임대아파트와 지역주택조합 주택을 소유한자의 비과세 특례규정 적용여부

「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 5년이상 거주한 경우 비과세되며, 다른 주택 취득으로 일시 2주택이 된 경우 취득일로부터 1년이내에 기존 건설임대주택을 양도하는 경우에도 비과세가 되는 것임.

[회신] 1. 거주자가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항 제1호의 규정에 해당하는 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있으며, 이 경우 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 위 규정에 해당하는 건설임대주택을 양도하는 경우에도 비과세 적용을 받는 것입니다. 2. 상기 1.에서 “다른 주택”이 지역주택조합의 조합원자격으로 취득하는 조합주택인 경우 당해 조합주택의 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일이 되는 것이나, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이 되는 것으로 귀 질의의 경우 기존 질의회신문(서면5팀-693, 2006.11.04 ; 서면4팀-2002, 2004.12.08)를 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 본인은 대한주택공사 임대아파트를 최초임대자로부터 권리를 승계받아 2004년 4월에 입주하여 거주하고, 2004년 10월에 결혼하여 계속 거주하고 있으며, 2007년 7월에 분양전환 예정임. - 남편이 결혼 전에 사 두었던 경기도 ◎◎◎시에 아래와 같은 남편 명의 지역주택조합 아파트가 2008년 6월에 분양받게 되었음. * 지역주택조합에서 조합원 모집시 참여하여 취득한 당해 지역주택조합 조합원으로서 당해 지역에 주택을 소유한 것은 아님 * 사업승인일자 : 2005.12.06. * 당해 아파트는 재개발 및 재건축이 아닌 조합원을 모집하여 추진한 지역주택조합임. ○ 질의내용 - 상기 내용에 있어 임대아파트를 매도하는 경우로서 1) 2007.7월에 분양을 받고 최초입주일(2004.4월)로부터 거주기간 5년이후 매도시점인 2009.4월 이후에 매도하면 비과세요건에 해당하는지 여부 2) 남편 명의 ◎◎◎시 아파트를 2008.6월에 분양을 받으면 일시적 1세대 2주택에 해당되어 1년 이내인 2009.6월 이전에 매도하면 비과세요건에 해당되는지 여부 - 즉, 거주기간 5년이상 요건과 새로운 아파트을 분양받고 1년 이내(2009.4월 이후 2009.6월 이전)에 매도하면 비과세가 되는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지막?지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 (1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다 . 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-859, 2007.03.14 1. 1주택(귀 질의의 경우 배우자명의 주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(귀 질의의 본인명의 주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 양도당시 실지거래가액 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 제외)하는 것이며, 여기에서 “다른 주택”이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 재건축조합의 조합원으로부터 그 조합원의 ‘입주자로 선정된 지위’를 승계받아 취득한 재건축주택인 경우 그 재건축주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. 2. (이하생략) ○ 서면5팀-742, 2006.11.09 【질의】 (사실관계) - ○○시 소재 임대주택법에 의한 건설임대주택에 해당하는 아파트에서 현재 4년6개월 거주중 2007.4월 분양예정임. - 충남 □□ 소재 아파트를 2006.11.20. 처 명의로 분양받아 세대원중 처와 아이들이 □□으로 주민등록이 이전된 상태임. - 세대주인 남편만 임대주택에 주민등록이 되어 있는 상태임. (질의) 위 임대주택을 2007년 4월 분양후 양도 할 경우 1세대1주택 비과세에 해당되는지. 【회신】 거주자가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항 제1호의 규정에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있으며, 이 경우 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 위 규정에 해당하는 건설임대주택을 양도하는 경우에도 비과세 적용을 받는 것임. ○ 서면5팀-964, 2006.11.24 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 임대주택법에 의한 건설 임대주택을 취득하여 양도함으로서 소득세법 제154조 제1항 제1호 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 거주기간은 전세대원이 당해 주택의 임차일부터 양도일 까지의 거주기간이 5년 이상이어야 하는 것 이며, 이 경우 주택의 거주기간은 당해 주택의 취득일 이후부터 양도일까지의 세대전원이 실제로 거주한 기간을 말하는 것임. 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임. ○ 서면5팀-693, 2006.11.06 【질의】 (사실관계) - 본 조합은 경기도 ○○시 ○○택지개발지구에 소재하는 □□□□지역주택조합으로 2004.7.26. 사용검사필증을 교부 받아 7월 28일부터 입주를 시작하였음. - 1세대주택 비과세요건의 보유기간과 관련하여 질의함. (질의내용) ① 자기가 건설한 건축물이란 용어에 지역주택조합이 포함되는지 여부 ② 본 조합은 조합원세대와 일반분양세대가 합쳐진 단지인데 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 에 규정하는 자기가 건설한 주택에 포함되는지 여부 ③ 사업승인을 받은 조합원과 분양권전매를 통하여 조합원자격을 취득한 조합원 모두 사용검사필증을 받은 날로 취득시기가 간주되는지 여부 【회신】 1. 지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합주택 및 주택조합의 조합원으로부터 그 조합원의 ‘입주자로 선정된 지위’를 승계하여 취득한 조합주택 의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 사용검사필증교부일이 되는 것이나, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이 되는 것 으로 귀 질의의 경우 기존 질의회신문(서면4팀-2632, 2006.8.2. 및 서면4팀-2002, 2004.12.8. ; 재일46014-1756, 1996.7.24.)를 참고하기 바람. 2. 일반 분양아파트를 취득하여 입주한 경우 취득시기는 입주여부에 관계없이 잔금을 청산한 날이 되는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 그 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임. ○ 서면4팀-2002, 2004.12.08 【질의】 경기 ○○소재 지역조합주택(1998.9.18.)의 조합원으로 동 조합주택이 2002.1.25. 사용검사를 받았으며, 잔금지급일은 2002.2.25.임. 이 경우 1세대 1주택의 보유기간 계산시 동 주택의 취득시기는 사용검사일인지 또는 잔금청산일인지 여부 【회신】 지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합아파트의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 사용검사필증교부일이 되는 것이나, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이 되는 것임. ○ 재일46014-1756, 1996.07.24 현행 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호 에 의거 자기가 건설한 건축물에 있어서 당해 건축물의 취득시기는 사용검사필증 교부일이 되는 것이나, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하는 것으로 질의의 경우 조합을 결성하여 조합원들의 주택을 스스로 건설하는 조합주택은 위의 경우와 같이 자기가 건설한 주택으로 보는 것임.