다가구용 단독주택의 소형주택 판단시 기준시가의 계산

「해외이주법」에 따른 해외이주 또는 근무형편상 1년 이상 계속하여 국외거주로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 1주택을 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 보유 및 거주기간에 제한없이 1세대 1주택으로 비과세됨.

[회신] 국내에 1주택을 보유한 거주자인 1세대가 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 나목 및 다목 규정의 「해외이주법」에 따른 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도(출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)하는 경우 양도일 현재 다른 주택의 소유사실이 없는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한없이 1세대 1주택으로 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것입니다. 귀 질의의 경우와 관련된 기존 유사 질의회신문(서면4팀-434, 2006.10.18 ; 서면4팀-3713, 2006.11.09 ; 서면5팀-57, 2006.09.11)을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 본인은 미국 유학생 신분으로 1999.10.07. 혼인하였고, 2000.03.25.에 ○○시 ○○동소재 아파트 1채를 귀국 후 거주할 목적으로 취득하였으며, 현재 전세를 주고 있음. - 2004년에 학업을 마치고 2년간 미국에서 직장생활을 한 후 2006.05.10. 귀국하였으나, 직장을 지방(○○)에 얻게 되어 부득이하게 ○○소재 아파트를 구입하여 현재까지 거주하고 있음. - 2007.08.15.부로 미국소재 대학교수로 임용되어 전 가족(본인, 배우자, 자녀2)이 늦어도 2007. 7월에 미국으로 이주할 계획으로서 이에 따라 현재 국내에 보유하고 있는 아파트 2채를 양도하고자 함. - 우선 1차로 2007년 상반기에 ○○소재 아파트를 매각하고 2차로 ○○의 아파트를 매각할 계획임. ○ 질의내용 상기와 같은 사항에 있어 ○○소재 아파트를 양도할 경우 양도소득세 비과세가 가능한 매각시점 및 요건에 대한 질의임. 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택( 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다 )과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 신설) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액 (1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다) 이 6억원을 초과하는 것 을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-434, 2006.10.18 1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 다목의 규정에 의거 국내에 1주택만을 소유하던 1세대가 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 출국일로부터 2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우 에는 보유기간ㆍ거주기간의 제한없이 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세( 소득세법 제89조 제1항 제3호 에서 규정하는 고가주택은 제외)하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임. 2. 귀하의 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-2108, 2006.7.6. ; 서면4팀-14, 2006.1.6. ; 서면4팀-641, 2005.4.27.)를 참고하기 바람. ○ 서면4팀-3713, 2006.11.09 1주택을 소유한 1세대가 「해외이주법」에 의한 국외이주로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 당해 주택을 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택의 소유사실이 없는 경우에는 「소득세법시행령」 제154조 제1항 단서의 규정에 의하여 보유기간 및 거주기간에 제한없이 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(양도가액 6억초과 고가주택제외) 하는 것이며, 귀 사례가 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우에 해당하는지의 확인의 외교통상부장관이 교부하는 해외이주신고확인서와 주민등록표등본에 의하는 것이며 이는 해외이주 신고확인서 발급대상여부로 판단하는 것임. ○ 서면4팀-3253, 2006.09.25 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 다목의 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것임. ○ 서면5팀-57, 2006.09.11 국내에 1주택만 소유하고 있던 거주자가 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 양도일 현재 국내에 다른 주택을 소유하지 아니하고, 거주자로서 소유하던 국내의 1주택을 출국일부터 2년(2006.2.9. 당시 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국한 경우로서 2007.12.31.까지 양도하는 주택을 포함) 이내에 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 귀 질의의 경우 해외이주 당시 1세대 2주택에 해당하는 경우에는 국외이주에 따른 양도소득세의 비과세규정이 적용되지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-3114, 2006.09.12 1. 국내에 1주택을 보유한 거주자인 1세대가 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 나목 및 다목 규정의 「해외이주법」에 따른 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도(출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)하는 경우 양도일 현재 다른 주택의 소유사실이 없는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한없이 1세대 1주택으로 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것임. 다만, 2006.2.9. 당시 「해외이주법」에 따른 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 경우로서 2007.12.31.까지 당해 주택을 양도하는 경우에는 종전의 규정에 의하는 것임. 2. 「해외이주법」에 따른 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국할 것을 알면서도 취득한 주택의 경우에는 위 1.의 내용을 적용받을 수 없는 것이며, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-1026, 2006.04.19 「소득세법」 제89조 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것 ( 서울특별시 , 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것 )을 말하는 것임. 다만, 당해 주택의 양도당시 실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조 제1항의 산식에 의하여 계산한 양도소득세는 비과세되지 않음.