1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 입주권의 범위 등

1세대 1주택 양도소득세 비과세 배제 및 중과세율 적용대상 조합원입주권 범위에 대하여는 「소득세법」 제89조 제2항 및 제104조 제1항 규정에 의함.

[회신] 1세대 1주택 양도소득세 비과세 배제 및 중과세율 적용대상 조합원입주권 범위에 대하여는 「소득세법」 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 규정을 참조하시기 바라며, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업에 대하여는 「소득세법 시행령」 제155조 제17항 규정이 적용되지 아니합니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 안양시 만안구 소재 주거환경개선지구와 관련하여 질의함. ○ 질의내용 - 1세대 1주택(비과세 충족)이 입주권으로 전환 후 양도시 양도소득세가 재개발과 동일하게 비과세 되는지 여부? - 1세대 2주택 중 1주택이 입주권으로 전환시 기존주택 처분(수도권 1억 이상)시 중과세 되는지 여부? - 주공에 일괄 양도시 보상금이 취득가액보다 적은 경우가 많은데 비과세가 아닌 입주권 양도시 양도소득세는 취득가액을 감안하여 손실을 인정하여 차감후 양도소득세가 과세되는지 여부? - 무허가 건축물이 있는 개인 소유 토지(지목 : 전)의 양도소득세는 어떻게 부과되는지? - 주거환경개선지구에서는 보상을 받고나면 일반분양권과 동일하게 주택으로 보지 않는 것인지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 양도소득과세표준 세율 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 6 【1세대2주택ㆍ조합원입주권에서 제외되는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 6에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 법 제104조 제1항 제2호의 6에서 1세대가 소유한 주택(주택에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권의 수를 계산함에 있어 제167조의 4 제2항의 규정에 해당하는 주택과 조합원입주권은 이를 산입하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 법 제104조 제1항 제2호의 6에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 국내에 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 제156조의 2 제3항 내지 제5항의 규정에 따라 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용받는 주택으로서 양도소득세가 과세되는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 3. 제167조의 4 제2항에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 4. 1세대의 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(직장의 소재지와 같은 시ㆍ군에 소재하는 주택)을 취득함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12. 31. 신설) 5. 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12. 31. 신설) 6. 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하는 자가 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12. 31. 신설) 7. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12. 31. 신설) 8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) ④ 제2항 및 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제167조의 3 제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 제92조 【양도소득과세표준의 계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ② 양도소득과세표준은 제94조 내지 제102조와 제118조의 규정에 의하여 계산한 양도소득금액에서 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】 (1999. 12. 28. 제목개정) ① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다. (2006. 12. 30. 단서개정) 2. 제94조 제1항 제3호 각목의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월 (2000. 12. 29. 신설) ② 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 예정신고라 한다. (1999. 12. 28. 개정) ③ 제1항의 규정은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 적용한다 . (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】 (1999. 12. 28. 제목개정) ① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2000. 12. 29. 개정) ② 제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다. (1994. 12. 22. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1738, 2006.06.15 【질의】 2006년부터 입주권도 주택으로 보아 양도세를 부과하는 줄 알고 있음. 도시및주거환경정비법에 의한 사업(주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업)이 있는 줄 알고 있음. 입주권 모두가 포함되는 것인지 아니면 주택재개발사업, 주택재건축사업 입주권만 해당되고 주거환경개선사업 도시환경정비사업은 해당이 안되는 것인지(개정된 소득세법 법률은 재개발 재건축사업으로만 표시 된 걸로 알고 있음). 【회신】 귀 질의의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 배제 및 중과세율 적용대상 조합원입주권 범위에 대하여는 「소득세법」 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 규정을 참조하기 바람 . ○ 서면4팀-2529, 2006.07.27 【질의】 1. 주거환경개선사업지구내 주택소유자가 주거환경개선사업에 의하여 보상금 수령 후 공사기간중 임시거주를 위하여 주택을 대체취득한 경우 추후 사업지구내 새로이 건설되는 주택이 완공되어(통상 공사기간은 2년 6월 내지 3년 소요) 입주할 시점에 대체취득하여 살던 집을 팔 경우에 재개발, 재건축의 경우처럼 보유기간에 불구하고, 즉 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세되는지 여부 2. 