공동사업(부동산 임대업) 현물출자로 인한 양도소득세 과세대상 여부

거주자가 공동사업(부동산임대업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 등기여부에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 부동산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.

[회신] 양도소득세 과세대상인“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 거주자가 공동사업(부동산임대업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 등기여부에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 부동산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 1988년 인접 토지를 부부인 갑과 을이 각각 취득 후 현재 나대지 상태에서 상기 토지에 갑과 을이 공동으로 건물을 신축하여 임대업에 사용할 예정임(건축비는 공동 부담) - 상기와 같이 공동사업으로 임대업을 영위할 경우 토지출자에 대해 양도소득세 과세문제 (갑설) 토지를 공동사업에 현물출자한 경우로서 소득세법 제88조 에 해당하여 과세대상 (을설) 토지소유자가 변동이 없고, 완공후 분양목적이 아니라 임대업에 사용할 목적인 경우에는 토지를 현물출자한 것으로 볼 수 없어 과세대상이 아님 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정) ②「도시개발법」기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.(2006.12.30.개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) 2. (이하 생략) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-376, 2006.02.23 【질의】 상가를 분양받아 부동산 임대업을 영위하다가 임대업을 폐업하고 그곳에 음식점을 하려고 함. 본인은 상가를 제공하고 운영자금을 출자할 사람과 50:50으로 공동사업을 할 경우 본인이 공동사업에 제공하는 상가를 현물출자로 보아 양도소득세 과세대상인지 여부 【회신】 거주자가 공동사업(부동산임대업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-2305, 2005.11.23 【질의】 1. 부가 소유한 토지위에 자 명의로 건물을 지어 임대사업을 하기 위해 단순하게 동업자계약서를 작성하여 임대업을 하는 경우에도 현물출자에 해당되는지. 2. “현물출자”에 해당되어 양에 해당되면 양수자는 어떤 법적구성체로 보아야 하는지. 3. 또한 실질적인 출자가 아닌 임대사업을 위해 단순하게 동업자계약서를 작성한 것도 현물출자로 볼 수 있는지. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(부동산임대업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 공동사업체(조합)에 현물출자하는 당해 자산은 공동사업목적에 의하여 통제되고 그 조합구성원의 합유재산이 되는 것으로써, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. 2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재일46014-707, 1996.3.15.)을 참고하기 바람. ○ 제도46014-12468, 2001.07.28 【질의】 공동사업(임대업)을 경영할 것을 약정하고 동일세대원인 부부명의의 주택 및 부수토지(남편(갑) 34％, 배우자(을) 66％)상에 기존주택을 멸실하고 갑, 을 및 동일세대원이 아닌 아들 병과 공동명의로 건물을 신축(병은 을 소유 토지지분의 50％를 공동사업개시후 건물 준공 전에 증여취득하여 신축건물 및 부수토지의 소유비율은 각 1/3 임)하는 경우 1. 건물신축용 부속토지를 양도로 보아 양도소득세가 과세되는지 여부 2. 양도소득세가 과세된다면 갑, 을, 병 각자의 과세대상 면적은. 3. 양도에 해당하지 아니하는 경우 각자의 건물부속토지에 대하여 공동사업체가 무상사용하는 경우에 해당하여 각자의 토지임대소득에 대한 종합소득세가 과세되는지. 【회신】 양도소득세가 과세되는 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것으로서, 귀 질의의 공동사업을 경영하기 위해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 유상으로 양도된 것으로 보는 것이며, 양도일 현재의 전체 현물출자 자산 중 각자의 지분에 대하여 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 재일46014-1594, 1999.08.24 【질의】 갑과 을이 공동으로 부동산임대업을 영위하기 위하여 1992. 12. 16 공동사업계약을 체결하고 각각의 소유토지를 출자하여 부동산임대업의 사업자등록을 공동으로 교부받아 1992. 12. 4 건축허가를 받고 1993. 3. 24 착공하여 1994. 7. 28 사용허가를 받아 부동산임대업을 영위하던 중 1997. 5. 31 갑이 을에게 소유지분을 양도한 경우에 있어서 취득시기에 대하여 질의함. 【회신】 1. 공동으로 사업을 경영하기 위하여 소유하던 토지를 현물출자하는 경우에는 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 그 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체를 사실상 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 공동사업(이하 “조합”이라 함)에 참여한 자(이하 “조합원”이라 함)가 조합을 탈퇴함에 따라 자기지분(탈퇴 조합원의 현물출자분 및 출자후 조합이 취득한 자산 중 탈퇴 조합원의 지분을 말함)에 상당하는 대가를 잔여 또는 신규가입 조합원으로부터 받은 경우에는 그에 상당하는 지분이 사실상 유상으로 양도된 것으로 보는 것이며, 이 경우 자기지분 중 현물출자 해당분의 취득시기는 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날임. ○ 재일46014-1026, 1997.04.29 【회신】 1) 공동으로 부동산임대업을 경영하기 위하여 소유하던 토지를 현물출자하는 경우에는 그 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 자산 전체를 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 2) 부동산임대업에 사용하던 현물출자한 토지 또는 신축한 건물을 양도하는 경우에는 양도소득세(법인은 특별부가세. 이하 같음)가 과세되는 것임. 이 경우 각 공동사업자는 각각의 지분으로 안분 계산한 자산에 대한 양도소득세를 납부하는 것이며, 그 양도소득세를 계산함에 있어 토지는 위 “1”의 양도시기를 취득시기로 적용하여 계산하는 것임.