신축주택에 대한 양도소득세 감면

주택건설업자와2001.5.23부터2003.6.30까지의 기간내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는것임

[회신] 거주자(주택건설사업자를제외함)로서주택건설업자와2001.5.23부터2003.6.30까지의 기간(서울, 과천, 5대 신도시의 경우에는 2001.05.23부터 2002.12.31까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택(소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는것이며(농특세20%과세),고가(고급)주택은매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준인 면적기준(전용면적 165제곱미터 이상)과 가액기준(실지거래가액이 6억 원 초과)을 모두 충족하는지 여부에 따라 판단하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 2003. 2. 10. 인천광역시 부평구 소재 아파트를 최초 분양받아 보유 중임 [질의사항] - 상기 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 감면되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 [ 신축 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(2001.08.14 제목개정) ] ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내 에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우(2003.05.29 개정) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. [ 부칙 ] 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우(2003.05.29) 신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 [ 부칙 ] ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에 한하여 해당 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.(2006.12.30 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.(2000.12.29 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2000.12.29 신설) ○ 조세특례제한법시행령 제99조 의 3 [ 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(2001.08.14 제목개정) ] ① 법 제99조의3 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역을 말한다.(2005.02.19 법명개정) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다.(2000.12.29 신설) ③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다.(2000.12.29 신설) 1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 "주택조합 등"이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 "잔여주택"이라 한다)으로서 법 제99조의3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(2005.02.19 법명개정) 2. 조합원( 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다.(2005.02.19 법명개정) ④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택"이라 함은 2001년 5월 23일 전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다.(2001.08. 14 개정) ⑤ 법 제99조의3 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 조합원"이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다.(2005. 02.19 법명개정) ⑥ 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다.(2001.12.31 개정) ○ 소득세법 제89조 [ 비과세양도소득 ] ① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.(2005.12.31 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발행하는 소득(1994.12.22 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득(1994.12.22 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31 개정) 4. 삭제(2005.12.31) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31 신설) [ 부칙 ] ○ 소득세법시행령 제154조 [ 1세대 1주택의 범위 ] ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, (이하여백) ○ 소득세법시행령 제156조 [ 고가주택의 범위(2002.12.30 제목개정) ] ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.(2005.12.31 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.(2002.12.30 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구 주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.(2002.12.30 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀 -495, 2007.02.08. [ 회신 ] 1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001.5.23부터 2003.6. 30까지의 기간(서울, 과천, 5대 신도시의 경우에는 2001.05.23부터 2002.12.31까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택( 소득세법 시행령 제156조 에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도 함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것 이며(농특세 20% 과세), 고가(고급)주택은「조세특례제한법」부칙(2002.12.11 법률 제6762호) 제29조에 의해 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준인 면적기준(전용면적 165제곱미터 이상)과 가액기준(실지거래가액이 6억 원 초과)을 모두 충족하는지 여부에 따라 판단하는 것입니다. 2. 위 1에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제3호 의 규정에 의한 "1세대 1주택"을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로 신축주택 외의 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대 신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가충족)인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억 원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것입니다. ○ 서면4팀 -3502, 2006.10.24. [ 질의 ] (사실관계) 1. 신축주택 - 공급계약일 : 2002.1.29(미분양아파트 일반 분양받음) - 면적 및 가액 : 114.928㎡, 분양가액 289백만원 2. 보유주택 - 취득일 : 2001.12.15 취득 및 입주 - 면적 : 31평형 아파트 (질의내용) 위 1의 신축주택을 2006년 또는 2007년에 7억 원에 양도시 1. 전액 감면여부(조특법 부칙 제29조 적용시 사용승인일 현재 고가주택) 2. 신축주택이 감면되지 않는 경우보유주택을 3년 보유 2년 거주시 비과세 되나요? [ 회신 ] 1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001.5.23부터 2003.6. 30까지의 기간(서울, 과천, 5대 신도시의 경우에는 2001.05.23부터 2002.12.31까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택( 소득세법 시행령 제156조 에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며(농특세 20% 과세), 고가(고급)주택은「조세특례제한법」부칙(2002.12.11 법률 제6762호) 제29조에 의해 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준인 면적기준(전용면적 165제곱미터 이상)과 가액기준(실지거래가액이 6억 원 초과)을 모두 충족하는지 여부에 따라 판단하는 것입니다. 2. 위 1에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제3호 의 규정에 의한 "1세대 1주택"을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로 신축주택 외의 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대 신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가충족)인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억 원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것입니다.