임대주택법에 의한 건설임대주택 양도시 1세대 1주택 비과세 해당 여부

임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것임

[회신] 거주자가「소득세법」제89조 제1항 제3호 및「같은법 시행령」제154조 제1항 제1호의 규정에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있으며, 이 경우 주택의 거주기간은 당해 주택의 취득일 이후부터 양도일까지의 세대전원이 실제로 거주한 기간을 말하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 2002.8.31. 부천시 원미구 상3동 526-4 진달래마을 2216-1402 대림임대아파트에 임차인으로 입주하여 주민등록 전입신고 후 거주하다가 2005.7.1. 분양전환 받아 등기부상 소유권 이전완료 후 현재까지 거주 - 향후 위 아파트를 매도할 경우 비과세 적용시점은 언제인지 여부 1. 임대주택법에 의한 거주기간 5년인 경우로 2007.8.31. 이후인지? 2. 소득세법에 따른 취득 후 1세대 1주택 3년 보유기간에 의한 2008.7.1. 이후인지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-742, 2006.11.9 【질의】 (사실관계) - 울산시 소재 임대주택법에 의한 건설임대주택에 해당하는 아파트에서 현재 4년6개월 거주중 2007.4월 분양예정임 - 충남 아산 소재 아파트를 2006.11.20 처 명의로 분양받아 세대원중 처와 아이들이 아산으로 주민등록이 이전된 상태임 - 세대주인 남편만 임대주택에 주민등록이 되어 있는 상태임 (질 의) 위 임대주택을 2007년 4월 분양후 양도 할 경우 1세대1주택 비과세에 해당되는지. 【회신】 거주자가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」제154조 제1항 제1호의 규정에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있으며, 이 경우 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 위 규정에 해당하는 건설임대주택을 양도하는 경우에도 비과세 적용을 받는 것입니다. ○ 서면5팀-964, 2006.11.24 【질의】 ○ 공공임대아파트를 1999.4. 본인명의로 임차하여 거주하여 오다가 2004.11.24. 배우자(처)명의로 분양을 받았습니다. 그런데 배우자의 주민등록상 주소지가 사정상 분리 되어 있다가 2004.11.24(소유권이전일) 본인의 세대원으로 전입신고 하였습니다. ※ 배우자도 99년 입주시부터 동 임대아파트에 계속 거주 - 위 아파트를 현재 양도할 경우 양도소득세가 비과세 되는지 여부 및 비과세 대상일 경우 사실거주여부를 확인 할 수 있는 증빙자료는? 【회신】 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 임대주택법에 의한 건설 임대주택을 취득하여 양도함으로서 소득세법 제154조 제1항 제1호 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 거주기간은 전세대원이 당해 주택의 임차일부터 양도일 까지의 거주기간이 5년 이상이어야 하는 것이며, 이 경우 주택의 거주기간은 당해 주택의 취득일 이후부터 양도일까지의 세대전원이 실제로 거주한 기간을 말하는 것입니다. 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 종합적으로 검토하여 판단할 사항입니다. ○서면4팀-242, 2005.02.11 【회신】 1. 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 임대주택법에 의한 건설 임대주택을 취득하여 양도함으로서 소득세법 제154조 제1항 제1호 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 거주기간은 전세대원이 당해 주택의 임차일부터 양도일 까지의 거주기간이 5년 이상이어야 하는 것이며, 2. 이 경우 세대원의 5년 거주기간 계산시 생계를 같이하는 가족 중 취학ㆍ질병의 요양ㆍ근무상 또는 사업상 형편 등으로 당해 임대주택에서 거주하지 못하고 일시퇴거한 자가 있는 경우에는 그 일시퇴거자도 생계를 같이하는 동거가족으로 보아 위 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임. 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임. 3. 임대주택법에 의한 건설임대주택의 전세계약자와 분양받은자가 상이한 경우에도 동일세대원인 경우에는 동 규정을 적용받을 수 있는 것임. ○서면4팀-1427, 2004.09.14 【회신】 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택으로 비과세를 적용받을 수 있음. ○서면4팀-88, 2006.01.19 【회신】 1. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고, 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하 는 주택의 경우에는 그 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우에는 양도소득세가 비과세됨. 2. 이 경우 주택의 거주기간은 당해 주택의 취득일 이후부터 양도일까지의 세대전원이 실제로 거주한 기간을 말하는 것임 . 따라서 귀 상담의 경우 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주요건을 충족하기 위하여는 피상속인의 사망개시일 이후부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 실제 거주한 기간이 2년 이상이어야 하는 것임.