배우자가 상속받은 주택을 다세대주택으로 변경하여 양도하는 경우 중과세 적용여부

양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 주택의 범위에는 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당되는 것임

[회신] 1. 주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대가 보유하는 경우 또는 보유하다가 양도하는 경우 당해 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것입니다. 2. 현행 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에서 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 주택의 범위에는 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 주택 보유 및 양도 현황 ① 2003.7.에 무허가주택(A) 매입하여 보유중 (대지면적 30평 취득가액 1억미만) ② 2003.5.부산시 소재 주택(B)을 父로부터 상속 (상속개시일자 2001) 대지 : 子소유 무허가건물 : 재산세과세대장상 母 소유 子와 母 별도세대 구성중 * 모 : 농촌주택(면적:25평 대지 :100평 가액: 5백만원)소유하고 있음 ○ 질의내용 ① 상기 와 같이 주택과 부수토지의 소유자가 상이한 경우 2주택 모두를 子소유로 보아 2주택에 해당되는지 여부 ② 상속주택(B)을 어머니소유로 보는 경우 상속주택(B) 양도시 1세대1주택 비과세 해당되는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) (이하생략) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-1981, 2006.06.26 【질의】 (상황) ｏ 보유주택 현황 A주택 : ○○도 ○○시 ○○동 아파트 - 1991년 취득하여 계속 거주하다가 2006년 4월 양도 B주택 : ○○도 ○○군 □□면 소재 무허가ㆍ미등기 16평 블록조 단층 농촌주택 - 1979년 취득, 위 양도일현재 아무도 거주하지 않는 상태임. (질의) 위 상황에서 거주했던 아파트를 양도한 경우 1세대 1주택 비과세 적용여부 【회신】 현행 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에서 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 주택의 범위에는 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당되는 것 이며, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-922, 2006.04.12 현행 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에서 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 범위에는 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당되는 것임. ○ 서면4팀-396, 2005.03.17 1세대 1주택 양도소득세 비과세규정( 소득세법 제89조 제3호 )을 적용함에 있어서 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로서, 귀 질의의 경우 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가건물도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 등기부상 등기 또는 건축물관리대장상 등재여부에 불구하고 주택으로 봄. ○ 서면4팀-1620, 2006.06.07 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2006.1.1. 이후 양도하는 경우에는 「소득세법」 제96조 제2항 제9호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-1124, 2006.04.25 1세대가 2주택을 1년 이상 보유하다가 1주택을 양도하는 경우에는 실지 거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 재일46014-3158, 1994.12.09 소득세법 제5조 제6호 (자)의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 주택해당 여부의 판정시 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제주거에 사용하고 있는 경우에는 주택으로 보는 것임 . 따라서 ....이하 중략.... 이 때 무허가주택의 소유사실의 확인은 무허가 건축물 관리대장에 의한 무허가주택확인원 등에 의하여 해당 관리기관장이 하는 것임 .