재건축한 신축주택을 양도시 1세대3주택 중과세 여부

소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제1호 내지 제10호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2의 3에 규정하는 중과세율(60％)이 적용되지 않는 것임

[회신] 1. 1세대3주택자가 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제1호 내지 제10호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2의 3에 규정하는 중과세율(60％)이 적용되지 않는 것입니다. 2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면4팀-559, 2005.04.12.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 경기도 성남시 소재 국민주택규모이하의 아파트 7호 소유(처 소유, 구청 및 세무서에 임대사업자 등록함) - 서울시 서초구 소재 국민주택규모이하의 재건축한 신축 아파트 1호(남편 소유, 당초 조합원이고 임시사용승인일은 1999.06.30.) [질의사항] - 재건축한 신축주택을 양도시 1세대3주택 중과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제99조 [ 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 ] ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31 개정) 1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택(2003.05.29 개정) [ 부칙 ] 2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.(2003.05.29 개정) [ 부칙 ] ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에 한하여 해당 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.(2006.12.30 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.(1998.12.28 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1998.12.28 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 [신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 ] ① 법 제99조 제1항 본문에서 "당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말한다.(1998.12.31 개정) ② 법 제99조 제1항 제2호 단서에서 "대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택"이라 함은 1998년 5월 21일 이전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (1998.12.31 개정) ③ 법 제99조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다.(1999.10.30 신설) 1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 "주택조합 등"이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 "잔여주택"이라 한다)으로서 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(2005.02.19 법명개정) 2. 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다.(1999.10.30 신설) ④ 법 제99조 제3항의 규정에 의하여 양도소득세의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 부동산의 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 1에 해당하는 서류를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다.(1999.10.30 개정) 1. 법 제99조 제1항 제1호의 주택 (1999.10.30 개정) 가. 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일을 포함한다)을 입증할 수 있는 증빙서류(1999.10.30 개정) 나. 건축물관리대장(1999.10.30 개정) 2. 제3항 제2호의 주택(1999.10.30 개정) 가. 주택조합 등이 조합원 의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실을 입증할 수 있는 증빙서류(1999. 10.30 개정) 나. 제1호의 서류(1999.10.30 개정) 3. 기타의 주택(1999.10.30 신설) 가. 취득시의 주택매매계약서(1999.10.30 신설) 나. 계약금을 납부한 사실을 입증할 수 있는 증빙서류(1999.10.30 신설) ○ 소득세법 제104조 [ 양도소득세의 세율 ] ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 대에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.(2003.12.30 개정) 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)(2003.12.30 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 [ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위(2003.12.30 신설) ] ① 법 제104조 제1항 제2호의3에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2005.12.31 개정) 1. - 4. 생략 5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면 되는 신축주택(2005.02.19 법명개정) 6. 이하여백 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-559, 2005.04.12. 【질의】 〔주택현황〕 ○ A주택 : ○○구 ○○동 ○○○○ 아파트(전용면적 18평 미만, 10년이상 보유 및 거주) ○ B주택 : ○○구 ○○동 ○○1차아파트(전용면적 34평, 현재 5년 이상 보유 및 1년 미만 거주) - 종전주택을 보유하였던 재건축아파트 조합원으로서 분양받은 주택으로 사용승인일은 1998.7.27.임. 〔질의〕 1. B주택은 감면대상 신축주택인지 여부 및 감면대상인 경우 B주택 양도시 5년간 발생한 양도소득금액의 산정방법은. 2. A주택의 양도시 양도소득세 비과세 여부 【회신】 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 재건축주택( 소득세법 시행령 제156조 에 해당하는 고가주택은 제외함)으로서 1998.5.22.부터 1999.6.30.(국민주택규모의 주택일 경우 1999.12.31.)까지의 기간 사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「조세특례제한법」제99조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이며, 감면받은 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 여기서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항 의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것임. 2. 상기의 신축주택은 「소득세법」 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 그 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것임. ○ 서면4팀-707, 2006.03.27. 【질의】 (사실관계) - 현재 1세대 3주택이고, (가)주택은 1989년 취득한 고가주택, (나)와 (다)주택은 1999년 초에 분양받은 조세특례제한법 제99조 의 감면대상에 해당하는 주택임. - 상기 주택의 양도와 관련하여 아래 사항에 대하여 질의함. (질의사항) 1. (나)와 (다)주택을 소유하고 있는 상태에서 (가)주택(3년보유 2년거주요건 충족)을 양도할 경우 1세대1주택 비과세에 해당하는지. 2. 1세대1주택으로 볼 경우 6억원 초과부분에 대하여 일반세율(9％∼36％)이 적용되는지, 1세대3주택으로 보아 중과세율(60％)이 적용되는지. 【회신】 1. 조세특례제한법 제99조 의 규정에 해당하는 신축주택은 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 2. 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제10호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2의 3에 규정하는 중과세율(60％)이 적용되지 않는 것임.