1필지에 1주택과 겸용주택이 있는 경우 1세대 1주택 적용 여부

1필지의 토지위에 2동 이상의 주택이 있는 경우에도 한울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 1주택과 이에 부수되는 토지로 보는 것임.

[회신] 1. 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 인접되어 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하는 경우에는 등기부상 2개 주택이라 하더라도 1주택으로 보는 것이며, 1필지의 토지위에 2동 이상의 주택이 있는 경우에도 한울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 1주택과 이에 부수되는 토지로 보는 것으로 귀 사례가 이에 해당하는지 여부는 당해 주택의 사실상 사용현황 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다. 2. 한편, 하나의 건물이 주택과 주택이외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우로서 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이며, 이 경우 주택에 부수되는 토지는 전부를 주택으로 보는 건물의 정착면적(수평투영면적)에 소득세법시행령 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 적용하여 계산하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 (1) 토지 및 주택 현황 가. 면적현황 및 소유일 - 토지면적 : 380㎡(115평) 토지는 2002년 말 합병하여 1필지로 되어 있음 - 도시지역(1종일반주거지역)임. - 건물면적 | 구분 | 소유권 취득일 | 용도 | 공부상 면적 | 실제면적 | 비 고 | | A | 1994.1.25 | 소매점 | 30.67㎡ | 43㎡ | A, B는 동일 건물로 소매점 1층, 주택 2층임 | | B | 1994.1.25 | 주택 | 28.97㎡ | 28.97㎡ | | C | 1998.11.16 | 주택 | 42.98㎡ | 80㎡ | | | D | 2002.10.24 | 주택 | 36.79㎡ | 36.79㎡ | | | | | | 102.62㎡ | 188㎡ | | 나. 상가 및 주택면적 대비 : 현황 및 공부상 모두 주택면적이 큰 경우임. - 공부상 : 30.67㎡(상가) < 71.95㎡(주택 B+C) - 현황상 : 43㎡(상가) < 108.97㎡(주택 B+C) 다. 건물 사용 실태 - 건물 A(소매점), B(주택)와 C(주택)는 매입 시부터 현재까지 소유자가 사용하고 오고 있으나 건물 D는 임대주고 있으며, A, B, C 모두 한울타리 안에 있음. 라. 건물 배치도 | | | | | | | | | | | | | | B건물(2층) 주택 A건물(1층) 소매점 | | | | | | C건물(주택) | | | | | D건물(주택) | | | | | | | | | | | | | ○ 질의내용 가. 위 주택 외에 별도의 주택 등이 없는 경우로서 A, C건물을 소유자가 모두 2002년 말부터 사용해오고 D건물만 임대해 주던 상태일 경우 - 전체 양도시에 1세대 1주택인지, 2주택인지 아니면 3주택인지? - 1세대 1주택에 해당되지 않을 경우라면 A건물의 경우 소매점(토지 및 건물 분)의 양도세율과 주택의 양도세율은 어떻게 적용되는지? 나. 위 주택 외에 별도의 주택 등이 없는 경우로서 A, C건물을 소유자가 모두 2002년 말부터 사용해 오고 D건물만 임대해 주던 상태일 경우로서 - 위 건물 및 토지를 전체 매도하되 D건물을 양도 전 멸실하고 A(B주택포함), C건물만 양도하는 조건부 계약을 체결하여 C건물을 잔금 전 멸실하고 양도할 경우 1세대 1주택에 해당되어 비과세 적용을 받을 수 있는지? 다. 주택부속토지의 경우 비과세 적용받는데 있어 토지 1필지에 1세대 1주택에 해당되는 주택이 (1채 또는 두채 등 모두 소유주가 사용) 있는 경우 주택 바닥면적에 관계없이 1필지 모두를 비과세 적용받는지 아니면 어느 정도의 면적까지 비과세 적용받는지? 라. 주택 등 부속토지 비과세 적용을 위한 주택 등 바닥면적을 계산할 때 공부상 면적을 적용하는지 아니면 현황상 실제 면적을 적용하는지? 마. 주택, 건물 부속토지 비과세 적용을 위한 주택, 건물 바닥면적을 계산함에 있어 상가 주택의 경우 바닥면적 계산시 상가면적을 포함하는지 제외하는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.(단서 이하 각호 생략) ③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정) ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. ⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 89-7 【2필지로 된 주택에 부수되는 토지의 범위】 지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 본다. ○ 소득세법 기본통칙 89-8 【1세대 1주택에 부수되는 토지여부】 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택과 이에 부수되는 토지”라 함은 당해 거주자가 생활근거지로서 소유하는 국내 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 10배(도시계획구역내의 토지는 5배) 이내의 토지를 말하는 것으로서 이를 양도하는 때에는 매수형태를 불문하고 양도소득에 대한 소득세가 비과세되는 것을 의미한다. 이 경우 그 주택을 분할(규칙 제72조 제2항에 해당하는 경우를 제외한다)하여 양도하거나 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착되지 아니한 부분만을 분할하여 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로 보지 아니한다. 