주거용으로 임대하는 오피스텔 외의 다른 주택을 양도하는 경우 중과세 적용 여부

공익사업에 따라 부동산 매도 후 당해 사업이 취소되어 환매권행사로 소유권이 환원된 경우 당초 거래가 대금청산이 완료된 유상이전인 경우 새로운 매매거래가 되나, 당초 거래에 대한 계약내용 불이행 등 대금청산 없이 거래되고 계약해제로 인한 소유권환원인 경우 양도로 보지 아니하는 것임.

[회신] 1. 양도소득세 과세대상인 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것입니다. 2. 공익사업으로 인하여 부동산을 협의매수 또는 수용된 경우 그 거래 및 계약내용, 대금수수 등 사실관계에 따라 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 경우에는 양도에 해당하는 것이므로 추후 당해 사업의 취소 등으로 당초 소유자가 환매권을 행사하여 취득한 경우에는 새로운 부동산 매매거래에 해당하는 것입니다. 다만, 당초 부동산의 협의매수 또는 수용에 대한 계약내용 불이행 등 대금청산절차 없이 단순히 소유권이전 등기절차만 경료 됨으로써 당사자의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것입니다. 3. 귀 질의의 경우와 유사한 기존 질의회신문(재재산-94, 2005.08.18 ; 서면5팀-3200, 2007.12.11 ; 서면5팀-602, 2007.02.15)을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 우리 구에서는 지난 2004년부터 주민숙원사업의 일환으로 추진하는 「◎◎◎동 OOO번지선 도로개설」사업구간이 금번 「2010 수원시 도시주거환경정비 기본계획」 구간내 편입되어 도로개설사업이 취소됨에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제91조 및 제92조에 의거 환매절차를 이행 중에 있으며, 이와 관련하여 향후 환매절차 이행 및 추진계획을 수립하고자 함. ○ 질의내용 - 2004년부터 2007년 기간에 우리시로부터 손실보상되어 이미 양도소득세를 납부하였다면, 금번 사업취소(원인무효)로 인한 환매권 신청에 따라 기 납부된 양도소득세도 환급이 되는지 여부 - 만일 환급이 가능하다면, 아직 양도소득세를 납부하지 않았고 납부기한이 2007.12.31.인 경우 양도소득세를 내지 아니하여도 되는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것 을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정) ② 「도시개발법」 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 국세기본법 제45조 의 2 【경정등의 청구】 ① 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자는 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 법정신고기한 경과후 3년 이내에 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)의 결정 또는 경정을 관할세무서장에게 청구할 수 있다. (2005. 7. 13. 개정) 1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때 (1994. 12. 22. 신설) 2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 결손금액 또는 환급세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액에 미달하는 때 (1994. 12. 22. 신설) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 결정 또는 경정의 청구를 받은 세무서장은 그 청구를 받은 날부터 2월이내에 과세표준 및 세액을 결정 또는 경정하거나 결정 또는 경정하여야 할 이유가 없다는 뜻을 그 청구를 한 자에게 통지하여야 한다. (1994. 12. 22. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-3200, 2007.12.11 1. 양도소득세 과세대상인 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. 2. 부동산을 매매하고 소유권이전등기를 경료한 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 당초 소유자에게 소유권이 환원되는 경우에는 거래 및 계약내용 등 사실관계에 따라 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금청산 절차없이 단순히 소유권이전등기절차만 경료됨으로써 당사자의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 계약해제합의서, 등기부등본 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면5팀-2844, 2007.10.29 【질의】 (내용) - 토지거래허가지역의 토지를 허가를 득하여 매수한 후 건물을 신축코자 측량ㆍ등기이전 및 설계를 하여 관할구청에 건축허가서를 접수하였으나 관할구청은 상기 토지 부근은 추후 재개발계획지역임으로 건축허가를 할 수 없다는 입장임. - 이에 따라 매도자와 매수자는 쌍방합의하에 계약을 해제하고 등기소에 소유권말소등록을 하여 토지를 매도자에게 다시 돌려주려고 함. (질문) - 위와 같은 상황에서 토지를 매매 후 이미 신고ㆍ납부한 양도소득세를 환급받을 수 있는지, 받을 수 없다면 그 이유는 무엇인지? 【회신】 부동산을 매매하고 소유권이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의에 의한 계약의 해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금의 청산절차 없이 단순히 소유권 이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것임. ○ 서면5팀-602, 2007.02.15 1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이므로, 계약내용 불이행 등 대금의 청산절차 없이 단순히 소유권이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것임. 2. 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자는 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액)이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때에는 「국세기본법」 제45조 의 2의 규정에 의하여 법정신고기한 경과 후 3년 이내에 경정청구를 할 수 있는 것임. ○ 서면4팀-3711, 2006.11.09 【질의】 (사실관계) - 1996년 12월 ○○구 ○○동(투기지역임) 소재 A토지 취득함. - 2000년 10월 A토지가 서울시에 수용됨. - 2005년 12월 환매권행사에 의해 A토지를 재취득하기로 계약하고, 2006년 4월 소유권 이전등기 완료함. - 2006년 10월 한국철도시설공단에 A토지 수용예정 (질의내용) - A토지의 취득시기는 언제인지 여부 - 2006년 11월 A토지를 양도(수용)하는 경우 실거래가 적용여부 및 이 때 적용되는 세율은 몇％인지 【회신】 1. 공익사업에 협의매수 또는 수용된 토지를 당해 사업의 변경 등으로 원소유자가 환매권을 행사하여 취득한 경우 취득시기는 환매대금청산일 또는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. 2. (생략) ○ 재재산-94, 2005.08.18 【질의】 공익사업목적으로 수용된 토지를 당해 사업의 페지로 인하여 당초 소유권자에게 환매된 경우 - 재취득한 토지 취득시기. (질의사례) 의왕시 ○○동(○○지구) 1985년 이전│ 2001.6. │ 2004.7. 2005.2. ────△──┼──△──┼──▶─────△──── 토지 │ 의왕시 │ 원소유자 주택공사 취득 │ 협의매수 │ 재취득 협의매수 ⓐ │ │ ⓑ ↓ ↓ 2001.5. 2003.6. 실시계획인가 택지개발예정 지구지정 주택공사에게 협의 매수되는 토지의 취득시기가 ⓐ인지, ⓑ인지. 【회신】 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 의 규정에 의하여 협의매수 또는 수용된 토지를 당해 사업의 폐지ㆍ변경 등으로 협의 매수일 또는 수용의 개시일 당시의 토지소유자가 환매권 행사로 취득한 후 이를 양도하는 경우 당해 토지의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 환매대금을 청산한 날(대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)임.