양도일 현재 농지여부 판단에 있어 매매 예약계약일을 매매계약일로 볼 수 있는지 여부

「소득세법 시행령」 “1세대1주택의 특례”에 의거 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임.

[회신] 「소득세법」시행령 제155조 제3항에 의거 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하는 것이므로 공동상속주택을 소유한 1세대가 1주택을 취득하여 2주택이 된 상태에서 새로이 1주택을 취득한 경우로서 그 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 상속주택 외의 종전주택을 양도하는 경우에는 동법 시행령 제155조 제1항 본문의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 같은령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 소유주택현황 | 구분 | 소재지 | 취득 및 양도 | | 1 | ○○ ○○구 소재 단독주택 | 1986.10.1. 상속취득(지분27분의 6) 상속개시당시 동일세대원임. | | 2 | ○○시 ○○구 소재 아파트 | 2000.3.24 취득 2005.9.29. 양도 | | 3 | ○○시 ○○구 소재 아파트 | 2005.3.29 취득 | - 2번 주택을 양도하고 실지거래가액에 의한 양도차익으로 3주택자에 대한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 신고․납부함. ○ 질의내용 - 2번 주택의 양도시 일시적 2주택의 경우로 비과세 적용여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (이하생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정) ② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정) ③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다 . 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12. 30. 개정) 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 호주승계인 3. 최연장자 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다 . (2003. 12. 30. 신설) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1583, 2005.09.01 【질의】 (사실관계) 1. 1995.9월 부친의 사망으로 부친명의의 단독주택을 공동으로 상속 - 모친 1/5, 장남 1/5, 장녀(본인) 1/5, 차녀 1/5, 막내딸 1/5 - 부친 사망시점에서는 장남을 제외한 모든 자녀들이 상속주택에서 함께 거주하고 있었음. 2. 1997년 결혼 후 1998년에 본인명의의 아파트 구입(청주 소재, 현재 거주중) 2. 2004.8월 구입한 분양권이 2005.4. 등기완료되어 보유중(청주 소재) 2. 2004.9월 모친 사망으로 공동상속주택의 모친 지분(1/5)을 장남이 상속 (질의사항) 새로운 주택을 취득(2005.4월)한 날로부터 1년 이내에 현재 거주중인 아파트를 양도하는 경우 공동상속주택의 보유에 불구하고 일시적 2주택의 비과세를 받을 수 있는지. 【회신】 국내에 상속(공동상속의 경우를 포함)받은 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 취득하여 2주택이 된 상태에서 새로이 1주택을 취득한 경우로서 그 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 상속주택 외의 종전주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 본문의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 같은령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임 . ○ 서면4팀-1443, 2006.05.22 【질의】 (사실관계) - 공동상속주택(대구광역시 소재 무허가주택, 1972년 신축) 1991년 3월 부친 사망으로 모친(⅓지분), 누나1(⅓지분), 누나2(⅓지분) 상속 - 모친은 동 상속주택(⅓지분)에서 막내아들과 현재까지 거주하고 있으며 다른 주택은 없고, 누나1과 누나2와는 별도세대를 구성하고 있음. - 누나1 : 공동상속주택 ⅓지분 ＋ 대전 소재 2주택 - 누나2 : 공동상속주택 ⅓지분 ＋ 대구 소재 1주택 (질의내용) 위와 같은 경우에 있어서 질의 1) 누나1의 경우 공동상속주택의 소수지분 양도시 중과세율 적용 여부 및 장기보유특별공제와 기본공제를 적용받을 수 있는지. 질의 2) 중과세율적용으로 장기보유특별공제와 기본공제를 적용받을 수 없는 경우, 중과세 대상제외 소형주택의 요건 중 양도당시 기준시가 4천만원의 적용시기 【회신】 1. 1세대 2주택 이상을 소유한 1세대가 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3호ㆍ제2의 5호의 규정에 따라 양도소득세의 중과세율(같은법 제104조 제1항 제2의 5호는 2007.1.1.부터 시행)을 적용함에 있어서 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임 . 2. 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 「소득세법」 제95조 및 같은법 제103조의 규정에 따라 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제를 적용받을 수 있는 것이나, 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3호ㆍ제2의 5호의 규정에 따라 양도소득세의 중과세율(같은법 제104조 제1항 제2의 5호는 2007.1.1.부터 시행)이 적용되는 장기보유특별공제가 배제되는 것임. 3. 공동상속주택이 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제9호의 규정에 따라 “일정 규모 이하의 소형주택”에 해당하는지는 소유 지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 같은법 시행규칙 제82조의 규정을 적용하며, 같은법 시행규칙 제82조 제1항에서 양도당시 기준시가 4천만원이라 함은 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 따라 양도당시 고시된 당해 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 되는 것임. ○ 서면4팀-2263, 2005.11.18 【회신】 1. 「 소득세법」 제96조 제1항 제7호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정을 적용함에 있어 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것이나 , 당해 공동상속주택을 양도하는 때에는 소수지분을 소유한 상속인의 경우에도 소유 주택수에 포함 하는 것임. 2. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 대하여 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 3의 규정에 의한 양도소득세의 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)을 적용함에 있어서 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하는 것이며 , 같은법 시행령 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 중과세율 적용대상 주택수에서 제외하는 것임. 이 경우 상속개시일 현재 1세대 2주택을 보유한 피상속인이 사망하여 동 주택이 동일 세대원에게 상속되는 때에는 같은법 시행령 제155조 제2항의 규정이 적용되지 않는 것임. ○ 재재산-938, 2006.08.04 【회신】 소득세법시행령 제155조 제2항 의 규정에 의하여 “상속받은 주택”과 그밖의 주택(일반주택이라 함)을 국내에 각 1개씩 소유하다 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택 1개를 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위의 규정이 적용되지 않음.