취득일부터 5년 경과 후 양도하는 신축주택의 감면세액 계산

양도일 현재「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우 양도소득세의 감면 규정을 받을 수 없으며, 또한 편입된 날부터 2년이 경과한 경우 비사업용 토지로 보는 것임.

[회신] 1. 농지소재지에 거주하는 거주자가 양도하는 농지가 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외) 또는 시(지방자치법 제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지에 대하여는 「조세특례제한법」 제69조의 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 규정을 적용 받을 수 없는 것이며 2. 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 "비사업용 토지" 에 해당하는 농지에는 소유자가 농지소재지에 거주하면서 직접 경작하는 농지의 경우도 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 및 시지역(「지방자치법」제3조 제4항의 규정에 의한 도농복합형태의 시의 읍면 지역을 제외한다)의 도시지역에 편입된 날부터 2년이 경과한 농지는 "비사업용 토지"로 보아 양도소득세를 계산하는 것임. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 경기 ○○시 ○○동 소재지에 거주하면서 평생 농업에 종사함 - 8년 이상 자경한 전답을 아파트를 건설하는 민간업체에 매도 - 해당 토지는 1999년 토지이용계획상 주거지역으로 편입 [질의사항] - 주거지역으로 편입된 8년 자경농지는 양도소득세 감면 해당 여부 - 주거지역 농지는 비사업용토지로 실지거래가액 신고 및 중과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제69조 [자경농지에 대한 양도소득세의 감면(2001.12.29 제목개정) ] ① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「농업기반공사 및 농지관리기금법」에 의한 농업기반공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 당해 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역 등"이라 한다)에 편입되거나 「도시개발법」 그 밖의 법률에 의하여 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령이 정하는 소득에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다 .(2005.12.31 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제66조 [ 자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제 ] ① 법 제69조 제1항 본문에서 "농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자"라 함은 8년[제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농촌공사(이하 이 조에서 “한국농촌공사”라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 1에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자를 말한다.(2006.02.09 개정) 1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역(2001.12.31 신설) 2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역(2001.12.31 신설) ④ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농촌공사 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다 .(2006.02.09 개정) [ 부칙 ] 1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시( 「지방자치법」 제3조 제4항 의 규정에 의하여 설치된 도·농복합형태의 시의 읍·면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지 . 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 대규모 개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다)안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지를 제외한다.(2005.02.19 법명개정) 가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상인 지역(1998.12.31 개정) 나. 사업시행면적이 재정경제부령이 정하는 규모 이상인 지역(1998.12.31 개정) ⑫ 법 제69조 제1항에서 “직접 경작”이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성(多年性)식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.(2006.02.09 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 8 [ 농지의 범위 등 ] ① 법 제104조의3 제1항 제1호에서 "농지"라 함은 전·답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소(池沼)·농도·수로 등의 토지 부분을 포함한다.(2005.12.31 신설) ② ～ ④ 생략 ⑤ 법 제104조의3 제1항 제1호 나목 단서에서 "소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지를 말한다.(2005.12.31 신설) 1. 법 제104조의3 제1항 제1호 나목 본문의 규정에 따른 도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경하던 농지(2005.12.31 신설) 2. 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지(2005.12.31 신설) ⑥ ～ ⑦ 생략 ○ 소득세법 제96조 [ 양도가액 ] ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(2005.12.31 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.(2005.12.31 개정) 8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31 개정) ○ 소득세법 제104조 [ 양도소득세의 세율 ] ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 대에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.