고가주택인 대지와 건물을 시차를 두고 보상받는 경우 양도시기 및 양도차익 계산방법

토지와 건물의 보상금을 시차를 두고 수령한 경우 대금을 청산한 날과 등기접수일 중 빠른 날이 양도시기이며, 그 부수토지의 양도차익은 「소득세법」 기본통칙 95-1 규정의 계산방법에 따라 계산하고 보상금액이 증감이 되는 경우에는 수정신고를 하는 것임.

[회신] 1. 귀 질의 1.의 경우에는 기존 질의회신문(서면4팀-1581, 2007.05.11)을 참고하시기 바라며, 2. 귀 질의 2.의 경우에는 기존 질의회신문(서면4팀-483, 2007.02.05)을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”에 의하여 주택 및 부수토지가 아래와 같이 시차를 두고 수용된 경우 양도일을 언제로 보아야 하는지에 대한 질의임. * 부수토지 보상금 수령일 : 2006.12.20. * 주택 보상금 수령일 : 2007.06.15. ○ 질의내용 (질의 1) - 1세대1주택인 경우 서면5팀-1252호(2006.12.15)와 같이 전체를 하나의 단위로 보아 주택보상금 수령일인 2007.06.15.을 양도일로 보아야 하는지, 아니면 부수토지 및 주택보상금 수령일을 각각의 양도로 보아 양도시기를 부수토지는 2006.12.20.로 주택은 2007.06.15.로 보아 예정신고를 해야 하는지 여부 - 부수토지 및 주택보상금 수령일을 각각의 양도로 볼 경우 예를 들어 부수토지의 가액이 고가주택인 7억원일 경우 주택의 부수토지로 보아 6억원을 제외하고 계산하는지, 아울러 주택의 보상금 수령액이 2억원일 경우 6억원 이하로 1세대1주택 비과세대상인지 아니면 전년도에 6웍원이 공제되었으므로 2억원에 대하여는 양도세 과세대상인지 여부 (질의 2) - 1세대2주택 이상의 경우 서면4팀-483호(2007.02.05)와 같이 부수토지 및 주택 보상금 수령일을 각각의 양도일로 보아야 하는지 아니면 아니면 (질의 1)의 서면5팀-1252호(2006.12.15)와 같이 전체를 하나의 단위로 보아 주택보상금 수령일인 2007.06.15.을 양도일로 보아 예정신고를 하여야 하는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액 (1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것 을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 기본톤칙 95-1 【고급주택의 양도차익계산】 1세대 1주택인 고급주택과 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 어느 한쪽이 미등기 양도자산인 경우의 양도차익은 다음과 같이 계산한다. 1. 건물부분 양도차익 = (건물부분 양도차익) -〔(건물부분 양도차익) 건물부분 양도가액 (5억원) × ( ----------------------- ) 건물 및 대지의 양도가액 합계액 × ------------------------------------- 〕 건 물 양 도 가 액 2. 대지부분 양도차익 = (대지부분 양도차익) -〔(대지부분 양도차익) 대지부분 양도가액 (5억원) × ( ------------------------ ) 건물 및 대지의 양도가액 합계액 × ------------------------------------- 〕 대 지 양 도 가 액 ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날 로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-1581, 2007.05.11 【질의】 (사실관계) - 고양시 삼송지구 수용과 관련하여 1세대1주택 비과세에 해당하는 고가주택의 수용임. - 주택 : 2007년 5월경 보상예정(보상가 미정) - 주택부수토지 : 2006년 12월 소유권이전등기(보상가 8억원) - 수용당시 투기지역에 해당함. (질의내용) 1. 위 수용물건의 양도시기는 언제인지. 〈갑 설〉 통상 주택과 그 부수토지는 하나의 매매단위로 거래가 이루어 지고 양수인이 동일한 수용이므로 아직 거래가진행중인 것으로 보아 주택과 그 부수토지 모두의 양도시기는 건물부분의 보상이 마무리(등기접수일과 잔금청산일 중 빠른날)되는 2007년이 됨. 〈을 설〉 주택과 부수토지는 법적으로 각각 독립된 거래의 대상이 되므로 소유권이전등기가 경료된 토지는 2006년도, 건물부분은 보상이 완료되는 2007년이 각각의 양도시기임. 〈병 설〉 수용의 경우 토지가 수용의 주대상이고 보상가 역시 토지가액이 대부분을 차지하므로 건물부분의 보상이 이루어지지 않았다 하더라도 토지가 양도된 시기인 2006년이 주택과 부수토지 모두의 양도시기임. 