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-875, 2006.11.20 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 인접하거나 또는 상하층의 공동주택의 벽을 철거하고 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하는 경우에는 등기부상 2개 주택이라 하더라도 1주택으로 보는 것이나 귀 사례가 이에 해당하는지 여부는 당해 주택의 사실상 사용현황 등을 종합하여 사실판단할 사항임 . ○ 서면4팀-4125, 2006.12.20 1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며 , 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임. 2. 귀 질의의 경우 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-121, 2005.01.14 1. 국내에 1주택을 보유한 1세대의 당해 주택 및 그 부수토지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용된 경우로서 주택 및 그 부수토지에 대한 수용이 시차를 두고 이루어진 경우에도 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 제2호 가목의 규정을 적용받을 수 있는 것이며, 2. 동일지번내에 주택과 주택 이외의 건물이 있어 1세대 1주택에 부수되는 토지의 구분이 불분명한 경우 주택에 부수되는 토지면적의 계산은 소득세법 시행령 제154조 제3항 의 규정에 따라 전체 토지면적에 주택부분의 연면적이 건물전체 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이며, 1세대 1주택에 부수되는 토지의 구분이 분명한 경우에는 구분된 토지의 면적을 주택부수토지로 보는 것임. 귀하의 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 구분이 가능한지 여부는 사실조사하여 판단할 사항임. ○ 재산46014-981, 2000.08.09 【질의】 903.8평방미터의 대지를 소유하고 있으며, 동 지상에는 979.11평방미터의 건물이 있음. 최근 이 대지와 건물을 매각하고자 함. 매각전, 주택부분을 제외한 상가건물 부분을 멸실후, 매도를 한다면 903.8평방미터의 토지가 주택부분의 부속토지로 인정이 되어 양도소득세를 내지 않아도 되는지 질의함. 【회신】 1. 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 주택의 구분은 사실상의 사용용도에 의하는 것이며, 그 사용용도가 불분명한 경우에는 공부상의 내용에 의하는 것임. 2. 귀 질의의 경우 상가부분은 멸실한다 하더라도 그 부수토지는 양도소득세의 과세대상이 되는 것임. ○ 재일46014-2342, 1997.10.02 1. 현행 소득세법시행령 제154조 제3항 의 규정에 의하여 1세대 1주택에 해당하는 주택을 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택이외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우로서 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이며, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같은 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것임 . 2. 이때 주택과 주택이외의 건물 구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. ○ 재일46014-2817, 1996.12.19 1. 지번이 상이한 인접된 2필지의 토지위에 2동 이상의 주택이 있거나 인접한 2필지 이상을 1주택의 부수토지로 사용하는 경우에도 한울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 1주택과 이에 부수되는 토지로 보는 것임 . 2. 그러나 귀 질의의 경우가 상기내용에 해당하는지의 여부는 소관세무서장이 사실 조사하여 판단할 사항임. ○ 재일46014-3013, 1997.12.26 소득세법 제89조 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 ‘부수되는 토지’를 판정함에 있어 주택부분이 주택 이외의 부분보다 큰 복합건물의 경우 주택에 부수되는 토지는 당해 건물의 수평투영면적에 같은법시행령 제154조 제7항의 배율을 적용하여 계산하는 것임. ○ 재일46014-1650, 1997.07.05 1. 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대1주택을 적용함에 있어 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 이 경우 주택에 부수되는 토지라 함은 지적법상의 지목 또는 지번에 관계없이 당해 1주택과 그 부지가 사실상 경제적 실체를 이루고 있는 토지를 말하는 것임. 2. 따라서 귀 문의 경우 전부를 주택으로 보는 건물의 정착면적(수평투영면적)에 소득세법시행령 제154조 제7항 의 규정에 의한 배율을 적용한 면적을 주택의 부수토지로 보는 것임 . ○ 재재산46070-12, 1996.01.06 【회신】 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우로서 주택면적이 주택 외의 건물보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보므로, 한울타리 내의 주택부수토지에 별동으로 주택 외의 건물을 증축한 경우에도 주택면적이 주택 외의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 봄 . 이 경우 증축 전·후의 주택부수토지 면적에 변동이 없는 때에는 증축 전·후의 기간을 통산하여 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 것임. ○ 재산01254-2887, 1989.08.01 2개의 주택을 담을 헐어 1세대가 1개의 주택으로 사용하는 경우에도 1세대 1주택에 해당함.