조합원입주권을 교환하는 경우 양도소득세 과세대상 여부

당초관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.

[회신] 「도시 및 주거환경정비법」(구, 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 당해 조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 재건축조합의 조합원으로서 2000년도에 15평형 아파트를 구입하여 2006년 12월에 재건축으로 55평형을 배정받고 다른 조합원은 45평형을 배정받음. - 조합원끼리 배정받은 평수 크기를 상호 교환하여 정식으로 조합과 계약을 하려고 함. ○ 질의내용 - 위의 경우 양도소득세 과세대상에 해당하는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정) ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-3703, 2006.11.08 【질의】 (사실관계) 재건축정비사업조합에서는 2006.6.21.부터 조합원 분양신청(평형)을 받고 8월 28일 분양신청 집계 결과를 발표하였음. 2006.9.3. 조합원 총회를 개최, 각 안건을 의결한 후 9월 21일 ○○시에 관리처분 인가를 신청하였음. 관리처분인가를 받고난 후 금융결제원에 의뢰하여 조합원 평형 추첨을 실시하고 평형 교환 기간을 두어 이 기간 내 조합원 상호간에 평형교환한 후 다시 금융결제원에 의뢰 동ㆍ호수 추첨을 실시하고자 함. (질의내용) 관리처분인가를 받고난 후 동ㆍ호수 추첨 전 조합원간 자의에 의해 평형을 교환할 경우의 과세여부 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」(구, 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 당해 조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임 . ○ 서면4팀-224, 2005.02.03 【질의】 (내용) - 재개발 조합아파트의 입주권을 취득하여 보유하고 있던 중 가족의 건강형편에 의하여 본인이 소유한 아파트의 위치가 적절하지 않아 다른 적절한 단지내 아파트의 입주권과 교환코자 함. (질의) - 위의 경우 입주권을 교환하는 경우 세금부담이 어떻게 되는지. 【회신】 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하며, 귀 질의의 입주권을 교환하는 경우 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것임. 다만, 교환계약서의 실지거래가액을 확인ㆍ인정할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액 또는 환산가액을 적용하는 것임. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(재일46014-2688, 1997.11.17. 및 서일46014-10263, 2001.10.4.)을 참고바람.