증여받은 주택 양도시 양도소득세 계산 및 비과세 적용요건

부동산 양도시 실지거래가액으로 양도차익을 산정하며, 증여받은 부동산의 취득가액은 증여일 현재 평가한 가액으로 함.

[회신] 1. 귀 질의의 경우 질의내용이 광범위하여 답변에 어려움이 있으며, 2007.01.01. 이후에 부동산을 양도하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것으로 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것으로서 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다. 2. 양도소득세 계산은 국세청 홈텍스서비스(http://www.hometax.go.kr)의 ‘양도소득세 자동계산’ 코너를 이용하시거나 가까운 세무대리인 등 조세전문가로부터 도움을 받으시기 바랍니다. 3. 귀 질의의 경우 질의내용과 관련된 조세법령 및 기존 질의회신문 등 참고자료를 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 본인은 최근 소유하던 아래의 아파트를 매도함. * 서울 ◎◎구 ◇◇동 ☆☆아파트 38평형 (매도금액 529백만원) * 1세대 1주택이며, 6억원 이하로 비과세됨 * 잔금일자(양도일자) : 2006.06.30. - 현재 소유주택 내역(매도예정) * 소재지 : 충남 □□군 △△읍 ▽▽리 소재 단독주택 * 주택 내용 : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층주택 55.87㎡ * 건물 및 토지 등기부등본상 이전내역 | 순위 | 등기원인 | 권 리 자 | 이전 내용 | | 1 | 1984.08.03. 매매 | 김 ○○(본인, 아들) | 건물과 토지 이전 | | 2 | 2003.06.03. 증여 | 심 ◉◉(모친, △△읍 ▽▽리) | 건물과 토지 이전 | | 3 | 2004.11.29. 증여 | 김 ○○ | 건물과 토지 이전 | | 4 | 2005.12.30. 증여 | 심 ◉◉ | 건물만 이전 (토지는 김 ○○ 소유) | * 주택 기준시가 : 2007년 28.3백만원, 2006년 30백만원, 2005년 31.8백만원 * 모자지간에 증여가 반복된 것은 모친이 당시 시골집 매도를 거부하고 혼자 사시겠다고 하였으나, 최근에 노화로 인해 합가할 필요가 발생했기 때문임. ○ 질의내용 - 상기와 같은 경우에서 △△읍 소재 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 얼마나 되는지? 및 ◇◇동 아파트 양도분에 영향이 있는지 여부 - △△읍 소재 주택을 언제 양도하여야 양도소득세를 적게 내는지? 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것 (서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, (이하생략) ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제92조 【양도소득과세표준의 계산】 ② 양도소득과세표준은 제94조 내지 제102조와 제118조의 규정에 의하여 계산한 양도소득금액에서 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제93조 【양도소득세액계산의 순서】 양도소득세는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한다. (1999. 12. 28. 개정) 1. 제92조 제2항의 규정에 의한 양도소득과세표준에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 양도소득산출세액을 계산한다. (1994. 12. 22. 개정) 2. 제1호의 규정에 의하여 계산한 산출세액에서 제108조의 규정에 의한 예정신고납부세액공제를 하여 양도소득결정세액을 계산한다. 이 경우 제90조의 규정에 의하여 감면되는 세액이 있는 때에는 이를 공제하여 결정세액을 계산한다. (1999. 12. 28. 개정) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지 로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 ② 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여 (제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다) 한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다 . 이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-886, 2007.03.14 1. 거주자가 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 에 해당하는 부동산을 2007.1.1. 이후에 양도하는 경우, 당해 부동산에 대한 양도가액은 같은법 제96조 제1항 규정에 의하여 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 함)에 의하는 것임. 이 경우 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 부동산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서와 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 말하는 것이나, 당해 부동산의 양도가액이 같은법 시행령 제176조의 2 제1항 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 같은법 제114조 제7항 규정에 의하여 산정한 가액으로 하는 것임. 2. (이하생략) ○ 서면4팀-12, 2006.01.05 1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임. 2. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것이나 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는 같은법 시행령 제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것임. ○ 서면5팀-432, 2006.10.18 1. 「소득세법」 제89조 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이나, 다만, 당해 주택의 양도당시 실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조 제1항의 산식에 의하여 계산한 양도소득세는 비과세되지 않는 것입니다. 2. 양도소득세 계산은 국세청 홈텍스서비스( http://www.hometax.go.kr )의 ‘양도소득세 자동계산’ 코너를 이용하시거나 가까운 세무대리인 등 조세전문가로부터 도움을 받으시기 바랍니다. ○ 서면4팀-1622, 2006.06.07 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 (1세대 1주택의 비과세)의 규정을 적용함에 있어 증여받은 주택의 경우 그 보유기간 및 거주기간의 계산은 증여를 받은 날부터 기산하는 것 으로, 귀 질의의 경우 자녀가 부모로부터 증여받은 지분에 대하여는 그 증여를 받은 날부터 3년 이상 보유하고 2년이상 거주하여야 되는 것임. ○ 서면4팀-3871, 2006.11.24 1. 「소득세법」 제89조 제1항 및 같은법 시행령 제154조 제1항 규정에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 ‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 실질적인 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 동일세대를 의미하는 것으로 ‘가족’이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함함) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함하는 것임. 다만, 같은법 시행령 제154조 제2항 각호에 해당하는 자가 별도세대를 구성하고 독립된 생계를 유지하는 경우에는 독립된 ‘1세대’로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 별도세대 또는 동일세대에 해당되는지 여부는 사실판단할 사항임. 2. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택(비과세 요건을 갖춘 고가주택 포함)에 부수되는 토지에는 양도일 현재 동일세대원이 소유하고 있는 주택에 부수되는 토지는 포함되는 것이나, 양도일 현재 동일세대원이 아닌 자가 소유하고 있는 주택에 부수되는 토지는 포함되지 아니하는 것 임. 다만, 「소득세법 시행령」 제156조 의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우도 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것임. ○ 서면4팀-777, 2005.05.19 양도일 현재 주택의 소유자와 주택부속토지의 소유자가 별도세대원인 경우 별도세대원이 소유하고 있는 주택부속토지에 대하여는 소득세법 시행령 제154조 제1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것임 . 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(재일46014-1164, 1996.5.9.)을 참고바람. ○ 서면4팀-771, 2007.03.05 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에도 이를 1세대 1주택으로 보는 것 이며, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-138, 2007.01.10 1. (생략) 2. 「소득세법」 제101조 제2항 의 규정에 의하여 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 같은법 같은조 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여( 소득세법 제97조 제4항 의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일로부터 5년(2006.12.31. 이전 양도시는 3년) 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보는 것임. 3. 귀 질의의 경우 증여일로부터 5년 이내에 타인에게 양도하는 경우로서 증여받은 자의 증여세와 증여받은 자가 납부하여야 할 양도소득세를 합한 금액이 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 부과하는 양도소득세보다 적은 경우는 양도소득세를 부당하게 감소시킨 경우로 보아 위 2. 규정이 적용되는 것임. ○ 서면5팀-796, 2006.11.13 공동소유 부동산을 양도한 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세가 과세되는 것이므로 각 거주자별로 계산된 양도소득세를 각각 납부하여야 하는 것이며, 귀 질의의 경우와 관련있는 기존유사 질의회신문(서면4팀-193, 2005.1.27. 및 재산01254-2273, 1988.8.16.)을 참고하기 바람.