실지거래가액으로 양도소득세 신고시 취득가액 산정기준

장부 기타 증빙 서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액은 소득세법 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임

[회신] 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시에 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. 귀 질의의 경우와 같이 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액은 소득세법 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 1991년 건물을 신축하여 개인 사업용자산으로 사용함 - 건물신축과 관련한 제반서류 및 장부가액을 확인할 수 없음 - 건물신축시 세금계산서 수취분만 장부가액에 기록된 자료 있음 - 2007. 5월 매도함 [질의사항] - 실지거래가액으로 양도소득세 신고시 취득가액 산정기준 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비계산] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1994.12.22 개정) 1. 취득가액(2005.12.31 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2005.12.31 개정) 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정) ○ 소득세법 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.(2006.12.30 개정) ⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.(2006.12.30 신설) ⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(2006.12.30 신설) ⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(2006.12.30 개정 ) ○ 소득세법 시행령 제89조 [자산의 취득가액 등] ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.(1994.12.31 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액(1994.12.31 개정) 2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액(1994.12.31 개정) 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액(2000.12.29 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.(2005.12.31 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)(1994.12.31 개정) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(1994.12.31 개정) 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.(1996.12.31 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1571, 2007.05.11. 【질의】 (사실관계) - 4년 전 서울 마포구 소재 토지를 취득하여 그 지상에 지하1층, 지상7층 상가건물을 신축함. - 토지의 취득가격은 있으나, 건물은 각 분야(목수, 미장 등 20여 분야) 영세 기능자들에게 의뢰하여 신축한 관계로 영수증 등 증빙이 없음. - 당해 상가건물은 소득세법 제99조 제1항 다목의 상업용건물 기준시가가 고시되지 않은 건물임. (질의내용) - 상기 토지 및 건물을 일괄 양도시 양도가액의 안분 방법 - 건물부분의 취득가액을 모르는 경우 취득가액 산정 방법 【회신】 1. 「소득세법」 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가를 감안하여 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것이며, 귀 질의 경우 상가 건물과 그 부수토지에 대하여는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것임. 2. 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제7항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며, 이 경우 환산가액은 「같은법」 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용함)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는, 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제2항 제2호의 방법으로 환산하는 것임. ○ 서면4팀-1450, 2007.05.02. 【질의】 (사실관계) - 1992년 1월 ○○시 소재 A토지 취득 - 1993년 12월 A토지 지상에 B상가 신축준공 - A토지와 B상가를 양도하고자 함 : A토지의 취득계약서 및 B상가 신축관련 증빙은 없으나, 제무제표상 장부가액은 존재함. (질의내용) - A토지와 B상가를 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 장부가액을 취득당시 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부 【회신】 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시에 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. 귀 질의의 경우와 같이 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것이며, 장부 기타 증빙 서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액은 소득세법 제114조 제7항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임. ○ 서면4팀 -1777, 2005.09.29. [ 질의 ] ○ 1986년에 토지를 취득하고 1996년에 당해 토지 위에 건물을 신축하여 임대사업용으로 사용하고 있다가 2004년 위 토지 및 건물을 양도하였음. ○ 2004년 양도일 현재 건물신축가액으로 추정되는 장부가액은 존재하나 1996년 신축당시 취득에 관한 제증빙서류 등은 보존기한(5년) 경과로 보관되어 있지 않아 장부가액의 실지취득가액 여부가 불분명함. - 위의 경우 실지거래가액으로 양도소득금액을 산정할 경우 공제할 취득가액은? < 갑 설 > 취득가액은 건물신축가액으로 추정되는 장부가액(감가상각비 차감)으로 하여야 한다. < 을 설 > 신축에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인할 수 없으므로 불분명한 경우로 보아 환산가액으로 공제하여야 한다. [ 회신 ] 소득세법 제96조 제1항 각호의 자산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 동법시행령 제176조의2 제1항 각호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 "소득세법" 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것입니다.