조합원입주권을 취득한 이후 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부

1주택을 소유하다가 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내 또는 1년 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 법 소정의 요건을 충족하여야 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정함

[회신] 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 2006. 1. 1. 이후에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 과세됨). 2. 위 1.의 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 아래의 요건(①,②)을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다. ① 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 ‘주택재개발사업’이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 ‘주택재건축사업’이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것 ② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 1주택(본인명의)과 1상가(부인명의의 근린생활시설 2층)를 소유하고 있었는데, 이번 ○○뉴타운 재개발로 인하여 부인명의 상가가 4인 공유의 아파트입주권으로 변경됨. - 근린상가의 건물내역은 지층은 공동설비시설, 1~2층은 근린생활시설, 3~4층은 주택으로 토지는 공유지분이며, 건물은 층별로 소유자가 다른 상태(4인)에서 이번 뉴타운 아파트 입주권을 1장만 받았으며, 부인명의는 근린생활시설은 2층임. - 2층 상가는 십수년간 부인이 교습소를 운영하던 중 2004년 12월에 매수함. [질의내용] - 근린생활시설(상가)이 아파트입주권 지분 1/4로 변경된 경우 1주택을 보유하고서 입주권을 양도시 양도소득세 산정 방법 - 입주권을 보유한 상태에서 다른 주택 양도시 비과세 적용 여부 - 입주권 공유지분을 매수한 이후 입주권 매도할 경우 양도소득세 산정 방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1 ~ 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 부칙(2005. 12. 31. 법률 제7837호) 제12조【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정) 1. 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 의 2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설) ⑤ 이하 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-3920, 2006.12.01 【질의】 (내용) - 2002년 8월에 서울 노원구 지역에 소재하는 주택을 취득하여 소유하고 있음. - 2006년 11월에 서울 성동구 왕십리 지역의 뉴타운 재개발지역내 상가를 취득하였으며, 당해 상가는 추후 주택재개발사업이 진행되는 경우 주택을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권으로 전환되어 조합원입주권을 취득할 예정임. - 2002년 8월에 취득한 주택에서 주택재개발사업으로 완성되는 주택에 입주할 수 있는 기간까지 거주할 예정임. (질의) - 1세대가 위와 같이 1주택과 1조합원입주권을 소유하는 경우 2002년 8월에 취득한 주택을 언제 양도하여 1세대 1주택으로 비과세를 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 2006. 1. 1. 이후에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 과세됨). 2. 위 1.의 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 아래의 요건(①,②)을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임. ① 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 ‘주택재개발사업’이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 ‘주택재건축사업’이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것 ② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 ○ 서면5팀-503, 2008.03.13 【질의】 [사실관계] - 부천 소재 APT 1채 소유(23년째 거주중) - 당초 소형상가건물의 주택재개발 사업으로 2조합원입주권(A,B)을 취득함. ㆍA조합원입주권 : 관리처분계획인가일 2007.12.29. ㆍB조합원입주권 : 관리처분계획인가일 2007.12.30. [질의사항] - 기존 APT를 양도할 경우와 조합원입주권 양도시 양도소득세 중과세 해당여부 - 1주택을 소유한 1세대가 2조합원입주권(A,B)을 취득한 경우로서 먼저 B조합원입주권을 양도한 후 A조합원입주권의 준공일 전후 1년안에 부천소재 APT를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세가 적용되는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 4에 의하여 1세대가 주택과 같은 법 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원 입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택을 양도하는 경우에는 60％의 중과세율을 적용하는 것이나, 조합원입주권을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니하는 것임. 2. 또한, 1주택을 소유한 1세대가 1조합원입주권(A)을 취득한 이후, 다른 1조합원입주권(B)을 추가로 취득하여 1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 1조합원입주권(B)의 양도로 1주택과 1조합원입주권(A)을 소유한 상태에서 양도하는 1주택은 「소득세법 시행령」 제156조 의 2 제4항 규정을 적용받을 수 있는 것임. ○ 서면5팀-180, 2006.09.20 1. 2주택과 「소득세법」 제89조 제2항 에서 규정하는 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는 같은 법 제104조 제1항 제2의 4호 규정의 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되지 않는 것임. 2. 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우 당해 조합원의 양도차익은 「구 소득세법 시행령」 제166조 (2005.5.31. 개정되기 전)의 규정을 적용하여 산정하는 것이며, 이 경우 「소득세법」 제95조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간(취득일부터 사업시행인가일까지)에 따라 기존부동산의 양도차익에서 공제할 수 있는 것임. ○ 서면4팀 -543, 2006.03.13. <질의내용> 1주택을 보유한 1세대가 재개발구역내의 상가를 제공하고 조합원입주권을 취득(2006.05월 관리처분계획인가가 날 예정임)한 경우 조합원입주권을 거주자의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택 수에 포함하는지 여부? <회신내용> 1세대 1주택 비과세 판정시 2006.01.01일 이후에 도시및주거환경정비법 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것은 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다]를 보유하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보는 것임. ○ 서면4팀-2986, 2007.10.17 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 또는 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 등은 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제166조의 규정에 의하는 것임. ○ 서면4팀-1935, 2005.10.20 주택재건축사업을 시행하는 조합의 조합원이 당해 조합에 기존의 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 상가입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 양도차익은 「소득세법 시행령」 제166조 제1항 의 규정에 따라 산정(입주권 프리미엄과 기존 부동산의 양도차익을 합하여 산정)하는 것이며, 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 동조 제2항의 산식에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임. 이 규정에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것임. ○ 재산01254-2273, 1988.08.16 1. 소득세법 제56조 제2항 의 규정에 의거 양도자산을 공동소유하였을 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산하는 것임. 2. 따라서 토지는 부부가 공동소유하고 동 지상의 건물은 자녀들이 소유한 부동산을 양도하였을 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면5팀-796, 2006.11.13 1. 공동소유 부동산을 양도한 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세가 과세되는 것이므로 각 거주자별로 계산된 양도소득세를 각각 납부하여야 하는 것이며, 귀 질의의 경우와 관련있는 기존유사 질의회신문(서면4팀-193, 2005.1.27. 및 재산01254-2273, 1988.8.16.)을 참고하기 바람. 2. 생략