일시적 1세대2주택 비과세 및 중과세 여부

일시적으로 2주택이 된 경우에 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 3년 이상 보유(서울, 과천, 5대신도시는 2년 이상 거주)한 경우에는 양도소득세를 비과세하는 것(고가주택은 제외)임

[회신] 1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세하는 것(고가주택은 제외)입니다. 2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면4팀-633, 2006.03.20./ 서면4팀-4123, 2006.12.20.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - A주택 : 서울시 소재 단독주택은 1990년 취득하여 거주함 - B주택 : 2006년 8월 수원 시 소재 나대지를 취득하여 다가구주택을 신축하고 주택임대업으로 관할세무서에 사업자등록함 [질의사항] - A주택을 양도하는 경우 일시적 1세대2주택 비과세 및 중과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 [비과세양도소득] ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.(2005.12.31 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005.12.31 개정) ○ 소득세법 제168조 [ 사업자등록 및 고유번호의 부여 ] ① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지관할세무서장에게 등록하여야 한다.(2000.12.29 제목개정) ② 「부가가치세법」의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다.(2006.12.30 법명개정) ③ 「부가가치세법」 제5조 의 규정은 이 법에 의하여 사업자등록을 하는 사업자에 대하여 이를 준용한다.(2006.12.30 법명개정) ④ 삭제(1996.12.30) ⑤ 사업장소재지 관할세무서장은 종합소득이 있는 자로서 사업자가 아닌 자에게 대통령령이 정하는 바에 의하여 고유번호를 부여할 수 있다.(2005.12.31 개정) ○ 소득세법시행령 제154조 [1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2005. 12.31 개정) ○ 소득세법시행령 제155조 [1세대 1주택의 특례] ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.(2002.12.30 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 [고가주택의 범위] (2002.12.30 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.(2005.12.31 개정) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 5 [ 양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위(2005.12.31 신설) ] ① 법 제104조 제1항 제2호의5에서 "대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2005.12.31 신설) 7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 1년이 경과하지 아니한 경우(1년이 경과한 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다](2005.12.31 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제83조 [ 양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 관한 특례의 요건 (2005.12.31 신설) ] ① 영 제167조의5 제1항 제7호에서 “다른 주택을 취득한 날부터 1년이 경과한 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우”라 함은 다른 주택을 취득한 날부터 1년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 당해 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다.(2005.12.31 신설) 1. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우 (2005.12.31 신설) 2. 법원에 경매를 신청한 경우 (2005.12.31 신설) 3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우 (2005.12.31 신설) ② 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 다음 각 호의 어느 하나의 서류를 제출하여야 한다. (2005.12.31 신설) 1. 매각의뢰를 신청한 경우에는 부동산 매각의뢰신청서 접수증 (2005.12.31신설) 2. 법원에 경매를 신청한 경우에는 그 사실을 입증하는 서류 (2005.12.31 신설) ③ 제1항 제1호의 규정에 따라 매각을 의뢰한 부동산의 처분방법, 처분조건의 협의절차 등에 관하여는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」 제6조 의 규정을 준용한다. (2005.12.31 신설) ④ 한국자산관리공사는 제3항의 규정에 따라 매각을 의뢰한 자가 매각의뢰를 철회한 경우에는 매각을 의뢰한 자의 납세지 관할세무서장에게 그 사실을 통보하여야 한다. (2005.12.31 신설) ⑤ 제4항의 규정에 따른 부동산매각의뢰신청서 및 부동산 매각의뢰신청서접수증은 별지 제85호 서식에 의한다. (2005.12.31 신설) ○ 소득세법기본통칙 89-15 [ 대체취득에 따른 일시 1세대 2주택 비과세요건 ] ① 1세대1주택자인 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 새로이 취득하여 일시적으로 1세대2주택이 된 경우에도 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.(1997.04.08 개정) 1. 종전 주택은 양도일 현재 1세대1주택 비과세요건을 충족할 것 2. 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도할 것 ② 1세대1주택을 소유한 자가 다른 주택을 신축하고자 매입한 낡은 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 종전의 주택이 영 제154조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 1세대1주택으로 본다.(1997.04.08 개정) ③ 제2항의 경우에 있어서 주택을 신축하는 때에는 그 주택을 준공한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 한하여 1세대1주택으로 본다.(1997.04.08 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -3937, 2006.12.05. [ 질의 ] - 1주택(이하 '종전주택'이라 함)을 보유하던 1세대가 새로운 주택을 취득한 후, 새로운 주택의 취득일로부터 1년 이내에 양도소득세가 과세되는 종전주택을 양도하는 경우 1세대 2주택 중과세 규정이 적용되는지 여부 [ 회신 ] 양도소득세가 과세되는 1주택(이하 "종전주택"이라 함)을 보유한 1세대가 당해 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(1년이 경과하여 양도하는 경우로서 소득세법 시행규칙 제83조 에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 1세대 2주택 중과대상에 해당되지 않는 것임. ○ 서면4팀 -633, 2006.03.20. [ 질의 ] 일시적 2주택으로 비과세특례를 적용받기 위해서는 두 번째 취득한 주택에 직접 거주하여야 하는지 여부? [ 회신 ] 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세하는 것이며(고가주택은 제외), 이 경우 새로 취득하는 주택으로 거주 이전을 하지 아니한 경우에도 동 규정은 적용받을 수 있는 것입니다 . ○ 서면4팀 -584, 2007.02.13. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 동법 시행규칙 제74조에 규정한 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 보는 것입니다. ○ 서면4팀 -4123, 2006.12.20. [ 질의 ] (사실관계) 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 건설부장관이 정하는 다가구주택의 경우 각구별로 호수를 판정하여 일정기준에 해당시 임대주택법에 의한 시.군.구에 임대사업자등록을 하지 않더라도 세무서에 사업자등록만 내면 종합부동산세합산배제신청 대상이 되고 있음 (질문내용) 위와 같은 경우 양도소득세 중과세율 적용시에도 소득세법시행령 제167조의3 제1항 제2호 의 장기임대주택의 규정을 적용받을 수 있는지 여부 [ 회신 ] 「소득세법」제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」제6조에 의한 임대사업자등록을 하고 「소득세법시행령」제167조의3 제1항 제2호 각목의 어느 하나에 해당하는 주택은 양도세율 중과규정인 「소득세법」제104조 제1항 제2호의3 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.