양도차익계산시 필요경비로 계산하는 자본적 지출액 등의 범위

분양가액과는 별도로 소유자가 개별적으로 지급한 “바이오 세라믹 공사비용”이 자본적지출액에 해당하는지는 사실 판단할 사항임.

[회신] 귀 질의와 관련된 조세법령 및 기 질의회신문(서면4팀-4149, 2006.12.22. / 서면4팀-1975, 2004.12.3.)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 질의내용 실지거래가액에 의한 양도차익 계산시 아래의 금액을 필요경비로 인정받을수 있는지 여부 1. 재건축 또는 분양 아파트의 건물 공사시 바닥 및 벽체에 환경호르몬을 막아주는 “바이오 세라믹”공사를 옵션으로 공사비용이 추가적으로 지출된 경우 당해 금액 2. 재건출 또는 분양아파트에서 옵션형으로 에어콘을 설치하면서 이동식이 아닌 붙밭이형 즉 완전 매립형으로 설치를 할 경우 붙밭이형 에어콘 관련 비용 3. 건물 바닥의 노후화로 바닥을 대리석 또는 원목자재 등으로 교체한 경우 건물 바닥 교체비용 4. 아파트를 리모델링하는 경우 리모델링에 소요된 전체 비용을 필요경비로 공제하는지 아니면 공사내역(도배,장판,몰딩,바닥공사,확장공사,욕조공사,샷시공사 등) 중 자본적 지출에 해당하는 비용만을 필요경비로 공제하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다. (1998. 8. 11 직제개정) 1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만, 「개발이익환수에 관한 법률」 제12조 의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다. (2005. 3. 19. 개정) 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판) ○ 서면4팀-4149, 2006.12.22 【회신】 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1975, 2004.12.03 귀 질의 경우 분양아파트의 “바이오 세라믹 공사비용”이 분양가액(옵션에 해당하는 경우 포함 “이하 분양가액이라 함”)에 포함된 소득세법 시행령 제89조 제1항 제1호 의 매입가액에 해당하는 경우에는 양도소득세를 실지거래가액으로 계산시 소득세법 제97조 제1항 제1호 및 동법 시행령 제163조 제1항 제1호의 규정에 의하여 양도자산의 필용경비에 산입하는 것이나, 분 양가액과는 별도로 소유자가 개별적으로 시행한 추가비용인 경우 그 “바이오 세라믹 공사비용”이 동법 제97조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제163조 제3항의 “자본적지출액 등”에 해당하는 경우에 양도자산의 필요경비에 산입하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 그 시공내역 등을 살펴 사실판단할 사항인 것임. 아울러 귀 질의에 대하여 기질의회신문(재일46014-783, 1994.3.22.)을 참고하기 바람. ○ 재일46014-783, 1994.03.22 【회신】 귀 질의 경우 아파트의 이용편의를 위하여 지출한 베란다 및 보일러실의 샷시비용과 동 설비비용은 양도소득세를 실지거래가액으로 계산시 필요경비에 산입함. ( 이 하 여 백 )