분양전환된 건설임대주택의 양도시 취득가액 산정

잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경 일을 잔금청산일로 함.

[회신] 1. 소득세법 제98조 및 같은법시행령 제162조 제1항의 규정에 의하여 양도 또는 취득의 시기를 판정함에 있어 부동산의 매매대금의 잔금을 소비대차로 변경한 경우에는 그 소비대차로의 변경 일을 잔금청산일로 하는 것임 2. 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-367, 2005.03.11.; 재일46014-1904, 1995.07.24.; 서면5팀-976, 2006.11.24.; 서면4팀-2258, 2005.11. 18.)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 2004.12.18. ○○시 소재 자연녹지(임야) 약 4,000평을 모 건설회사와 가계약을 체결하고 현재까지 있음(매매거래 허가지역으로 건축허가가 제한됨) [질의사항] - 매수자인 건설회사측이 2006.12.31.이전 잔금예정일까지 잔금청산을 하지 못하는 경우 잔금을 소비대차로 변경하는 경우 양도시점 여부 - 가계약 당시 단일필지였던 것을 잔금 청산시 6필지로 분할되어 있는 경우 필지별로 잔금 처리하는 경우 양도시점 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제94조 [ 양도소득의 범위 ] ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(2000.12.29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2000.12.29 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득(2000.12.29 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)(2000.12.29 개정) 나. 지상권(2000.12.29 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권(2000.12.29 개정) ○ 소득세법 제96조 [ 양도가액 ] (2005.12.31 개정 전) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(2002.12.18 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우(2002.12.18 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우(2000.12.29 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우(1999.12.28 개정) 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우(1999.12.28 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우(1999.12.28 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(1999.12.28 개정) 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우(2002.12.18 신설) 7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(數)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우(2002.12.18 개정) ② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제98조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.(1998.12.31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일(2001.12.31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(1994.12.31 개정) 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(1999.12.31 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(1994.12.31 개정) 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날(1994.12.31 개정) 6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날(2005.02.19 법명개정) ○ 소득세법기본통칙 98-1 [ 잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기 ] ① 매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다.(1997.04.08 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경 일을 잔금청산일로 한다.(1997.04.08 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -367, 2005.03.11. [ 질의 ] ①〔매수 및 매도현황〕 | 부동산소재지 | 면적(㎡) | 매수 | 매도 | | 울산시 ○○리 18 과수원 | 8,429 | 취득일 | 매수대금 | 매도계약 | 매도대금 | | 울산시 ○○리 55-1 답 | 1,437 | 2004.3.2. | 9억3천만원 | 2004.5.4. | 13억 원 | ※ 매도대금 영수 : 양수자 이○○으로부터 2004.5.4 계약금 130백만 원, 2004.5.20 중도금 2억원, 잔금 970백만 원을 2004.7.14(잔금지급약정일) 매매계약서상 영수하기로 되어 있었으나, 조금씩 계속 영수하여 현재 957백만 원 등을 영수하였으며, 잔금 13백만 원은 영수하지 못한 상태임 ②〔양수자 이○○의 매도현황〕 양수자 이○○는 상기 2필지 토지 중 1필지(울산시 ○○리 18 과수원)를 양도자 고○○의 승낙을 받아 9필지로 분할한 후 2004.7.30 분할되지 않은 1필지(울산시 ○○리 55-1 답)와 함께 총 10필지를 고○○에 대한 잔금 13백만 원 미지급상태에서 류○○에게 양도하였음 - ○○리 55-1 답 1,437㎡는 2004.12.29. 고○○에서 류○○에게 소유권 이전이 됨(이○○는 중간생략 미등기) 당해 토지에 대하여 2004.7.30. 채무자 고○○, 근저당권자 류○○, 채권최고액 250백만 원으로 근저당 설정된 상태였음 - 분할된 9필지 중 2필지인 ○○리 18-7 과수원 964㎡ 및 같은리 18-8 과수원 1,045㎡는 2004.12.29. 고○○에서 조○○에게 소유권 이전이 됨(이○○는 중간생략 미등기) - 같은리 18-8 과수원에 대하여 2004.7.30. 채무자 고○○, 근저당권자 조○○, 채권최고액 200백만 원으로 근저당 설정된 상태였으며 2004.11.8. 해지함 〔질의〕 (1) 상기 고○○의 부동산 매매계약과 관련하여 2필지 전체면적(9,866㎡)를 양도로 볼 수 있는지 여부 및 양도시기는, 양도로 볼 수 없다면 그 이유는 (2) 상기 고○○의 부동산 매매계약과 관련하여 부동산소유권이 이전된 3필지만 양도로 볼 수 있는지와 이 경우 고○○의 양도가액과 취득가액은 총양도가액(취득가액)에 전체토지면적에서 소유권이전이 완료된 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이 타당한지 여부 [회신] 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 원칙적으로 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 하는 것입니다. 귀 질의 (1)의 경우, 매매계약을 체결한 토지의 매매대금의 대부분을 지급받고 일부 토지에 대해서는 소유권이전등기가 완료된 경우 "잔금청산일"을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황, 당해 토지의 등기부등본상의 근저당권 설정에 대한 사실관계 등을 확인하여 판단할 사항입니다. 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 함께 취득한 수필지의 토지 중 일부만 양도한 경우에는 당해 양도자산의 양도가액 또는 취득가액은 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 따라 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것이며, 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다. 귀 질의 (2)의 경우 이에 해당하는 지는 위 2.의 양도시기의 판단결과에 따르는 것입니다. ○ 재일 46014-1904, 1995.07.24. [질의] 소유 토지를 건설업자에게 양도하였으나, 건설업자가 잔금약정일에 대금을 지불할 수 없는 사정으로 잔금을 일정의 이자를 받고 소비대차로 변경하고 등기이전을 해 주었음. 이 경우 소비대차로 변경된 날이 양도일이 되는지 [회신] ο 소 득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항의 규정에 의하여 양도 또는 취득의 시기를 판정함에 있어 부동산의 매매대금의 잔금을 소비대차로 변경한 경우에는 소득세법기본통칙 2-11-7…27 규정에 의거 그 소비대차로의 변경 일을 잔금청산일로 하는 것이므로 ο 귀 질의의 경우 소비대차계약일이 양도시기가 됨 . ○ 서면5팀 -976, 2006.11.24. [ 질의 ] 토지거래허가구역내의 토지를 양도하는 경우 양도시기 및 양도소득과세표준예정 신고기한 [회신] 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법 시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기 및 취득시기가 되는 것입니다 . 상기 2를 적용함에 있어 거주자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준예정 신고는 소득세법 제105조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 하여야 하는 것이며, 허가를 받기전에 이행한 양도소득세 과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것입니다 . ○ 서면4팀 -2258, 2005.11.18. <회신내용> 1. 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법 시행령 제162조 제1항 본문은 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기 및 취득시기가 되는 것임. 2. 상기 1을 적용함에 있어 거주자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준예정 신고는 소득세법 제105조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 하여야 하는 것이며, 허가를 받기 전에 이행한 양도소득세 과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것임.