다세대주택을 일괄양도시 다주택 중과대상 주택수 해당 여부

다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 이를 단독주택으로 보는 것이나, 다세대주택은 세대별로 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것임.

[회신] 1.「소득세법 시행령」제155조 제15항의 규정에 의거 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 이를 단독주택으로 보는 것이나, 다세대주택은 세대별로 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것입니다. 2.양도소득세의 중과세율(60%)이 적용되는「소득세법 시행령」제167조의 3 의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울 · 경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍 · 면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이「소득세법 시행규칙」제82조 제1항 각호의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당하는 때에는 양도소득세의 중과세율 적용대상에서 제외하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 다세대 주택 10세대를 1인으로부터 일시에 일괄 구입하여 1인에게 일시에 일괄매각함. - 위 경우 1세대 3주택이상으로 중과 대상인지 아니면 1주택으로 보는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (2007.2.28.개정) ○ 소득세법 시행령 부칙 제3조【양도소득세에 관한 일반적 적용례】 (2007.2.28. 대통령령 제19890호) 이 영은 이 영 시행후 최초로 자산을 양도하는 분부터 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유 하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2005.12.31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당 해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2005.2.19.개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산 은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】 (2005. 12. 31. 제목개정) ① 영 제167조의 3 제1항 제9호 및 제167조의 4 제3항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택( 「건축법 시행령」별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ② 영 제167조의 5 제1항 제8호 및 제167조의 6 제3항 제8호에서 “재정경제부령이 정하는 주택”이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다.(2005. 12. 31. 신설) ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 영 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1047 (2007.03.30) 【질의】 ○ 다세대주택 을 신축(총 16세대)하여 보유하다가 하나의 매매단위로 1인에게 일괄양도 하였음. ․ 1층 5세대, 2층 5세대, 3층 4세대 총 16세대(전체 연면적 627.39㎡) ․ 전용면적 : 21.09㎡ ~ 50.97㎡ ․ 양 도 일 : 2007. 2. 9. - 상기와 같이 다세대주택을 하나의 매매단위로 1인에게 일괄 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 규정을 적용하여 1주택으로 보아 다른 주택이 없는 경우 1세대1주택 비과세 대상에 해당하는지 여부 - 1세대1주택 적용을 받지 못한다면 1세대 16주택이 되는 바, 소득세법 시행령 제167의 4 제3항 제3호의 1세대 3주택 중과세율이 배제되는 소형주택에 해당하는지 여부와 과세방법 【회신】 1. (구)「소득세법」시행령 제155조 제15항의 규정에 의거 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것이나, 다세대주택은 세대별로 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것입니다. 2.양도소득세의 중과세율(60%)이 적용되는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울 · 경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍 · 면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행규칙」 제82조 제1항 각호의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당하는 때에는 양도소득세의 중과세율 적용대상에서 제외하는 것입니다. ○ 서면4팀-1517 (2006.05.30) 【회신】 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행규칙」 제82조 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당하는 때에는 양도소득세의 중과세율 적용대상에서 제외하는 것임. ○ 서면4팀-619 (2005.04.22) 【회신】 양도소득세 중과세율(60％)을 적용함에 있어서 소득세법 시행령 제167조 의 3 규정에 의한 1세대 3주택 이상의 보유여부 판정은 동법 시행령 제154조 규정의 1세대별로 주택 양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택 이상 여부를 판정하는 것임. ○ 서면4팀-1234 (2005.07.19) 【회신】 「소득세법 시행규칙」 제82조 제1항 각호의 요건을 모두 갖춘 소형주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60) 적용대상 주택에서 제외하는 것이나, 당해 주택이 동법 시행규칙 제82조 제1항 각호의 요건을 모두 갖추었다 하더라도 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 정비구역 지정ㆍ고시일 이후 양도하는 경우에는 양도소득세 중과세율이 적용되는 것임. 이하는 다가구주택 에 대한 소득세 법 시행령 제155조 제15항 개정(07.2.28.)전 질의에 대한 회신 이므로 참고하시기 바랍니다. ○ 서면4팀-584 (2007.02.13) 【회신】 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 동법 시행규칙 제74조에 규정한 다가구주택 을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포 함한다)하는 경우 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 보는 것입니다.