수용되는 토지의 양도시기 판정

대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 양도시기가 되며, 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것임.

[회신] 부동산을 양도하면서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 양도시기가 되며, 자산의 양도가액은 「소득세법」 제96조 제1항에 의거 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이나, 매매계약서에 표시된 실지거래가액이 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 동법 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 당사는 부동산개발을 주업으로 하는 시행사로서 토지를 매입하여 주상복합을 건설하여 분양할 예정임. - 토지 매입시 매입대금의 일부는 현금으로 나머지는 당사가 건설, 분양예정인 상가를 대물로 지급하기로 함. - 토지 매입가는 2개의 감정평가기관의 감정가액의 평균액을 현금으로 지급하고 추가로 대지면적에 해당하는 상가를 지급할 예정이며, 토지의 소유권은 현금지급시에 이전함. ○ 질의내용 - 양도대금의 일부를 3년 뒤 완공된 상가로 지급하는 경우 양도가액을 산정함에 있어 아래에서 타당한 방법은? ① 양도소득세의 신고의무는 토지의 소유권이전등기일이므로 이때 신고를 하여야 하며, 신고시 양도가액은 현금지급액과 합리적인 기준에 의하여 산정한 대물 평가액(회사가 작성한 사업수지표상의 예상 분양가 등)으로 신고.납부하고 3년후 완공시 확정된 분양가를 가지고 재차 정산함. ② 양도소득세 신고의무는 소유권이전등기일이 대금청산일보다 선행되어 소유권이전등기 시점에 일반적인 신고.납부의무가 있으나, 양도가액이 확정되는 건물완공후 지주가 동 건물을 소유하는 시점에 신고.납부 의무가 발생함. ③ 토지의 소유권이전등기 시점에 신고하고 신고시 양도가액은 ①번의 평가액을 적용하여 신고.납부함. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다 . (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28. 개정) ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28. 개정) ③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28. 개정) ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2005. 12. 31. 단서개정) ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 . (1999. 12. 28. 개정) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-458, 2006.03.03 1. 소득세법 양도소득세가 과세되는 자산의 “양도”라 함은 자산에 대한 등기ㆍ등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로써, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 양도에 해당되어 양도소득세의 과세대상이 되는 것이며, 이 경우 양도 또는 취득시기는 소유권이전등기접수일이 되는 것임. 2. 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 매매 당사자간에 실지거래된 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것이나, 그 가액이 불분명하여 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목, 「같은법 시행령」 제163조 제12항, 「같은령」 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 방법에 의하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 등을 취득가액으로 하는 것임. 3. 귀 질이 사례의 경우 대물변제에 해당하는지 여부, 취득시기 및 대물변제된 가액 등에 대해서는 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1726, 2005.09.23 【질의】 (사실관계) 자연인 A는 취득하여 보유하고 있던 토지(1987년 취득, 현재 토지투기지역내 소재)를 2005.8. 건설법인 B에게 양도하기로 하고 이에 대한 대가를 추후 대물변제 방법으로 청산하기로 하였음.(B법인 명의의 상가를 신축한 후 신축건물의 55％를 A에게 보존등기) (질의사항) 1. 토지투기지역 내의 토지를 대물변제 형식으로 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도 차익을 산정하는 경우 양도가액 계산방법 2. B법인의 토지의 취득가액 【회신】 1. 투기지정지역 내의 토지를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 당해 자산의 대가로 금전 이외의 물품을 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품수량만이 명시된 경우 당해 양도자산의 양도가액은 물품의 양도당시의 시가에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 시가란 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제64조의 동법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 말하는 것임. 2. 법인이 토지를 취득하고 대가를 대물변제로 지급하는 경우 취득하는 자산의 취득가액은 그 취득당시의 시가로 하는 것이며, 이 경우 시가는 특수관계자 외의 불특정다수인 간의 거래에 있어서 당해 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 가액으로 하되 그 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인의 감정가액과 「상속세 및 증여세법」 을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하는 것임. ○ 서면4팀-1830, 2004.11.12 【회신】 비상장주식의 양도가액은 소득세법 제96조 제2항 의 규정에 따라 실거래가액에 의하는 것을 원칙으로 하는 것이므로 귀 질의 완전모회사와 완전자회사가 주식을 교환한 경우 상법 제360조 의 3 제1항에 의한 주식교환계약서에 표시된 실거래가액에 의하는 것이며, 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법시행령 제176조 의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임 . ○ 서면4팀-102, 2006.01.23 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것임.