, 2007.05.14 【회신】 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. 귀 질의의 경우가 양도에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. 한편, 자신의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. ○ 서면4팀 -458, 2006.3.3 【회신】 1. 소득세법상 양도소득세가 과세되는 자산의 '양도'라 함은 자산에 대한 등기ㆍ등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로써, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 양도에 해당되어 양도소득세의 과세대상이 되는 것이며, 이 경우 양도 또는 취득시기는 소유권이전등기접수일이 되는 것입니다. 2. 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 매매 당사자간에 실지거래된 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것이나, 그 가액이 불분명하여 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 같은법시행령 제163조 제12항, 같은령 제176조의2 제2항 내지 제4항의 방법에 의하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 등을 취득가액으로 하는 것입니다. ○ 서면4팀-1772, 2005.09.27 【회신】 1. 현행 소득세법상 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되 는 것임. 또한, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. 2. 귀 질의의 경우 법원의 조정조서에 의하여 소유권이 이전되는 경우의 취득시기는 당해 조정조서의 내용, 매매계약서, 대금지급 영수증, 등기부등본 등 객관적인 증빙자료에 의하여 상기 1.에 따라 사실 판단할 사항임. 3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재일46014-1871, 1997.8.2. ; 재산01254-3891, 1991.12.21.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-3934, 2006.12.05 【회신】 1. 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것이며, 귀 질의의 경우 대물변제에 해당하는지 여부 및 대물변제된 가액 등에 대해서는 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. 2. 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 이 경우에도 귀 질의의 비용이 이에 해당하는지 여부는 공사내역, 지출증빙 등을 확인하여 사실판단할 사항임. ○ 서면5팀-536, 2007.02.09 【회신】 1. 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제07조 제1항 의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액을 포함하나, 당해 자산의 취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임. 2. 귀 질의의 경우 사해행위의 취소에 따른 추가 지급금액이 양도자산의 필요경비에 해당하는지 여부는 실질거래관계 및 법원판결문 등을 종합하여 사실관계를 확인하여 판단할 사항임.