2. 양도시기가 위 “을설”과 같이 주택과 부수토지 각각의 시기로 본다면 주택부수토지의 수용이 (구) 조세특례제한법 제85조 규정의 적용대상이 되는지. 〈갑 설〉 주택과 부수토지가 양도시기를 달리하고, 법적으로 독립된 물건이므로 동 규정을 적용하여 주택부수토지의 양도에 대하여 기준시가로 산정할 수 있음. 〈을 설〉 비록 양도시기를 달리할지라도 주택과 부수토지의 합계액이 6억원을 초과하므로 고가주택에 해당하여 양도차익은 실지거래가액으로 산정하여야 함. 3. 양도차익의 산정방법 - 토지가 먼저 2006년에 소유권 이전되고 주택부분이 2007년에 양도되는 경우에는 토지는 2006년, 건물분은 2007년 양도되는 것으로 본다면, 1세대1주택인 고가주택의 경우 총 양도차익 중 양도가액이 6억원을 초과하는 부분에 상당하는 부분에 대하여는 과세되는 것인 바, 주택부분의 양도가액이 확정되지 않아 총 양도차익을 산정할 수 없는 2006년 주택부수토지의 양도차익은 어떻게 산정하는지 - 주택과 부수토지의 양도시기가 모두 2006년도인 위 질의 1-〈을설〉에 의한다면, 주택부분의 양도가액이 확정되지 않은 2006년도의 양도차익을 어떻게 산정하는지. 【회신】 1. 거주자가 2006.12.31. 이전에 양도하는 자산이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당하는 경우에 당해 주택은 「조세특례제한법」 제85조 (2006.12.31. 개정되기 전) 규정이 적용되지 아니함. 2. 귀 질의의 경우, 당해 고가주택(1세대1주택) 및 그 부수토지에 대한 보상금이 시차를 두고 지급되고 그 대금을 청산하기 전에 당해 부수토지에 대한 소유권이전등기를 하는 경우 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임. 3. 당해 주택과 그 부수토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이고, 그 부수토지의 양도차익은 「소득세법」 기본통칙 95-1 【고가주택의 양도차익 계산】의 계산방법에 따라 계산하되 『건물의 양도가액』은 당해 주택의 ‘예상보상 금액’으로 하는 것이며, 당해 주택에 대한 보상금잔액 수령시 보상금액이 증감이 되는 경우에는 국세기본법 제45조 의 규정에 따라 수정신고를 하는 것임. ○ 서면4팀-483, 2007.02.05 【질의】 (질의1) 위 예규에 의하면 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”에 의하여 주택 및 부수토지가 함께 수용(협의매수 포함)된 경우로서 당해 주택 및 부수토지에 대한 보상액이 시차를 두고 지급된 경우에 전체를 하나의 양도행위로 보아 “ 소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득시기)”의 규정을 적용한다고 회신하고 있음. 그런데 소득세법 제162조 는 잔금청산일과 소유권이전을 위한 등기접수일 중 빠른 날을 양도 및 취득시기로 보도록 규정하고 있는바, 다음 사례와 같이 주택 및 부수토지가 함께 수용(협의매수)되는 경우로서 부수토지에 대한 협의매수계약, 부수토지보상금 수령, 부수토지 소유권이전을 위한 등기접수, 주택에 대한 협의매수계약, 주택보상금지급, 주택부분 소유권이전을 위한 등기접수가 순차적으로 이뤄진 경우 (사례) ㆍ2006.12.17. 부수토지 협의매수 계약 ㆍ2006.12.20. 부수토지 보상금 수령 ㆍ2006.12.21. 부수토지 이전등기접수 ㆍ2007.3.15. 주택 협의매수 계약 ㆍ2007.3.17. 주택 보상금 수령 ㆍ2007.3.19. 주택 이전등기 접수 양도시기를 2006.12.21.(부수토지 등기접수일)로 보아야 하는지 2007.3.17.(주택부분 잔금청산일)을 양도시기로 보아야 하는지. (질의 2) 위 관련 예규는 주택 및 부수토지의 보상금이 시차를 두고 지급된 경우에 관련 법 규정의 적용에 관한 예규로 보임. 주택 외의 건물(예: 상가)과 부수토지가 함께 수용(협의매수)되는 경우로서 부수토지 및 건물부분의 협의매수계약, 보상금 수령이 시차를 두고 이뤄지는 경우에도 양도 및 취득시기 판단에 있어서 위 예규에 의해서 판단하는지. 【회신】 1세대 2주택을 소유하는 자의 1주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되면서 2006년 12월에 그 부수토지에 대한 보상금을 수령한 때에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 규정에 의하여 대금을 청산한 날, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임.