주택 부수토지를 분할하여 판매시 비과세 여부 및 비사업용토지 해당여부

주택부수 토지를 분할하여 양도하는 경우 비과세되는 주택부수토지로 보지 아니하는 것이며, 건축물의 부속토지로서 「지방세법」에 의하여 재산세가 별도합산과세되는 토지는 사업에 사용하는 토지로 보는 것임

[회신] 1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정을 적용함에 있어 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 같은법 시행규칙 제72조 제2항 규정에 의하여 같은법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하는 것입니다. 2. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간동안 「같은법」 제104조의 3 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다. 3. 위 “2”를 적용함에 있어 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 별도합산 또는 분리과세대상인 기간동안은 비사업용 토지에서 제외되는 것입니다. ※ 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 2001.3.28. : 경기도 00시 00읍 소재 대지 00㎡를 취득 - 2002.5.24. : 위 지상에 주택 00㎡신축하여 거주 - 2008.4.30. : 사정에 의하여 동 주택을 양도함. * 양도시 대지를 2008.4.24.자로 2필지로 분할하여 각각 다른 사람에게 2008.4.30. 동시에 양도하였으며, 1필지는 주택00㎡와 함께 대지000㎡을 양도하였고, 나머지 000㎡는 나지 상태로 양도함. * 위 주택외는 주택이 없고 도시지역 밖에 위치함. [질의사항] - 나지상태로 양도한 000㎡가 비과세되는 주택부수토지인지 및 비사업용토지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “ 주택부수토지 ”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② (생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (이하생략) ⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】 ② 영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도 (지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다) 하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다. (2005. 3. 19. 후단개정) ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 (이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 5. 「지방세법」 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 12 【주택부수토지의 범위】 법 제104조의 3 제1항 제5호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음 각 호의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 도시지역 안의 토지 5배 (2005. 12. 31. 신설) 2. 도시지역 밖의 토지 10배 (2005. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-2284,2006.7.14. 【질의】 1. 현재 상황 건물 : 하나의 담장 안에 주택과 작업장이 별개의 동으로 1동씩 있음(주택의 면적이 더 큼). 부수토지 : 전체 건물면적의 5배 이내임. 소유주택 : 세대원 전체로, 당해 주택외에는 보유하고 있는 주택이 없음. 보유기간 : 18년 보유 및 거주 * 동일 담장에 출입구(대문)도 하나인 형태로서, 양도인은 위의 건물을 주택과 가내수공업용의 작업장으로 하나의 단위로 사용한 것임. 2. 매도상황 당해 건물과 부수토지를 매도하고자 하는 상황에서 매수자 2인이 나타나 요구하기를 건물을 기준으로 필지를 분하랗여 두 필지로 만들어서 주택과 주택이 있는 필지를 갑이 매수하고, 작업장과 작업장이 있는 필지를 을이 매수하게 하여 달라고 요구함. 3. 질의 위와 같은 상황에서 본인이 먼저 필지를 건물과 분할하여 토지의 지번을 정정한 후 동일자로 갑, 을 2인에게 매도하는 경우(담장등 외관의 형태는 전혀 변함 없음) 1) 양도인의 입장에서는 하나의 주택을 양도하는 것이므로 전체의 건물과 전체의 토지에 대하여 1세대 1주택으로 비과세가 가능한 것인지. 2) 주택과 주택이 있는 토지에 관하여는 비과세가 가능하나, 작업장과 작업장이 있는 부수토지에 관하여는 비과세가 적용될 수 없는 주택의 분할양도에 해당하는 것인지. 【회신】 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정을 적용함에 있어 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 동법 시행규칙 제72조 제2항 규정에 의하여 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임. ○ 재일46014-1965, 1998.10.13 【회신】 2. 주택(2 이상으로 분리된 경우 포함)의 부수토지가 한울타리내 2필지 이상으로 되어 있는 경우로서 이를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 하나의 주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대1주택 여부를 판정하는 것이나, 2 이상으로 분할하여 양도하는 경우에는 같은법시행규칙 제72조 제2항의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1034, 2008.04.25 (사실관계) - 거주자 갑은 2002년 A토지(지목:답)와 건물(버섯재배사) 취득함. - 위 A토지에 대한 재산세는 농가창고의 부속토지로서 별도합산 과세됨. (질의내용) - A토지를 양도하는 경우 비사업용 토지에 해당되는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간동안 「같은법」 제104조의 3 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임. 2. 「소득세법」 제104조 의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 「같은법시행령」에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하는 것이나, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의하는 것임. 3. 위 “1”을 적용함에 있어 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 별도합산 또는 분리과세대상인 기간동안은 비사업용 토지에서 제외되는 것임. ○ 서면5팀-676, 2008.03.28. (사실관계) - 2004.7월 ○○시 소재 주유소 용지 1273평방미터 조부로부터 증여로 취득 - 2004.10월 부친 명의로 주유소 383.48평방미터 신축하여 부친이 주유소 운영 - 2006.4월 주유소 용지 및 건물 각각 타인에게 양도 - 지방세법 제182조 제1항 제2호 의 규정에 의한 재산세 별도합산과세대상 토지로 사실 확인 (질의내용) - 토지와 건물의 소유자가 다른 건물의 부수토지를 양도시 비사업용 토지 여부 【회신】 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 건축물 부속토지로서 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 의 규정에 의한 재산세 별도합산과세대상이 되는 토지의 사용기간은 사업에 사용된 토지의 보유기간으로 보는 것이나, 재산세 종합합산과세대상이 되는 토지의 경우에는 그러하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-469, 2007.02.05 (사실관계) - A주택 : 도시지역에 소재하고 있으며, 바닥 50㎡, 부수토지 300㎡ 임. - 2006년 12월 주 A주택을 멸실하고 나대지만을 동년 12월 30일 양도함. - A주택에 대한 재산세는 멸실전까지 주택으로 과세되었음. (질의내용) - 위 양도 토지가 비사업용토지에 해당되어 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여야 하는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 비사업용토지에서 제외되는 것임. 2. 「지방세법」 제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제168조 의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당하는 것임. (이하여백)