조합원입주권 외 다른주택 양도시 1세대1주택 비과세 여부

2005.5.30이전에 사업시행인가되고 2006.1.1이후 관리처분인가된 재건축 입주권을 소유한 경우 다른 주택은 1세대1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것임.

[회신] 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는「소득세법」제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하여 다른 1주택을 양도하는 경우「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용하지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - A주택(재건축 대상 아파트) ․ 2002.11. 취득 ․ 2005.5.16. 재건축사업시행인가 및 2006.12. 관리처분계획인가 ․ 2007.5. 착공 및 2009.11. 입주예정 - B주택 : 2005.4. 지방의 아파트를 구입하여 전세 중 [질의내용] - 상기와 같은 상황에서 A주택이 완공되지 전 B주택을 양도하는 경우 비과세 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택 (주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다] 를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다 . 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 부칙 제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정) (이하생략) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 면4팀-986, 2008.04.18 【질의】 (내용) - 1998.9. 현거주택(A) 취득, 2004.9월 부인명의 재건축 대상주택(B) 취득 - 2004.10. B주택 재건축 사업시행인가(철거) 및 2006.5. 관리처분인가 - 2008.7. 준공 (질의) - 위의 경우 A주택을 B주택의 준공전 양도하는 경우 양도소득세 과세여부 및 B주택의 준공후 A주택을 양도하는 경우 일시적인 2주택의 비과세 특례 적용 여부 【회신】 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하여 다른 1주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것임. ○ 서면5팀-152, 2008.01.22 【질의】 (사실관계) - 경기도 ○○시 재건축 아파트 취득일 : 2002.3. 주택재건축사업시행인가일 : 2005.5.16. 관리처분계획인가일 : 2006.5.30. 재건축 사업 진행되어 2009년 입주 예정임. - 11년간 소유한 다른 주택을 2008.6.경 매도할 예정임. (질의내용) - 재건축사업 중인 입주권이 주택으로 간주되는지 여부 【회신】 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하여 다른 1주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-3331, 2006.09.28 【질의】 (내용) - 10년정도 1주택을 보유한 상태에서 향후 재건축 후 거주이전 목적으로 새로운 주택을 취득하였으며 새로운 주택의 재건축 현황은 다음과 같음. ㆍ재건축조합설립인가 : 2002.11. ㆍ취득 : 2003.5. ㆍ재건축정비사업시행인가 : 2005.5. ㆍ재건축을 위한 세입자 이주 : 2006.3.18. ㆍ관리처분인가 신청예정 : 2006.9.20. (질의) - 2005.5.3. 이전에 재건축사업시행인가를 받은 경우 재건축아파트는 입주권으로 본다고 했는데 향후 재건축이 완료된 후 거주중인 아파트를 양도하는 경우 비과세 여부 【회신】 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득 한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하여 다른 1주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1968, 2006.06.23 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당함. ○ 서면4팀-1848, 2007.06.04 【질의】 (사실관계) - 2002년 9월 서울 마포구 ○○동 소재 아파트(24평)를 전세(2003년 11월 만기) 포함하여 취득하였으며, 당해 아파트에서 거주하지 아니함. - 2003년 2월 부산으로 인사발령 - 2007년 3월까지 부산에서 거주 - 현재 서울로 업무복귀하여 광명시에 거주 중 - 2006년 7월 광명시 ○○동 소재 재건축 진행 중인 □□아파트(2004년 관리처분, 2007년 12월 입주예정) 조합원입주권을 취득 (질의내용) 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 마포구 소재 아파트를 양도하는 경우 또는 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 비과세 요건(2년 이상 거주요건)을 갖추지 못한 마포구 소재 아파트를 양도하는 경우 중과(50％ 세율 적용)되는지 여부 【회신】 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 6에 의하여 1세대가 주택과 「같은법」 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택을 양도하는 경우에는 50％의 중과세율을 적용하는 것이며, 다만, 「같은법 시행령」 제167조의 6 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니하는 것임.