조합원입주권이 주택으로 완공되고 1년 이내 기존주택 양도시 비과세 여부

감면대상 장기임대주택은 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대하여야 하며, 감면대상 신축임대주택은 1999.08.19 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.08.20 현재 입주된 사실이 없는 주택이여야 하는 것임.

[회신] 1. 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하고, 조세특례제한법 제97조의2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세감면 적용 대상 주택은 국민주택으로서 1999.08.20∼2001.12.31 기간 중에 신축된 주택과 1999.08.19 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.08.20 현재 입주된 사실이 없는 주택 또는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999.08.20 이후 취득(1999.08.20 부터 2001.12.31까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 당해 신축 임대주택 1호 이상을 포함하여 2호 이상의 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 신축임대주택에 대하여 양도소득세가 감면되는 것입니다. 2. 귀 질의와 관련되는 조세법령 및 기존 질의회신문(서면4팀-987, 2006.04.18./서면4팀-242, 2006.02.10./ 서면4팀-189, 2006.02.03./ 서면4팀-3827, 2006.11.21./ 서면4팀-1730, 2005.09.23./ 서면4팀-1783, 2005.09.29.)을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 충남 ○○시 ○○동 151-3번지 소재 건물 및 대지 - 1997.10.29. 단독주택(4가구, 99.84㎡) 및 1998.01.07. 근린생활시설(사무실, 49.82㎡) 신축하여 현재 모두 주택으로 사용 중 - 2002.11.13. 근린생활시설(사무실, 139.82㎡)로 신축하여 현재 8가구 주택으로 사용 중 [질의사항] - 신축건물이 조세특례제한법상 양도소득세 감면주택 해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조 [장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정)] ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각 호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.(2001.12.29 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12. 28 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택(1998.12.28 개정) ② 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.(2005.12.31 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 [장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면] ① 법 제97조 제1항 각호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 거주자"라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다.(2005.02.19 법명개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(2001.12.31 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(2001.12.31 개정) 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증(2005.02.19 법명개정) 2. 임대차계약서사본(1998.12.31 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증사본(1998.12.31 개정) 4. 삭제(2006.06.12) 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류(1998.12.31 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.(1998.12.31 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것(1998.12.31 개정) 2. 삭제(2001.12.31) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것(1998.12.31 개정) 3의 2. 삭제(2001.12.31) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것(1998. 12.31 개정) 5. 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것(2001.12.31 개정) ⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지관할세무서장은「전자정부 구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률」제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다.(2006.06.12 신설) ○ 조세특례제한법 제97조의2 [ 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례(2001.12.29 제목개정) ] ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각 호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.(2001.12.29 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택(1999.12.28 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택(1999.12.28 신설) 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택(1999.12.28 신설) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다(1999.12.28 신설) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택(1999.12.28 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택(1999.12.28 신설) ② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.(1999.12.28 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 의 2 [ 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례(2001.12.31 제목개정) ] ① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 거주자"라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다 .(2001.12.31 개정) ② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고·세액감면의 신청·임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류 외에 매매계약서사본과 계약금지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(2006.06.12 개정) ○ 조세특례제한법 제99조의3 [ 신축 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(2001.08.14 제목개정) ] ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 외의 지역에 소재하는 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우(2003.05.29 개정) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간( 이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우(2003.05.29) 신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.(2005.12.31 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.(2000.12.29 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2000.12.29 신설) ○ 조세특례제한법부칙(2002.12.11 법률 제6762호) 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 ① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. ② 제99조의3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행 전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. ○ 조세특례제한법시행령 제99조 의 3[ 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 ](2001.08.14 제목개정) ① 법 제99조의3 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역을 말한다.(2005.02.19 법명개정) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다.(2000.12.29 신설) ③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다.