주택과 그 부수토지가 수용된 경우 양도시기 및 일시적 1세대 2주택 비과세 여부

「공익사업을위한토지등의 취득및보상에관한법률」에 의하여 수용된 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날과 등기접수일 중 빠른 날이 양도시기이며, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 적용됨

[회신] 1. 귀 질의의 경우 기 회신사례 서면4팀-483(2007.2.5)호를 참고하기 바라며, 2. 이 경우 거주자가 사업시행자에게 당해 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 양도소득세 비과세 여부는「소득세법 시행령」제155조 제1항의 규정을 참고하기 바랍니다. - 서면4팀-483 (2007.02.05) 1세대 2주택을 소유하는 자의 1주택 및 그 부수토지가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되면서 2006년 12월에 그 부수토지에 대한 보상금을 수령한 때에는「소득세법 시행령」제162조 제1항 규정에 의하여 대금을 청산한 날, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 아버지 소유의 농지와 건물에 대해 행정중심복합도시로 수용이 되어서 보상을 받음. - 현재 농지와 건물 부속토지인 대지는 소유권이 토지공사에 이전된 상태이고 건물부분은 토지공사에서 가등기 상태임(건물은 아버지 소유로 되어 있음). - 토지 보상금은 100%수령하였으나, 건물 보상금은 90%(잔금 약5～6백만원)만 수령함. - 위 행정중심복합도시 개발사업은 5～6년 후에 이루어지며, 건물잔금 10%는 이주를 강제 수단인 철거이행보증금 성격이며, 본인이 원하는 경우 잔금 10%와 주거이전비와 이사비용을 수령하고 퇴거할 수 있는 상황임. - 아버지는 위 보상을 받은 날로부터 1년 이내에 대체부동산을 취득해야 취득세 및 등록세 감면이 되는 이유로 주택을 대체취득 하였음. ○ 질의내용 - 위와 같은 경우 일부 보상받은 주택을 양도시 현행 세법상 1세대 2주택에 해당하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득 】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다 . (2005. 12. 31. 개정) 3 . 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위 】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성 하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유 기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주 택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다 . (2005. 12. 31. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 . 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다 . 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) ⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다 . (2005. 12. 31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다 . 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다 . (2002. 12. 30. 후단개정) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날로 한다 . (1998. 12. 31. 개정) 1 . 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재 된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1552, 2007.5.9 【질의】 (내용) - 2003.04.15 토지(대지) 290평을 취득하여 2003.10.20 A주택의 건물(2층) 55평을 신축하였음 - 2006년 1월에 위 A 주택과 그 부속토지가 ○○○○공사에 수용되어 토지에 대한 보상금 1억5천만원( 토지의 총보상금 100% )과 A주택의 건물에 대한 보상금 2억원( 건물의 총보상금 90% )을 수령 하였음 - 2006년 3월에 ○○세무서에 A주택의 건물에 대한 정착면적에 5배를 곱하여 산정한 토지에 대하여는 양도소득세를 신고납부 하였음 - 현재 토지의 등기부상 소유주는 ○○○○공사로 변경되어 있으나, A주택의 건물은 본인 소유로 등재되어 있음 - 위 A주택이 소재하는 지역은 유물발굴 가능성이 제기되어 현재 유물 탐사중에 있으며, 향후 약 2년 정도는 A주택에서 거주가 가능할 것으로 예상됨 - A주택의 건물에 대한 보상금의 잔금 10%는 A주택에서 퇴거시에 지급받기로 약정되어 있음 - 2007년 4월에 다른 B 주택을 취득할 예정임 - A주택에서 2008년 10월경에 퇴거하면서 A주택의 건물에 대한 보상금의 잔금 10%를 지급받을 예정임 (질의) ① 위와 같은 경우로서 2007년 4월에 다른 B 주택을 취득하는 경우로서 그 B 주택을 취득한 날부터 1년이 경과된 이후인 2008년 10월경에 A주택에서 퇴거하고 당해 A 주택의 건물에 대한 보상금의 잔금 10%를 지급받는 경우 A주택과 그 부수토지는 일시적 1세대 2주택 비과세 규정이 적용되지 아니하여 2006년 3월에 자진납부한 양도소득세 이외에 추가로 양도소득세를 납부하는지 여부 ② 위 '①"에 의하여 양도소득세를 추가로 납부하는 경우 A주택의 정착면적 5배를 곱하여 산정한 토지를 포함한 전체 토지면적 등에 대하여 양도소득세를 납부하는지 여부 【회신】 1. 귀 질의의 경우 기 회신사례 서면4팀-483(2007.2.5)호를 참고하기 바라며, 2. 이 경우 거주자가 사업시행자에게 당해 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 양도소득세 비과세 여부는 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 규정을 참고하기 바랍니다. - 서면4팀-483 (2007.02.05) 1세대 2주택을 소유하는 자의 1주택 및 그 부수토지가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되면서 2006년 12월에 그 부수토지에 대한 보상금을 수령한 때에는 「소득세법 시행령」제162조 제1항 규정에 의하여 대금을 청산한 날, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임. ○ 서면4팀-951, 2007.03.21 【질의】 (내용) - A주택은 2000.5.29. 취득, B주택은 2006.1.20. 취득 - A주택의 부수토지는 2006.12.21. 한국○○공사에 소유권이전등기하고 그 보상금은 2007.2.28. 지급받았음. - A주택의 건물부분에 대한 보상금은 협의중에 있음. - A주택은 B주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세요건에 충족됨. (질의) - 위와 같은 경우 A주택의 부수토지의 소유권이전등기접수일을 양도일로 할 수 있는 지 - A주택은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부 등 【회신】 1. 1세대 2주택을 소유하는 자의 1주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되면서 2006년 12월에 그 부수토지에 대한 보상금을 수령한 때에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 규정에 의하여 대금을 청산한 날, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임. 2. 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다. 이하 같음)의 일부가 같은법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도일 또는 수용에 포함되는 것으로 보는 것임. ○ 서면4팀-927 (2007.03.19) 귀 의견조회의 경우 기 회신사례 서면4팀-483(2007.02.05)호를 참고하기 바라며 , 이 경우 거주자가 사업시행자에게 당해 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 양도소득세 비과세 여부는 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 규정을 참고하기 바랍니다.