「부동산소유권이전등기에 관한 특별조치법」으로 소유권이전시 취득시기

당해 공동상속주택이 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 상속주택에 해당하는 경우에는 1세대 2주택 및 1세대 3주택 중과 적용이 배제되는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 당해 공동상속주택이 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 상속주택에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조의 5 제1항 제2호 및 동법 시행령 제167조의 3 제1항 제7호 규정에 따라 1세대 2주택 및 1세대 3주택 중과 적용이 배제되는 것이나, 추가로 취득한 지분을 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우 당해 주택에 대한 양도소득세의 세율은 50％가 적용되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] ○ A주택(상속주택) : 진주시 소재 주택(시가 : 1억 4천만 원) - 2005.08.31. 1/2지분 상속취득 - 2005.08.31. 1/2지분 상속(동생) - 2006.09.25. 동생지분을 매매로 취득 - 피상속인과 본인 및 동생은 각각 동일세대가 아님 ○ B주택(일반주택 ) : 진주시 소재 주택(시가 : 1억 원) - 1/2지분 : 제3자 소유 - 1/4지분 : 2005.08.31. 상속취득 - 1/4지분 : 2005.08.31. 동생이 상속취득 ○ C주택 : 방배동 아파트 본인소유(시가 3억 이상) ○ 2007.01.25. A주택을 양도함(1세대3주택) [질의사항] - 상속주택을 상속 및 매매로 취득하여 양도하는 경우 양도세율 기준 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005.12.31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정) 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997.12.31. 개정) 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997.12.31. 개정) 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997.12.31. 개정) 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997.12.31. 개정) ③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995.12 30. 개정) 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 호주승계인 3. 최연장자 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 신설) 1. 제167조의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택 (2005.12.31. 신설) 2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005.12.31. 신설) 3. (이하생략) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제167조의 3 제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12.31. 개정) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003.12.30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-3137, 2007.11.30. 【질의】 (사실관계) - A는 장남으로 대전광역시에 거부하며, 보유한 3채의 단독주택도 모두 대전에 소유한 주택임. - A는 2005.10.13. 1987년 1월에 작고한 부친으로부터 공동상속받은 단독주택(모친 3/16지분, A 3/16지분, 그 외 형제자매 10/16지분)을 수용으로 보상받았음.(공동상속주택 3/16지분의 보상가액은 63백만 원임) - 보상당시 A는 본인이 거주하고 있던 단독주택(1985년 취득) 1채와 배우자가 지인들과 1/4씩 공동으로 취득한 단독주택(2005년 6월 취득) 1채, 총 1세대 3주택인 상태에서 양도된 것임. (질의내용) 상기와 같은 경우에서 A의 경우 중과세울 적용대상에서 제외되는 것인지 여부 【회신】 공동상속주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택은 공동상속인 개개인이 소유하는 것으로 보아 각각의 지분에 따라 과세하는 것이며, 다만, 당해 공동상속주택이 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 의 상속주택에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조 의 5 제1항 제2호 및 동법 시행령 제167조의 3 제1항 제7호 규정에 따라 1세대 2주택 및 1세대 3주택 중과 적용이 배제되는 것임. ○ 서면4팀-2196, 2007.07.16. 【질의】 (내용) - 경기도 여주군 여주읍 지역에 소재하는 임대주택(아파트)을 2001년에 공급받은 후 관계법령에 따라 2006.7.13. 분양전환으로 A주택을 취득하였음. - 경기도 여주군 여주읍 지역에 소재하는 B주택을 2005.9.29. 취득하여 보유하고 있는데 현재 기준시가는 8천8백만 원임. - 위 임대주택에서 분양전환으로 2006.7.13. 취득한 A주택을 2007.5.25. 양도하였으며, 당해 A주택은 양도당시 기준시가가 4천7백만 원임. (질의) - 임대주택을 분양전환으로 2006.7.13. 취득하였다가 2007.5.25. 양도한 A주택은 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호 규정을 적용하여 건설임대주택으로 양도소득세가 비과세되는지 여부 - A주택에 대하여 양도소득세가 과세되는 경우 단기양도에 따른 세율이 적용되는지 여부 - A주택에 대하여 양도소득세가 과세되는 경우 당해 주택의 임차기간 중에 세입자로서 지출한 발코니 확장비용이 필요경비로 공제되는지 여부 【회신】 1. 거주자가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항 제1호의 규정에 해당하는 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대1주택 양도소득세 비과세(실지 양도가액이 6억 원을 초과하는 고가주택은 제외)를 적용받을 수 있으며, 이 경우 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 위 규정에 해당하는 건설임대주택을 양도하는 경우에도 비과세(실지 양도가액이 6억 원을 초과하는 고가주택은 제외)를 적용 받을 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우에는 이에 해당되지 아니하여 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 1세대2주택자가 그 2주택 중 1주택을 양도하는 경우로서 양도소득세 중과세율(50％)의 적용대상에 해당되지 아니하는 경우에도 당해 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우 당해 주택에 대한 양도소득세의 세율은 50％가 적용되는 것임. 3. 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임. ○ 서면4팀-708, 2006.03.27. 【질의】 (사실내용) 사촌형으로부터 유언 공증을 통해 상속으로 인해 취득한 토지를 상속 개시일로 부터 1년 이내에 양도하는 경우 (질의내용) 위 상속으로 취득한 토지를 양도하는 경우 소득세법 제104조 제2항 제1호 에 의해 피상속인의 보유기간과 통산하여 양도소득세를 계산하는 것인지. 【회신】 양도소득세율 적용시 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이나, 상속받은 자산의 세율 적용시 보유기간의 계산은 피상속인이 당해 자산을 취득한 날부터 기산하는 것임.