실지거래가액 과세대상 재건축주택의 양도차익 산정방법 등

귀 질의는 붙임 재정경제부 재산세제과-550호(07.05.15.)를 참고하시기 바랍니다.

[회신] 귀 질의는 붙임 재정경제부 재산세제과-550호(07.05.15.)를 참고하시기 바랍니다. 질의내용 요약 가. 사실관계 소득세법 제96조 의 규정에 의한 실지거래가액계산대상이 되는 재건축 재개발아파트를 양도하는 경우 다음 사항에 대하여 질의 합니다. 1. 조합원 추가부담금을 납부한 재건축의 경우 세율의 적용방법 (갑설) 청산금을 납부하여 추가 취득한 건축물에 해당하는 양도차익에 대해서는 취득시기를 준공일로 보아 종전부동산 양도차익과 구분하여 세율을 적용하여야 하는 것임. (을설) 청산금을 납부하였다 하더라도 세율은 추가 취득한 건축물에 해당하는 양도차익을 별로 구분하지 않고 전체과세표준에 대하여 종전부동산의 취득일부터 재건축아파트의 양도일까지를 보유기간으로 보아 세율을 적용 한다 2. 위 1.에서 (갑설)에 해당시 종전부동산분 양도차익과 청산금납부분 양도차이과 과세표준의 구분 계산방법은 3. 조합원 추가분담금을 납부했고, 종전부동산의 취득가액을 알 수 없는 경우 양도차익계산방법을 다음과 같이 하면 되는 것인지, 그렇지 않다면 어떻게 계산하면 되는지 (2)위(1)에서 종전부동산의 취득가액이 불분명한 경우 다음과 같이 계산하면 되는지 ※ 종전부동산의 취득가액이 불분명한 경우 종전부동산 취득가액 = 관리처분계획인가일 등 현재 기존건물과 그부수토지 평가액 × 취득일 현재(기존건물 + 토지) 기준시가 관리처분계획인가일 등 현재(기존건물+토지)기준시가 (3)위 (2)에서 관리처분계획인가일 등 현재 기존건물과 부수토지평가액은 재건축아파트의 분양계약서상 분양가액에서 조합원 추가분담금을 차감한 금액으로 하면 되는지 (4) 기타 필요경비의 산정은 다음과 같이 하면 되는지 재건축아파트의 소유권이전시 부담한 취득세, 등록세 등과 종전부동산의 취득시 기준시가의 3%를 합한 금액 4. 장기보유특별공제를 다음의 산식으로 할 경우 구체적인 양도차익은 그 아래와 같이 하면은 되는지 ※ 장기보유특별공제의 계산 (①+②) ① 종전부동산의 장기보유특별공제 = 종전부동산(종전부동산의 관리처분계획인가일 등까지)의 양도차익 × 구토지 또는 구건물의 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율 ② 신축주택(관리처분계획인가일 등부터 양도일까지)의 장기보유특별공제 =(C+D) ○ 환지청산금상당액부분(C) = 해당기간의 양도차익×(불입청산금/분양가 액)×준공일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율 ○ 환지청산금외 상당액부분(D)=해당기간의 양도차익×{(분양가액-불입청 산금)/분양가액))×구토지취득일 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율 ①식에서 “종전부동산의 양도차익”= 위3,(3)에 의한 관리처분계획인가일 현재 종전부동산의평가액 -위3(2)에 의해 계산한 종전부동산의 토지․건물취득가액-종전부동산의 취득기준시가의 3% ②식에서 “해당기간의 양도차익”= 재건축아파트의 양도가액 -위3,(3)에 의한 관리처분계획인가일 현재 종전부동산의평가액 - 재건축아파트준공시 부담한 취득세 및 등록세 등 5. 1세대1주택 비과세 해당시 과세되는 양도차익은 위의 계산방식에 의하여 산출된 양도차익에 {(양도가-6억)/양도가}를 곱하여 계산되는지 6. 1세대1주택비과세 해당시 장기보유특별공제액은 위의 계산방식에 의하여 산출된 장기보유특별공제액{(양도가-6억)/양도가}를 곱하여 계산되는지 나. 질의요지 - 재건축조합의 최초 조합원이 재건축아파트를 준공된 이후에 양도하는 경우로서 주택 투기지역에 해당되어 실지거래가액으로 양도소득세를 산정시 장기보유특별공제를 함에 있어 재건축기간 중(사업계획승인일 또는 관리처분계획인가일 이후 완성일 까지의 기간)에 발생한 프리미엄에 대하여도 취득일부터 양도일까지의 기간에 대한 장기보유특별공제 등 받을 수 있는지 여부 - 양도소득세를 실지거래가액으로 산정시 재건축조합에 청산금을 납부한 경우 청산금에 해당되는 건물의 취득시기 및 그 양도차익의 산정 방법 등 재정경제부 재산세제과-550호(07.05.15.) < 소득세법 시행령(2007.2.28 대통령령 제19890호) 제166조 개정내용> (1) 개정내용 | 종 전 | 개 정 | | 제166조(양도차익의 산정 등) ①법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호 의 산식에 의하여 계산한다. 1. 청산금을 납부한 경우 [양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항의 규정에 의한 필요경비] 2. (생 략) | 제166조(양도차익의 산정 등) ①----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 각 호 ----------------------. 1. 청산금을 납부한 경우 [양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다) 2. (현행과 같음) | | <신 설> ②제1항 의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. | ②법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. 1. 청산금을 납부한 경우 [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다) ③제1항 및 제2항 ----------- --------------------------------------------------------------------------------------. | | 기존건물과 그 부수토지의 평가액 × 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가 관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가 ③제1항제1호․제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. | 기존건물과 그 부수토지의 평가액 | × | 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가 | 관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가 | ------------------------------ × ---------------------------------------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------- ④제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. 1. ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다. 2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다. | ------------------------------ | × | ---------------------------------------------------------------------- | ----------------------------------------------------------------------------------- | | 기존건물과 그 부수토지의 평가액 | × | 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가 | | 관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가 | | ------------------------------ | × | ---------------------------------------------------------------------- | | ----------------------------------------------------------------------------------- | | <신 설> ④ ․ ⑤ (생 략) | ⑤법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. 1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 ⑥ ․ ⑦ (현행 제4항 및 제5항과 같음) | (2) 개정이유 : 양도세 실거래가 과세시 재건축․재개발 아파트의 양도차익 계산방법을 명확히 규정 (3) 적용시기 및 적용례 : 영 공포일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용