토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 양도소득과세표준 예정신고

허가를 받지 아니한 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법 시행령 “양도 또는 취득의 시기” 규정에 의함.

[회신] 1. 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 「소득세법 시행령」제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기 및 취득시기가 되는 것입니다. 2. 거주자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준 예정신고는「소득세법」제105조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에, 양도소득과세표준 확정신고는 동법 제110조 제1항에 따라 당해 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할세무서장에게 하여야 하는 것이며, 허가를 받기전에 이행한 양도소득과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 질의내용 - 잔금청산일과 토지거래계약 허가일이 같은 연도라면 별문제가 없지만, 잔금청산일(2006.12월)과 허가일(2007.7월)이 다른 경우 1) 위 양도소득의 귀속연도 및 세법 적용연도는? 2) 양 연도에 다른 양도소득이 있는 경우 2006년분과 합산하여 수정신고하여야 하는지 아니면 2007년분과 합산하여 익월 5월에 정상신고하여야 하는지 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. (이하생략) ○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】 (1999. 12. 28. 제목개정) ① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다 . (2002. 12. 18. 단서개정) ○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】 (1999. 12. 28. 제목개정) ① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지( 제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 ) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2000. 12. 29. 개정) ② 제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다. (1994. 12. 22. 개정) ③ 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 확정신고라 한다. (1999. 12. 28. 개정) ④ 예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다. 다만, 당해연도에 누진세율의 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 12. 29. 단서신설) ⑤ 확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (1999. 12. 28. 개정) ⑥ 납세지 관할세무서장은 제5항의 규정에 의하여 제출된 신고서 기타 서류에 미비 또는 오류가 있는 때에는 그 보정을 요구할 수 있다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 【허가구역의 지정】 ① 건설교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. (2002. 2. 4. 제정) ② 건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의전에 미리 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다. (2002. 2. 4. 제정) (이하 생략) ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】 ① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. (2002. 2. 4. 제정) ② 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 제1항의 규정에 의한 허가를 요하지 아니한다. (2002. 2. 4. 제정) ③ 제1항의 규정에 의한 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획ㆍ취득자금 조달계획 등을 기재하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획ㆍ취득자금 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 건설교통부령으로 정한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획의 변경이 있는 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 변경사항을 제출할 수 있다. (2005. 12. 7. 개정) (이하 생략) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-1896, 2006.06.21 【질의】 (사실관계) - 당사는 현재 토지투기지역에서 공동주택사업을 추진 중에 있으며, 토지거래 허가를 받지 못한 상황임. - 지주들과 약정된 잔금기일 때문에 잔금을 지급하면서 신탁회사로 신탁에 의한 소유권이전을 하고 있음. - 향후 토지거래허가를 득하게 되면 신탁을 해지하고 폐사가 소유권을 취득할 예정임. (질의내용) 1. 양도시기를 잔금청산일로 보는지 또는 토지거래허가일로 보는지. 2. 잔금을 받은 지주들이 양도소득세 신고ㆍ납부하여야 할 시점은 언제인지. 3. 양도소득세 신고ㆍ납부시점을 토지거래허가 후로 볼 경우 잔금청산일 기준으로 미리 신고ㆍ납부할 수 있는지 여부 【회신】 1. 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법 시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기 및 취득시기가 되는 것임. 2. 상기 1을 적용함에 있어 거주자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준예정 신고는 소득세법 제105조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 하여야 하는 것이며, 허가를 받기전에 이행한 양도소득세 과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것임. ○ 서면4팀-2411, 2006.07.21 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역내에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산하고 그 후에 허가를 받은 경우 당해 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것임. ○ 재일46014-1536, 1997.06.24 【회신】 당해 연도에 누진세율이 적용되는 자산에 대하여 양도차익예정신고 납부세액공제가 서로 다르게 적용되는 소득세법 제165조 규정에 의한 부동산 양도신고 및 동법 제105조 규정에 의한 양도차익예정신고를 2회이상 하는 경우, 제2회 이후 신고하는 양도차익예정신고 납부세액공제액은 동법 제107조 제2항의 규정에 의한 산출세액에 대한 납부할 세액의 100분의 10 또는 100분의 15(현재 적용 안됨)에 상당하는 금액으로 하는 것임.