양도소득세의 실지거래가액 과세 및 비사업용 토지 해당 여부

2007.01.01. 이후 양도(수용 포함)하는 자산은 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것이며, 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것임.

[회신] 1. 2007.01.01. 이후 양도(수용 포함)하는 자산은「소득세법」제96조 제1항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것이며, 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것입니다. 2.「소득세법」제104조의3 제2항 및 같은법 시행령 제168조의14 제3항 제3호의 규정에 따라 사업인정고시일 이후에「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지는 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이며, 「소득세법 시행령」제168조의 9 제3항 제8호의 규정에 의거 2005.12.31. 이전에 취득한 종중이 소유한 임야의 경우 비사업용 토지로 보지 아니하는 것으로, 양도하는 토지가 비사업용 토지에 해당되지 아니하는 경우에는 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 【내용】 - 고양시 일산동구 풍동의 종중(해조오씨 월곡공파 벽제지손종중) 토지(지목: 임야)를 교 육부와 주택공사에서 수용하여 토지보상금 33억여 원을 받게 되는바, 다음과 같이 질문함. 【질문】 -상기 토지를 양도하는 경우 셈금은 몇 %를 납부하여야 하는지? - 위 금액으로 타 지역에 대토하여 토지를 구입시 취득세 납부여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) (각호 생략) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12.31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다. (2005.12.31. 신설) 가. 생략 나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005.12.31.신설) ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 9 【임야의 범위 등】 ③ 법 제104조의 3 제1항 제2호 다목에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 8. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ③ 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 ○ 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 양도소득과세표준 세율 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 8. 제94조 제1항 제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-585, 2006.03.15 【질의】 - 본인은 영국내에 소재하는 직장에 근무하기 때문에 전세대원이 8년간 영국에서 체류하고 있음. - 본인은 구 민법 제996조 의 호주상속인으로 금양임야(종중임야) 및 묘토인 종중농지를 소유하고 있으며 이를 양도할 때 양도소득세 면제 또는 감면에 대하여 질의함. - 만일 종중임야 및 종중농지를 비업무용 토지로 보고 60％의 양도소득세를 부과한다면 그 적용시기는 어느 때 부터인지. 【회신】 소득세법 시행령 제168조 의 9 제3항 제8호의 규정에 의거 2005.12.31. 이전에 취득한 종중이 소유한 임야의 경우 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀 -568, 2007.2.12 1. 2007.01.01. 이후 양도(수용 포함)하는 자산은 「소득세법」제96조 제1항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것입니다. 2.「소득세법」제104조의3 제2항 및 같은법 시행령 제168조의14 제3항 제3호의 규정에 따른 사업인정고시일 이후에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지는 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이며, 양도하는 토지가 비사업용 토지에 해당되지 아니하는 경우에는 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되지 아니하는 것입니다. 3. 생략 4. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다. ○ 서면4팀 -3399, 2006.10.10 2007년 1월 1일 이후 양도하는 자산의 양도가액은 소득세법 제96조 제1항 의 규정에 의하여 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액("실지거래가액"이라 한다)에 의하여 신고하는 것임. ○ 서면4팀 -1191, 2006.04.28 2007년 이후 자산의 양도가액은 소득세법 제96조 제1항 의 규정에 의하여 당해 자산의 양도당신의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의하여 신고하는 것이며 소득세법 제104조의3 에 규정된 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 소득세법 제104조 제1항 2의7호에 의거 양도소득세과세표준의 100분의 60을 적용하는 것임. ○ 서면5팀 -1297, 2006.12.20 「소득세법」제104조의3 제2항 및 동법시행령 제168조의 14 제3항 제3호의 규정에 따라 사업인정 고시일 이후에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지는 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임