복합건물에 대한 1세대 1주택 비과세 적용 여부

하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임.

[회신] 1. 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 2. 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것입니다. 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물 면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 3. 귀 질의의 경우 사실상 주택인지 여부는 양도일(잔금청산일) 현재의 현황에 따르는 것이며, 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 소재지 : 서울 관악구 봉천동 28-45(벽돌조 슬래브 2층 주택 및 점포) - 건축물대장 : 1층(주택, 점포 73.12㎡), 2층(주택, 점포 73.12㎡) - 실제현황 : 1층 : 점포 및 주택[점포(사업자등록 후 판매시설 사용 70.12㎡), 주택(2층으로 올라가는 전용 계단 3㎡)] 2층 : 전체 주택으로 사용(매도인이 주민등록이 등재되어있고 7년째 실제 거주하고 있음). - 매수인이 소유권 이전등기일인 2007.7.10. 후 실제 주택으로 사용하고 있는 2층 전부를 상가로 임대하기 위하여 주택을 점포로 개축하려고 준비 중에 있음. ○ 질의내용 - 위와 같은 상황에서 양도소득세 신고 시점에서는 주택의 흔적이 없어지는데 주택으로 판정하는 시점이 언제이며, 주택을 입증할 증빙서류는 무엇인지 ? - 위 사례와 같이 공부상 주택부분과 점포부분의 면적이 명확히 구분되지 않는 경우 주택으로 인정받기 위해 필요한 증빙서류는 무엇인지 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날 로 한다.(1998.12.31 개정) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산 한다. 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면5팀-313, 2007.1.25. 【질의】 ○ 분양받은 아파트가 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 아니함 ○ 분양아파트의 잔금납부 등 진행상황 - 2006.01.05. : 임시사용승인일, - 2006.02.01.～02.28. : 입주지정기간 - 2006.03.31. : 잔금청산일, - 2006.05.01. : 준공일, - 2006.06.01. : 등기일 ○ 위의 주택의 취득시기는 언제인지? 【회신】 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도 및 취득시기는 당해 자산의 잔금을 청산한 날이 되는 것이나 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 또는 사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것입니다 ○ 서면4팀-4125, 2006.12.20. 【질의】 (사실관계) - 건축물 대장 현황(다른주택 보유사실 없음) : 1층 : 소매점(3호) 104.66평방미터 1층 : 화장실 2.52평방미터, 2층 : 주택 90.45평방미터 3층 : 창고 84.23평방미터(사업과 관련하여 재고를 보관하는 장소) - 부수토지 : 197.1평방미터 - 2000년 10월 12일 상속으로 취득하였으며 피상속인의 취득일은 1986년 10월 22일임 - 현재 1층 소매점에 대하여는 건축물대장에는 소매점으로 되어 있으나, 면적의 50%정도는 주택으로 사용할 수 있음(방, 부엌, 화장실 등 주택으로 사용가능함) - 실질적으로 상가 임차인들 중 무주택자인 경우에는 상기 소매점에서 사업을 하면서 상시 거주를 하였으며 주소이전도 해 놓았고, 다른주택을 소유하고 있는 상가임차인들은 상기 건물에서 거주를 하지 아니하고 다른주택에서 상시거주를 하였으며 다른주택에 주소이전도 해 놓았음 - 현재 주택면적(90.45평방미터)이 그 외 면적 191.41평방미터보다 적으므로 주택부분만 비과세가 되며 그 외 부분은 양도소득세가 과세됨 - 만일 상가 중 주택으로 사용한 부분에 대하여 주택으로 인정되면 주택면적이 142.78평방미터이므로 주택외 면적 139.08평방미터보다 크므로 모두 비과세가 됨 (질의내용) (1) 만일 양도시점에 소매점 중 주택으로 사용할 수 있는 면적에 대하여 임차인 및 세대원들이 상시거주를 하였다면 당해 면적에 대하여 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 (2) 만일 양도시점에 소매점 중 주택으로 사용할 수 있는 면적에 대하여 임차인 및 세대원들이 상시거주를 하지 않았을 경우(전 임차인은 상시거주를 하였음)에 당해 면적에 대하여 주택으로 볼 수 있는지 (3) 주택으로 인정받기 위해서는 상시 거주를 해야 하는 바 임차인에 따라 일정기간은 상가의 휴게용도로 사용하고 일정기간은 상시 주거의 용도로 사용할 경우(양도당시에는 임차인이 상시 주거하고 있었음) 주택으로 인정받을 수 있는지 【회신】 1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 2. 귀 질의의 경우 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. ○ 서면4팀-1207, 2006.05.02 【질의】 ○ 건물현황 : 점포28평(1층) 주택28평(1층) 지하30평 보유 중 1983.12.24. 1층 주거용 방을 3평 증축(신고하였으나, 준공검사는 미필후 거주) - 위 주택을 양도할 경우 증축부분도 주택면적에 포함되어 1세대1주택 비과세 처분을 받을 수 있는지 【회신】 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물 면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-2195, 2005.11.15 【질의】 - 노후 생계대책을 목적으로 조그마한 근린생활시설(40평 3층)을 지어 운영하고 있는데, 1999년도에 그 건물을 지을 당시 건물관리를 위해서는 방이 한 칸 필요하여 옥상에다 옥탑방을 10평정도 조립식 판넬로 지었는데, 금년에 갑자기 주택에 대한 분리과세 세금이 부과되어 구청에 알아보니 건축물대장에 주택으로 되어 있고 또 건축법상에 3층 이상은 조립식 간이시설은 주택용으로 밖에 될 수 없다고 하며 사무실용으로 용도변경이 불가능하다고 함. - 사실상 원래 목적도 관리를 목적으로 지었으며 지금도 계속 주거용이 아니라 한달에 한 번씩 관리용(청소용구 보관 등)으로만 사용하고 있음. - 위 경우 앞으로 1가구 2주택에 대한 양도소득세 중과세되고 단독주택 보다 양도소득세 등이 얼마나 누증되는지. 【회신】 1. 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것임. 2. 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물 면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-1246, 2005.07.19 【질의】 ○ 1998.12.30. 경남 ○○시 ○○면 ○○리 산중마을에 거주와 황토 찜질방 운영을 위하여 건축물 100평을 신축하였음. ○ 건축물 100평 중 58평은 별도 건축물로 주택으로 나머지 42평은 황토 찜질방 및 창고로 활용하였으며, 건축물대장상 용도는 모두 체력단련장으로 준공검사를 받았음. - 위와 같이 건축물 대장상으로는 용도가 체력단련장으로 등재되어 있으나 사실상 거주용과 황토 찜질방으로 사용하였으며, 거주용 주택면적이 사업용 건물의 면적보다 큰 경우 건축물 전부를 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용되는지. 【회신】 1. 「소득세법」 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것임. 2. 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임. 3. 귀 질의의 경우 공부상의 용도는 체력단련장, 창고, 화장실 등이나 실제 주택과 주택 외의 용도인 사업용 찜질방으로 사용하였는지 여부와 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.