주택을 사업용으로 사용하는 경우 종합부동산세 과세대상 여부

부동산의 양도차익을 계산함 있어 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 잔금의 대금을 청산한 날이 되나, 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기접수일

[회신] 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법시행령 제162조의 규정에 의하여 당해 잔금의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기접수일이 되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 1988. 7월 ○○시 ○○구 ○○동 산 49 임야(3,074㎡)를 김××에게 양도 - 김××은 육촌형으로 5,500천원에 매매 체결하고 소유권이전등기 하지 아니함 - 현재 매수자 김영섭이 소유권이전등기 요청 [질의사항] - 현재 소유권이전등기하는 경우 양도소득세 해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다 .(1998.12.31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31 개정) [ 부칙 ] 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(1994.12.31 개정) 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(1999.12.31 개정) [ 부칙 ] 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(1994.12.31 개정) 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날(1994.12.31 개정) 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날(2005.02.19 법명개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.(1994.12.31 개정) ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.(2005.02.19 법명개정) ④ 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타 주주가 주식 등을 양도함으로써 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.(1999.12.31 개정) ⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.(1994.12.31 개정) ⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다.(2005.02.19 법명개정) 1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산(2000.12.29 개정) 2. 삭제(1995.12.30) 3. 1985년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제3호의 자산(2000.12.29 개정) ⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 "대통령령이 정하는 날"이라 함은 다음 각호의 날을 말한다.(2005.02.19 법명개정) 1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일(2000.12.29 개정) 2. 삭제(1995.12.30) 3. 법 제94조 제1항 제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일(2000.12.29 개정) ⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다.(1994.12.31 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -319, 2006.02.17. [질의] ○ 본인은 1974.12.31 이○○씨로부터 10여필지 5700여평과 전북 □□군 □□군 □□면 □□리 5*번지 내 시멘트 블록, 시멘트 기와 지붕 단독주택 17평 5홉 농가주택을 1채를 사서 그 당시 법에 의거 등기이전(당시는 건축물대장 없이 등기 가능)하였다가 2000.12.28 이○○씨에게 매도하였음. ○ 그러나 매도 당시는 법이 바뀌어 건축물 대장에 등재되지 않으면 등기이전에 불가(등기소에서 등기이전을 거절하였음)하여 등기부등본상에는 소유권이전이 이루어지지 않고 본인의 소유로 남아 있음. ○ 본인은 서울에 거주하던 집을 매도하려 하나 1가구 2주택으로 인하여 큰 양도세를 내야할 형편으로 관할 남원세무서 양도세과에 아무리 이해를 구하고 있으나 인정할 수 없다는 답변임. - 본인의 경우 상기의 농가주택의 양도시기는 언제로 보아야 하는 것인지? [회신] 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 당해 잔금의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기접수일이 되는 것입니다. ○ 서면4팀 -554, 2005.04.12 <질의내용> 부동산 매매시 양도 또는 취득일은 잔금일을 원칙으로 하는 것으로 알고 있는 데, 잔금 일을 정하는 데 필요한 서류는 (매매계약서, 잔금영수증, 등기부등본, 기타 필요한 서류·) <회신내용> 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도 또는 취득시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 원칙적으로 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임. 위의 확인은 매매계약서, 잔금 수수에 대한 영수증, 등기부등본 등 관계서류와 제반사실관계를 종합하여 판단하는 것임. ○ 국심 2004중1224, 2004.08.18. 토지의 양도 및 취득시기는 매매대금이 청산되는 등 매매과정이 실질적으로 종료된 때이므로 지연된 등기접수일은 양도시점이 아님. ○ 국심 99중2092, 2000.05.04. 등기접수일을 양도시기로 보았으나, 토지 양도대금의 잔금청산일이 매수법인의 장부 등에 의해 확인되므로 그 잔금청산일을 양도시기로 하여 양도세 과세함. ○ 서면4팀 -2464, 2005.12.09 <질의내용> - 등기원인을 1984년 5월 8일 「증여」로 하고 1995년 1월 26일 등기접수일로 하여 부동산소유권 이전등기에 관한 특별조치법(법률 제4502호. 1999. 12. 31)에 의하여 등기가 되어 있는 경우임 - 위 경우에 있어서 수증인의 부동산 취득일을 등기원인일로 볼 것인지, 등기접수일로 볼 것인지 여부를 문의함? <회신내용> 귀 사례에 적용할 수 있는 조세법령과 기존 회신문(재일46014-358.1997. 2.19., 재삼46014-337.1995. 2.10., 재삼46014-332.1994. 2. 4.)를 보내 드리니 참고하시기 바람. (참고 : 재일 46014-358, 1997.02.19) 부동산의 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어 적용할 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이므로, 부동산등기특별조치법에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 소관세무서장이 그 등기원인에 따른 내용을 조사하여 매매대금의 청산일이 확인되면 그 대금청산일을 취득시기로 적용하여야 하는 것입니다. 다만, 대금청산일이 확인되지 아니하거나 불분명한 경우에는 매매계약서상의 잔금지급약정일을 취득시기로 적용하며, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일을 취득시기로 적용하는 것임. ○ 재일 46014-500, 1993.03.04 <질의내용> 1992.11.30자 법률 제4505호 부동산 소유권이전등기 등에 관한 특별조치법에 의하여 1985.12.31 이전에 사실상 매매.증여.상속 등의 사유로 소유권이전등기 한 경우 이에 대한 양도소득세.증여세.상속세 등이 과세되는지 여부와 또는 조세시효 완성으로 상기 세금 등이 비과세되는지 여부? <회신내용> 부동산 소유권이전등기에 관한 특별조치법(법률 제4502호, 1992.11.30)에 의하여 부동산에 대한 소유권이전등기를 하는 경우에도 사실상 취득 원인에 따라 증여재산은 등기접수일, 상속재산은 상속 개시일을 취득시기로 하여 상속세 또는 증여세가 과세되는 것이며 당해 자산의 양도로 발생한 소득에 대하여는 실질내용에 따라 양도소득세가 과세되는 것임 .