(2000.12.29 신설) 1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 "주택조합 등"이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 "잔여주택"이라 한다)으로서 법 제99조의3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(2005.02.19 법명개정) 2. 조합원( 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다.(2005.02.19 법명개정) ④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택"이라 함은 2001년 5월 23일 전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다.(2001.08. 14 개정) ⑤ 법 제99조의3 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 조합원"이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다.(2005. 02.19 법명개정) ⑥ 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다.(2001.12.31 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -987, 2006.04.18. [ 질의 ] ○ 1988년 구입한 본인의 거주하는 주택을 보유하고 있으며, ○ 2001.03월에 구입한 1996년 신축한 미분양 다세대 주택 15세대(세대당 실평수 10평)를 구청과 세무서에 임대사업자로 등록하여 2006.03월말이면 5년간 임대기간이 만료됨(등록세, 취득세는 감면받음). - 위 임대주택을 보유하면서 본인의 거주하는 주택을 양도하는 경우 비과세 여부? - 위 임대주택을 매도하는 경우 양도소득세 감면혜택이 있는지? [ 회신 ] 1. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하고, 조세특례제한법 제97조의2 의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세감면 적용 대상 주택은 국민주택으로서 1999.08.20∼2001.12.31 기간 중에 신축된 주택과 1999.08.19 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.08.20 현재 입주된 사실이 없는 주택 또는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999.08.20 이후 취득(1999.08.20 부터 2001.12.31 까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 당해 신축 임대주택 1호 이상을 포함하여 2호 이상의 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 신축임대주택에 대하여 양도소득세가 감면되는 것입니다 . 2. 위1.에 해당하는 감면대상 장기임대주택 및 신축임대주택은 다른 거주하는 주택의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 소유주택을 보지 않는 것입니다. ○ 서면4팀 -242, 2006.02.10. 1. 조세특례제한법 제97조의2 의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 "양도소득세감면 특례 대상 주택"이란 1999.08.20 현재 입주된 사실이 없는 주택 또는 1999.08.19 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.08.20 현재 입주된 사실이 없는 주택으로 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999.08.20 이후 취득(1999.08.20부터 2001.12.31까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)하여 임대를 개시한 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 당해 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대한 양도소득세가 100% 감면되는 것이며, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 과세하는 것임. 2. 위 1.의 해당하는 신축임대주택은 다른 거주하는 주택의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 귀 문의와 관련되는 조세법령 및 기회신문을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바람. ○ 서면4팀 -189, 2006.02.03. 1986. 1. 1.부터 2000. 12. 31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985. 12. 31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 2000년 12. 31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 이 경우 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택의 경우에는 1가구를 1호로 보는 것이며, 같은 조 제3항의 규정에 의하여 관할세무서장에게 주택임대에 관한 사항을 신고하지 아니한 경우에도 임대주택으로 보는 것임. ○ 서면4팀 -3827, 2006.11.21. [ 질의 ] (사실관계) -거주자 갑은 근로소득이 있는 자로서 1990년 2월 서울 강남 소재 A주택을 취득하여 거주하던 중, 기존 주택을 멸실하고 2002년 2월 다세대주택 8동을 신축하여(고가주택에 해당되지 않음) 주택임대사업자등록을 하고 현재까지 임대해오고 있음 -2002년 2월 신축한 다세대주택의 사용검사필증을 교부받음 (질의내용) -주택신축판매업자로서 건설업에 따른 사업소득세를 납부하여야하는지 여부 -상기 A주택이 조세특례제한법 제99조의3 에 의한 감면 규정을 적용받을 수 있는지 여부 [ 회신 ] 자기가 건설한 신축주택 (「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 2001.05.23.부터 2003.06.30.까지의 기간(서울, 과천 및 5대신도시의 경우에는 2001.05.23부터 2002.12.31.까지) 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택( 「소득세법 시행령」 제156조 에 해당하는 고가주택은 제외함)을 취득하여 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「조세특례제한법」제99조의3 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면하는 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는「소득세법」제19조 제1항 제6호의 규정에 의햐여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것입니다. 귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항입니다. ○ 서면4팀 -1730, 2005.09.23. < 질의 내 용 > ○ 본인은 1987년부터 소유하고 있던 서울시 양재동 소재 대지 위에 2002.12. 23(사용승인일) 1층과 2층에는 근린생활시설을 신축하고, 3층, 4층, 5층에는 국민주택규모 이하 다세대주택 12세대를 신축하여 임대하여 오다가 2005.08.05 위 건물 전부를 양도하였음. - 이 경우 조세특례제한법 제99조의3 에서 규정하고 있는 신축주택에 대한 감면(양도소득세 100% 감면)규정이 적용되는지? - 감면규정이 적용될 경우 근린생활시설로 임대하고 있는 1층과 2층은 양도소득세가 감면되는지, 아니면 과세되는지? * 건물면적은 주택면적이 근린생활시설 면적보다 큼. < 회신 내 용 > 1. 자기가 건설한 주택으로서 신축주택취득기간(2001.05.26 ∼ 2003.05.30) 사이에 사용승인 또는 사용검사를 받은 "신축주택"( 소득세법시행령 제156조 에 해당하는 고급주택은 제외하는 것이며, 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것임)의 경우, 당해 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세과세대상 소득금액에서 차감하는 것임. 2. 상기 1.의 경우 주택건설사업자가 주택을 신축하여 양도한 경우에는 양도소득세 감면혜택을 받을 수 없음 . 따라서 귀 상담의 경우가 주택건설사업자에 해당하는지 여부는 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지를 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실 판단할 사항임. 3. 하층은 상가로 되어 있고 상층은 거주용 주택으로서 건물의 구분등기가 가능한 경우에는 이를 겸용주택으로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀 -1783, 2005.09.29. 1. 거주자가 자기가 건설한 신축주택으로서 2001.5.23부터 2003.6.30까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하는 조세특례제한법 제99조의3 의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것임 . 이 경우 당해 신축주택이 고가주택에 해당하는 때에는 감면대상에서 제외하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 2. 위 1.을 적용함에 있어서 거주자에는 주택건설사업자를 제외하는 것으로, 주택건설사업자란 주택법 제9조 의 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말하는 것임. 3. 귀 질의의 경우가 주택건설사업자에 해당하는지의 여부는 당해 주택의 양도가 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사실 판단할 사항임.