(2003.12.30 개정) 1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31 개정) 2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지(2005.12.31 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 제104조 의 3 [ 비사업용 토지의 범위(2005.12.31 신설) ] ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.(2005.12.31 신설) 1. 전·답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것(2005.12.31 신설) 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만,「농지법」그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.(2005.12.31 신설) 나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조 제4항 의 규정에 의한 도·농복합형태의 시의 읍·면지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지 . 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시·광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 경과되지 아니한 농지를 제외한다.(2005.12.31 신설) ○ 소득세법시행령 제168조의6 [ 비사업용 토지의 기간기준(2005.12.31 신설) ] 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.(2005.12.31 신설) 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간(2005.12.31 신설) 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간(2005.12.31 신설) 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.(2005.12.31 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -684, 2005.05.03 <질의내용> ○ 조세특례제한법 제69조 (자경농지에 대한 양도소득세의 감면)에 의하면 주거지역·상업지역 및 공업지역에 편입된 농지는 8년 이상 자경을 하였다 하더라도 편입 된지 3년이 경과하면 감면혜택 또는 대토를 인정하지 않고 있음. ○ 본인이 농사짓고 있는 경기도 오산시 소재 밭과 임야(지목은 임야지만 실제 전으로 경작 된지 30년 경과되었음)는 1970년도에 구입, 농사를 짓기 시작하여 현재까지 농사를 짓고 있는데 1986년 당해 밭과 임야가 오산시 도시계획에 의해 일반주거지역에 편입되었는바, - 양도소득세 감면대상인지 또는 대토대상인지 여부와 그 근거에 대하여? <회신내용> 농지소재지에 거주하는 거주자가 양도하는 농지가 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외) 또는 시( 지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지에 대하여는 「조세특례제한법」 제69조 의 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 규정 및 「소득세법」 제89조 제4호 의 농지대토의 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것임 . ○ 서면4팀 -1506, 2006.05.30 1. 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외. 이하 같음) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조 제4항 의 규정에 의한 도·농복합형태의 시의 읍·면 지역을 제외. 이하 같음) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역을 제외) 안의 농지(다만, 「소득세법 시행령」 제168조 의 8 제5항 각호의 어느 하나에 해당하는 '소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지'가 특별시·광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 2년이 종료되지 아니한 농지를 제외)로서 당해 농지를 소유하는 기간 중 「소득세법 시행령」 제168조 의 6 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 "비사업용 토지"에 해당하는 것 임 2. 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 각 호 및 동법 시행규칙 제83조의5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 동법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 다른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것임 ○ 서면4팀 -1173, 2006.04.28. [질의] ○ 2003.11.04 경남 거제시 □□읍 ◎◎리 전, 답(250평) 취득 후 자경 ○ 2004.04.29 주거지역편입 - 양도시 비사업용 토지로 보지 않아 기준시가로 신고 가능한지? [회신] 전ㆍ답 및 과수원으로서 소득세법시행령 제168조의6 각호의 어느 하나에 해당하는 기간동안 소득세법 제104조의3 제1항 나목에 해당하는 경우에는 비사업용 토지로 보아 소득세법 제96조 제2항 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도가액을 산정하는 것 입니다. ○ 서면4팀 -457, 2006.03.03. <질의내용> (사실관계) 1990년에 증여받은 농지를 직접 경작하였으며 2003.7.15일 도시계획구역으로 편입되면서 상업지역으로 지정되어 현재 토지 정리 작업 중임. (질문내용) 위 농지를 매도하는 경우 양도소득세를 실지거래가액 또는 기준시가 신고여부? <회신내용> 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 "비사업용 토지" 에 해당하는 농지에는 소유자가 농지소재지에 거주하면서 직접 경작하는 농지의 경우도 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 및 시지역(「지방자치법」제3조 제4항의 규정에 의한 도농복합형태의 시의 읍면 지역을 제외한다)의 도시지역에 편입된 날부터 2년이 경과한 농지는 "비사업용 토지"로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 것임. ○ 서면4팀 -358, 2006.02.22. 소득세법 제104조의3 의 비사업용토지 기간를 계산함에 있어 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지는 소득세법시행령 제168조의14 제1항 제3호 및 같은법시행규칙 제83조의5 제1항 제8호의 규정에 따라 당해 토지의 보유기간 중 건축이 가능한 날부터 2년간은 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이나, 도시개발사업에 구획단위로 사실상 완료되기 전에 양도된 경우에는 동 규정을 적용하지 아니하는 것임.