주거환경개선사업지구내 토지등 소유자가 우선 분양지위에 기하여 분양계약 체결후 분양권을 양도할 경우 양도소득세 적용시 「소득세법」 시행령 제155조 제17항의 적용을 받아 양도소득세가 비과세 되는지 여부 3. 주거환경개선사업지구내 건설되는 주택의 우선 분양지위를 받아( 도시 및 주거환경정비법 제50조 제2항 ) 분양계약을 체결한 경우 양도소득세와 관련하여 주택으로 간주되는지 여부 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업에 대하여는 「소득세법 시행령」 제155조 제17항 및 제156조의 2 제5항 규정이 적용되지 아니함 . ○ 서면4팀-1153, 2006.04.28 【질의】 (사실관계) - 2주택을 보유하던 중 1주택이 주거환경개선사업으로 수용 - 주택의 수용시 이주정착금(1천만원)을 받지않고 주택의 특별분양권을 받음. - 보상금액 결정시 건물의 공부상 면적은153.8㎡인데 주택공사에서 실측하여 보상한 면적은 189.9㎡임. (질의) 1. 특별분양으로 취득하는 주택을 종전주택의 연장으로 보아, 수용된 주택의 보상금에 대해 양도소득세가 과세되지 않는 것인지. 2. 상기1.에서 양도소득세가 과세된다면, 실지거래가액에 의한 양도소득세 계산시 공부상 면적에 대한 보상금만을 양도가액으로 하는 것인지. 【회신】 2주택 중 1주택의 수용으로 보상금과 특별분양권을 취득하는 경우 수용된 주택에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것이며, 실지거래가액으로 양도소득세를 계산함에 있어 양도가액은 그 수용된 주택에 대한 실제로 거래한 가액으로 하는 것임. ○ 서면5팀-1438, 2007.05.02 【질의】 (사실관계) 15년전에 상속받은 무허가주택을 헐고 집이 있었던 토지(전 68평)에 무허가건축물을 신축하여 1992년도에 사업자등록을 하고 현재까지 사업용으로 사용하고 있는 상기 무허가건축물을 2007.3월 양도함. (질의내용) 상기 무허가건축물 부수토지 양도 건에 대하여 비사업용 토계에 해당하는지에 대하여 질의함. 【회신】 1. 「소득세법」 제95조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며 , 2. 위 1을 적용함에 있어 건축물의 부속토지로서 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제131조의 2 규정에 의하여 재산세가 별도합산과세되는 토지는 사업에 사용하는 토지로 보는 것임. ○ 서면4팀-1192, 2007.04.11 【질의】 (사실관계) - 소유 자산 : 무허가 건물(임대 중이며, 약 10년 전부터 창고로 이용됨) 및 그 부속토지(공부상 田, 실제 창고용지) - 당해 건물의 부속토지는 재산세가 종합합산과세 되고 있음. (질의내용) 재산세가 종합합산과세되고 있는 토지의 지상 무허가 건물이 사실상 사업(창고로 임대)에 사용되고 있는 경우 그 부속토지 양도시 비사업용 토지 해당 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항에서 비사업용 토지라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 「같은법」 제1항 각 호 중 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임. 2. 「소득세법」 제104조 의 3 제2항의 규정에 해당하지 아니한 토지로서 「지방세법」 규정에 의한 재산세 종합합산과세대상인 건축물의 부속토지가 「소득세법 시행령」 제168조 의 6에서 정하는 기간 동안 「같은법 시행령」 제168조의11에서 규정한 사업에 사용되는 토지의 범위에 해당하지 아니한 경우에는 당해 토지를 「같은법」 제104조의 3의 규정에 의한 “비사업용 토지”로 보는 것임 . ○ 서면4팀-798, 2007.03.07 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3에서 규정하는 “비사업용 토지”에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」 제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제168조 의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용토지에 해당하는 것임. 다만, 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지는 「소득세법」 제104조 의 3 제2항 및 동법 시행령 제168조의 14 제1항의 규정에 의하여 그 사용이 금지 또는 제한된 기간동안은 사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 「소득세법」 제104조 의 3 제1항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판단하는 것임. 2. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임. 3. 위 2.를 적용함에 있어서 무허가주택이 특정건축물 양성화조치에 따라 등기가 가능한 주택에 해당되는 경우에도 미등기 상태로 양도하는 때에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것임 . ○ 서면4팀-1681, 2006.06.12 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어 동법 시행령 제168조의 11 제1항 제13호의 규정에 의한 “주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지(裸地)”를 양도하는 경우 동법 시행령 제168조의 6 규정에 의한 기간 동안 주택을 소유한 기간은 비사업용 토지로 보는 것이며, 2. 「지방세법 시행령」 제131조 의 2 제1항 제2호 규정에 의하여 재산세 별도합산과세대상에서 제외되는 무허가 건축물의 부속토지는 비사업용 토지에 해당함 . ○ 서면4팀-1403, 2006.05.17 【질의】 - 2005.6월 구입한 주택을 구입가격 그대로 2006.7월에 양도하는 경우 부과되는 양도소득세는 얼마인지에 대하여 질의함. 【회신】 양도소득세의 납세의무는 「소득세법」 제94조 의 규정에 의한 양도소득에 대하여 소득세를 납부할 의무가 있는 것이나 「소득세법」 제105조 제3항 및 제110조 제2항의 규정에 의하여 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 양도소득 과세표준 예정신고 및 확정신고 의무가 있는 것임 . ○ 서면4팀-4131, 2006.12.20 【회신】 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 4에 의하여 1세대가 주택과 「같은법」 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원 입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택을 양도하는 경우에는 60％의 중과세율을 적용하는 것이나 , 조합원입주권을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니하는 것임.