재건축한 아파트를 양도시 1세대1주택 비과세 여부

「도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택의 비과세 규정 적용시 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축 기간 및 재건축된 신주택의 보유기간을 합산하는 것임

[회신] 1.「도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택의 비과세 규정 적용시 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축 기간 및 재건축된 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나 2. 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승일일)부터 1세대1주택 보유기간을 계산하는 것입니다. 3. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면4팀-760, 2007.03.05./ 서면5팀-1081, 2006.12.04./ 재산46014-931, 2000.07.27.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] ○ 서울시 소재 A 재건축아파트 - 2002. 9월 주택(대지 7.3평, 건물 18평)을 취득하고 잔금지급(210백만 원) - 2002.10월 사유지 대지매입(10평, 40백만 원) - 2003. 2월 사업계획승인 - 2005. 8월 입주부담금(390백만 원) 납부 - 2005. 8월 아파트 입주하여 현재까지 거주 ○ 서울시 소재 B 재건축아파트 - 2003. 5월 재건축아파트 취득 - 2004.12월 사업계획승인 - 2005.10월 관리처분계획인가 - 2009. 7월 입주예정 ○ 1세대가 A주택과 B조합원입주권만 소유 [질의사항] - 재건축한 아파트를 양도시 1세대1주택 비과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 [비과세양도소득] ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.(2005.12.31 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발행하는 소득(1994.12.22 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득(1994.12.22 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005.12.31 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31 신설) ○ 소득세법시행령 제154조 [1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2005. 12.31 개정) ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.(1994.12.31 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -760, 2007.03.05. [ 질의 ] (사실관계) - 거주자 甲은 7년 보유한 A주택(16평)이 재건축 : 거주요건 없는 지역임 - A 주택의 관리처분계획인가일은 2005년 12월임 - 2009년 9월 재건축 주택(50평)이 준공되어 사용승인될 예정임 (질의내용) - 재건축 주택의 사용 승인 후 A주택을 바로 양도할 경우 3년 이상 보유요건을 충족한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부 [ 회신 ] 「도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택의 비과세 규정 적용시 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축 기간 및 재건축된 신주택의 보유기간을 합산하는 것입니다. ○ 서면4팀-3967, 2006.12.07. 1. 「도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)」에 의한 재건축한 주택을 양도하는 경우 「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택의 비과세를 적용하는 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것입니다. 2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도함에 있어 소득세법 제104조 에서 규정하는 양도소득세의 세율 적용시 보유기간 계산은 종전 토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 하는 것입니다. ○ 재산 46014-931, 2000.07.27. [ 질의 ] 본인은 96. 1. 22자로 강남구 ○○동 소재 ○○아파트 11-407호를 취득하였음. 그 후 동 아파트가 재건축되어 97. 1月 末일경 동 아파트를 철거하고 새로 아파트를 짓기 시작하여 재건축아파트가 2000. 7月 준공되었음. 그런데 그 동안 이것저것 가게 등을 하면서 친척들에게 빚을 많이 지게 되어 하는 수 없이 동 아파트를 처분해야 될 처지에 놓이게 되었음. 그런데 조합에 문의한 바 어떤 사람은 아파트를 구입한 때부터 3년이 지났으므로 1세대1주택으로 양도소득세가 부과되지 않는다고 하는 사람과, 아파트로만 3년 보유가 아니므로(건축기간을 제외하면 1년이 조금 넘음) 양도소득세를 납부하여야 한다는 사람이 있어 질의하니 동 아파트를 양도하면 양도소득세를 납부하여야 하는지? [ 회신 ] 주택을 소유하던 거주자가 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원으로 참여하여 재건축사업이 완료됨에 따라 취득하는 재건축주택을 양도하는 경우 당해 주택의 1세대1주택 보유기간은 종전주택의 보유기간 및 재건축 공사기간이 포함되는 것이나, 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승일일)부터 1세대1주택 보유기간을 계산하는 것임. ○ 서면5팀-1081, 2006.12.04. (사실관계) 주택 및 재건축입주권 보유현황 ① 현재 거주아파트 - 10년 이상 거주 및 보유함 ② 재건축입주권 - 2004.07.15 : 재건축 사업승인(사업시행인가)획득 - 2005.05.12 : 관리처분계획인가 획득 - 2005.07.30 : 이주완료 - 2005.08.26 : 멸실등기 완료 - 2005.10.30 : 철거완료 ※ 재건축 중인 아파트와 현재거주하고 있는 아파트는 재건축 추진 전부터 소유하여 재건축 추진 전에는 1세대 2주택이었음. (질의내용) 상기와 같이 재건축입주권과 거주주택을 보유한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 되는지 여부 (회신내용) 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세요건을 충족한 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것(양도하는 주택이 「소득세법 시행령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 제외됨)입니다. ○ 서면5팀-1218, 2006.12.13. 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가 (구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른 날)전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」제 154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억 원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외)되는 것입니다.