다가구 임대주택 면적이 공부상의 내용과 실제 내용이 다른 경우 합산배제 여부

주택의 면적이 공부상의 내용과 실제 내용이 다른 경우 종합부동산세법 제22조 및 동법 시행령 제18조의 규정에 의하여 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회한 후 그 회신결과에 따라 결정할 수 있는 것임

[회신] 주택에 대한 종합부동산세를 과세함에 있어서 다가구주택을 임대하는 자로서 임대주택법 시행령 제6조 제1항에서 정한 2호에 미달하여 임대사업자등록을 할 수 없었던 자가 소득세법 시행령 제168조 및 법인세법 제111조의 규정에 의하여 사업자등록을 하는 경우에는 당해 사업자등록을 한 날에 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 간주하여 임대주택 합산배제를 하는 것이며, 다가구주택은 1세대가 독립하여 사용할 수 있도록 구획된 부분(전용면적으로서 국민주택규모 이하)인 1구의 주택을 1호의 주택으로 보아 합산배제요건을 적용하는 것이나, 주택의 면적이 공부상의 내용과 실제 내용이 다른 경우 종합부동산세법 제22조 및 동법 시행령 제18조의 규정에 의하여 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회한 후 그 회신결과에 따라 결정할 수 있는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 1999년 다가구주택 4가구로 임대사업자 등록하여 사업 개시 - 건축물관리대장 및 등기부상 현황(1층 : 90㎡, 2층 : 90㎡, 지층 : 90㎡) - 실지이용 상태 및 임대현황 ․ 1층 : 60㎡(주거시설), 30㎡(주차장) ․ 2층 : 60㎡(주거시설), 30㎡(주거시설) ․ 지층 : 60㎡(주거시설) [질의사항] - 다가구 임대주택 1구 면적이 공부상의 내용과 실제 내용이 다른 경우 합산배제 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 종합부동산세법 제7조 [ 납세의무자 ] ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 "주택분 과세기준금액"이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 "세대원"이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 "주된 주택소유자"라 한다)가 납세의무자가 된다.(2005.12.31 개정) ② 주된 주택소유자 또는 세대원의 판정은 과세기준일 현재의 상황에 의한다. (2005.12.31 개정) ③ 주된 주택소유자 외의 세대원은 그가 소유한 주택의 공시가격을 한도로 주된 주택소유자와 연대하여 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.(2005.12.31 신설) ○ 종합부동산세법 시행령 제3조 [ 합산배제 임대주택 ] ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.(2005.12.31 개정) 1. 「임대 주택법」 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택(2005.05.31 제정) 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것(2005.12.31 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것(2005.05.31 제정) 2. 「임대 주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택(2005.05.31 제정) 가. 「주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 국민주택(이하 "국민주택"이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억 원 이하일 것(2005.12.31 개정) 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것(2005.05.31 제정) 3. 임대사업자가 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택(2005.05.31 제정) [ 부칙 ] 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억 원 이하일 것(2005.12.31 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것(2005.05.31 제정) ② 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 다가구 임대주택”이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다.(2005.12.31 신설) ③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 「임대 주택법 시행령」 제6조 제1항 의 규정에 따른 등록기준 호수(戶數)에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다.(2005.12.31 신설) ④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다.(2005.12.31 신설) ⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수(數)는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.(2005. 12.31 항번개정) ⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 「지방세법 시행령」 제140조 의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다.(2005.12.31 개정) ⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다.(2005.12.31 개정) 1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. 2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다. 3. 합병·분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 "합병법인등"이라 한다)이 합병·분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 "피합병법인등"이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병법인등의 임대기간에 합산한다. 4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다. 5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 협의매수 또는 수용으로 인하여 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호 및 동항 제3호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제2호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 계속 임대하는 것으로 본다. ⑧ 합산배제 임대주택의 규정을 적용받고자 하는 자는 법 제16조 제1항의 규정에 의한 신고기한내에 재정경제부령이 정하는 서식에 의하여 관할세무서장에게 합산배제를 신청하여야 한다.(2005.12.31 개정) ○ 종합부동산세법 시행규칙 제2조 [ 임대주택 등의 과세표준 합산배제신청 관련 서식(2006.07.13 제목개정) ] ① 「종합부동산세법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제3조 제8항에서 "재정경제부령이 정하는 서식"이라 함은 별지 제1호 서식(1) 및 별지 제1호 서식(2)를 말한다.(2006.07.13 개정) ② 영 제4조 제4항에 따른 합산배제신청은 별지 제2호 서식(1) 및 별지 제2호 서식(2)에 의한다.(2006.07.13 개정) ○ 종합부동산세법 제22조 [ 시장·군수의 협조의무 ] ① 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 과세물건 소재지 관할 시장·군수에게 의견조회를 할 수 있다.(2005.01.05 제정) ② 제1항의 규정에 의하여 의견조회를 받은 시장·군수는 의견조회 요청을 받은 날부터 20일 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신하여야 한다.(2005.01.05 제정) ○ 종합부동산세법 시행령 제18조 [ 의견조회 및 회신 ] ① 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 법 제22조 제1항의 규정에 의하여 시장·군수에게 의견조회를 하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 의견조회를 하여야 한다.(2005.05.31 제정) 1. 납세의무자의 인적사항(2005.05.31 제정) 2. 의견조회 사유(2005.05.31 제정) 3. 의견조회 내용(2005.05.31 제정) ② 시장·군수는 법 제22조 제2항의 규정에 의하여 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 회신하여야 한다.(2005.05.31 제정) 1. 납세의무자의 인적사항(2005.05.31 제정) 2. 의견조회 내용에 대한 사실관계 확인내용(2005.05.31 제정) 3. 재산세액 변동에 따른 과세물건 세부 조정내역(2005.05.31 제정) 4. 재산세 세액조정 전산처리일(2005.05.31 제정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2222, 2005.11.16. 【질의】 기존에 다가구 주택을 매입하여 임대하던 거주자는 2005.12.15.까지 부동산임대사업자등록을 하면 종합부동산세 합산대상(주택)에서 제외된다고 되어 있음. 수도권에 상당수의 준공된 다가구주택은 건축물대장상에 나와 있는 주택 수(1구)보다 실제 주택은 많음. 실제 주택 수(1구)로 계산하면 1구의 주택이 국민주택 규모 이하이나 건축물대장상으로 계산하면 구의 주택수가 실제보다 적다보니 1구의 주택면적이 국민주택규모 초과가 됨. 이 경우 부동산 임대사업자등록을 하면 종합부동산세 합산대상에서 제외될 수 있는지. 【회신】 주택에 대한 종합부동산세를 과세함에 있어서 다가구주택을 임대하는 자로서 임대 주택법 시행령 제6조 제1항 에서 정한 2호에 미달하여 임대사업자등록을 할 수 없었던 자가 소득세법 시행령 제168조 및 법인세법 제111조 의 규정에 의하여 사업자등록을 하는 경우에는 당해 사업자등록을 한 날에 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 간주하여 임대주택 합산배제를 하는 것이며, 다가구주택은 1세대가 독립하여 사용할 수 있도록 구획된 부분(전용면적으로서 국민주택규모 이하)인 1구의 주택을 1호의 주택으로 보아 합산배제요건을 적용하는 것이나, 주택의 면적이 공부상의 내용과 실제 내용이 다른 경우 종합부동산세법 제22조 및 동법 시행령 제18조의 규정에 의하여 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회한 후 그 회신결과에 따라 결정할 수 있는 것임.